مرجعی است برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است.
اگر شهروندان که در ساخت و ساز دست دارند در حوزه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند،
این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است.
تبصره‌های دو تا شش قانون ماده 100 شهرداری که مصوب سال 1334 است،
این کمیسیون را مخیر کرده که با اخذ جریمه مالی تخلفات ساخت و ساز مانند
احداث بنای بدون پروانه، عدم احداث پارکنیگ، تراکم اضافی را نادیده بگیرد.
تخلفات در ساخت و ساز یکی از منابع درآمدی برای شهرداری‌های ایران است.
طریقه وصول این درآمدها از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در شهرداریها است.
منافع مادی که در اثر تخلفات ساختمانی و توسط کمیسیونهای ماده ۱۰۰ عاید شهرداریها می‌شود،
روند بروز تخلفات عمدی در ساخت و سازهای شهری را تشدید نموده‌است.
در ایران شهرداری تجارت پایه وجود دارد که در آن مقررات و ضوابط قابل خرید و فروش هستند.
ر اساس نظر کارشناسان، شهرداریها در حال حاضر همواره در دوراهی تعارض منافع،
یعنی انتخاب بین انجام وظایف خود که پیشگیری از تخلفات ساختمانی و صدور حکم تخریب یا اصلاح است
و راه دوم یعنی افزایش درآمد خود از طریق تبدیل تخلفات به جریمه مالی قرار دارند.
بر اساس تعاریف متداول ادبیات تعارض منافع، این موقعیت را تعارض درآمد و وظیفه می‌نامند.
رأی دیوان عدالت اداری در خصوص اعتراض به رأی کمیسیون تجدید نظر ماده صد شهرداری
نقل از شماره 15875-1378.6.6 روزنامه رسمی شماره هـ . 272.77 1378.4.22 تاریخ 1378.2.25 شماره دادنامه 42 کلاسه پرونده 272.77 مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری شاکی: آقای علی پناهی موضوع شکایت و خواسته: اعلام تعارض آراء صادره از شعب 19 و 20 دیوان عدالت اداری مقدمه: الف – شعبه نوزدهم در رسیدگی به پرونده کلاسه 1243.75 موضوع شکایت آقای احمد …… به طرفیت شهرداری بناب به خواسته اعتراض‌به رأی کمیسیون تجدید نظر ماده صد قانون شهرداری به شرح دادنامه شماره 373 مورخ 1376.4.31 چنین رأی صادر نموده است، نظر به اینکه‌اولاًشاکی ادعا نموده است که در سال 1363 احداث بنا نموده و در آن موقع محل ملک خارج از محدوده شهرو جزء اراضی روستا بوده و نیاز به کسب‌مجوز از شهرداری نبوده است وحال آنکه اولاًکمیسیون درباره صحت و سقم این ادعا بررسی ننموده، و ثانیاًدر تعیین جریمه مبنا و مأخذ احتساب‌جریمه مشخص نگردیده و براساس مقررات زمان احداث بنا جریمه تعیین نشده است، نتیجتاًبر رأی صادره از جهات فوق الذکر ایراد وارد است. بنا به‌مراتب حکم به نقض رأی معترض علیه و ارجاع پرونده جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون همعرض صادرو اعلام می‌گردد. ب – شعبه بیستم در رسیدگی به پرونده کلاسه 1073.74 موضوع شکایت آقای علی پناهی به طرفیت شهرداری بناب (کمیسیون تجدید نظر ماده صد‌شهرداری) به خواسته اعتراض به رأی کمیسیون تجدید نظر ماده صد شهرداری به شرح دادنامه شماره 1664 مورخ 1376.7.22 چنین رأی صادر‌نموده است، از بررسی اوراق محتویات پرونده و ملاحظه دلائل اقامه شده از ناحیه طرفین دعوی محرز می‌گردد که خلافی از ناحیه اداره طرف شکایت‌در خصوص مورد ادعای شاکی صورت نگرفته است و تصمیم مورد اعتراض موافق قانون انجام یافته، بنابراین موجبی در مورد اجابت خواسته شاکی‌وجود نداشته، از این رو حکم به رد شکایت وی صادر و اعلام می‌گردد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، درتاریخ فوق به ریاست آیت الله موسوی تبریزی و با حضور روسای شعب دیوان‌تشکیل و پس از بحث و بررسی و‌انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید: [z]رأی هیأت عمومی با عنایت به ماده 100 قانون شهرداری وتبصره‌های آن و اصول و قواعد حاکم بر کیفیت رسیدگی به ادعای تخلفات ساختمانی در کمیسیونهای بدوی و‌تجدید نظر ماده 100 قانون شهرداری دادنامه شماره 373 مورخ 1376.4.31 شعبه نوزدهم دیوان، در پرونده کلاسه 1243.75 مبنی بر لزوم رسیدگی و‌تحقیق پیرامون محل و موقعیت ملک از حیث احراز وقوع آن در داخل یا خارج از محدوده شهر و تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه بر مبنای‌ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف، موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی به استناد قسمت اخیر ماده 20 قانون دیوان عدالت‌اداری برای شعب دیوان وسایر مراجع ذیربط در موارد مشابه لازم الاتباع است
ماده 100 شهرداری ها
ماده ۱۰۰ـ مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از
هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود
اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند. تبصره ۱ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات
مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد
به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده
به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور
کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند
ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان
بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری
موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می‌کند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند
شهردار رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد. تبصره ۲ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه
استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه
به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچ بن‌باز یا بن‌بست)
رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد
تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک دوم کم‌تر و از سه
برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد،
شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بکند.
کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود. تبصره ۳ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده
از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا
با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست)
رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد
تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند
(جریمه نباید از حداقل دو برابر کم‌تر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد).
در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری مکلف است
مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد. تبصره ۴ـ در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی
که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای
بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان
در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است
از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند.
اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.
تبصره ۵ـ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند
با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای
که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد،
صادر کند (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می‌باشد).
شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد. تبصره ۶ـ (اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند
در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند،
در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است
از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه امر را به کمیسیون ارسال کند. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا،
عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده ۱۰۰ است. تبصره ۷ـ (اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند
نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد،
از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده
و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.
هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند
و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد،
شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند.
شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد
با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود
که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد به حداکثر مجازات محکوم کند.
مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.
شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر
و ارسال پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ بمدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان
جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. مأمورین شهرداری نیز موکلفند در مورد ساختمانها نظارت کند
و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند،
طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر
و مأمورین شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.
در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند
با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند. تبصره ۸ـ (اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام
معامله قطعی در مورد ساختمانهای گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم
خلاف تاتاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند.
در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته
و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد
گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد
و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد. تبصره ۹ـ (الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸) ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است
از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند. تبصره ۱۰ـ (الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸) در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه
شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند،
مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند
که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است. تبصره ۱۱ـ (الحاقی ۲۷/۶/۱۳۵۸) آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری
و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل‌تجدیدنظر خواهد بود
