اجاره به شرط تملیک چیست؟
اجاره به شرط تملیک عقدی است که در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستاجره را مالک شود . مقنن در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ 8/6/1362 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است ، یکی از شیوه های اعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع ) را اجاره بشرط تملیک دانسته است و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ Leasing برای واگذاری ماشین آلات مختلف و بویژه وسایل نقلیه شهرت یافته ، با این قرارداد انجام می شود.
#ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا در مورد اجاره به شرط تملیک بیان می دارد : « بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی ، کشاورزی ، صنعتی و معدنی ، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره بشرط تملیک به مشتری واگذار کنند. »
ماهیت اجاره به شرط تملیک:
اجاره به شرط تمليك عقدي است لازم، تملیکی و معوض و جز در موارد پیش‌بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ‌یک از طرفین اعم از موجر یا مستاجر نمی‌توانند آن را فسخ کنند. و صرف نظر از قالب های سنتی (بیع و اجاره) ،اجاره به شرط تملیک نوعی معامله اعتباری است که صاحب سرمایه به جای اعطای وام خرید به متقاضی،خود مبادرت به خرید و فروش مال مورد نظر به متقاضی می نماید؛ به عنوان مثال ،بانک به جای اعطای وام چند میلیونی جهت خرید خودرو ،خودرو را به مبلغ معینی خریداری کرده و به صورت اقساطی به بیش از مبلغ که خود خریداری کرده است می فروشد و انتقال مالکیت خودرو را منوط به پرداخت آخرین قسط می نماید؛این اقدام متضمن دو فایده است اول آنکه کالا جهت تضمین پرداخت قسط در مالکیت فروشنده یعنی بانک باقی می ماند ثانیا فروشنده به جای پرداخت وام و اخذ بهره ،سود خود را در فروش گرونتر تامین می کند و با این عمل مبلغ اضافی دریافتنی را مشروع جلوه می دهد.
به عبارت دیگر این عقد ماهیتا یک عقد اجاره است .که در آن شرط ویژه ای نیز وجود دارد و اگرچه این شرط از اهمیت بسزایی برخوردار است ولی این شرط نسبت به عقد اجاره هویتی فرعی و تبعی دارد و نمی تواند بر ماهیت عقد اصلی تاثیر گذاشته و آن را دچار تغییر سازد. بنابراین به صورت خلاصه میتوان گفت :اجاره به شرط تمليك عقدي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستاجره را مالک شود . لذا با توجه به آنچه فوقا مسطور گردید اجاره دهنده کماکان مالک عین مستاجره باقی می ماند و فقط منافع عین به مستاجر واگذار می شود.
مطلــب پیشــنهادی : عقد رهن
انواع اجاره به شرط تملیک
در این نوع عقد شرطی برای تملک عین مستاجره به نفع مستاجر در پایان مدت اجاره تعیین می شود، که به با توجه به ماهیت و چگونگی شرط مندرج در عقد به دو دسته ذیل تقسیم می شود:
الف- در صورتی که شرط مندرج در عقد اجاره به شرط تملیک به صورت شرط فعل درج شده باشد :در صورتی که در قرارداد اجاره شرط شود که موجر ملزم است در صورتی که شرایط مندرج در قرارداد رعایت شود عین مستاجره را به مستاجر انتقال دهد . در این صورتی مالکیت زمانی محقق می شود که موجر به شرط فعل درج شده عمل نماید و تا زمانی که موجر اقدام به انتقال عین مستاجره به مستاجر نکرده است مالکیتی برای شخص مستاجر متصور نخواهد بود و فقط تعهدی برای اجاره دهنده به نفع مستاجر وجود خواهد داشت.
ب– در صورتی که شرط مندرج در عقد اجاره به شرط تملیک به صورت شرط نتیجه باشد :یعنی در صورتی که در پایان مدت اجاره شرایط مندرج در عقد مانند پرداخت اقساط رعایت شود مالکیت عین مستاجره بدون اینکه نیاز به اقدام جدیدی از سوی موجر و مستاجر باشد خودبخود به مستاجر منتقل می شود؛ البته در صورت که تشریفاتی از جمله تنظیم سند رسمی لازم باشد این تشریفات به معنی ناقل مالکیت نیست بلکه کاشف از آن و برای مسجل ساختن انتقالی است که قبلا صورت گرفته است .
در انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک چه نکاتی باید رعایت شود ؟
- در این نوع قرارداد باید ذکر شود که «در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، مستاجر عین مورد اجاره را مالک می گردد.» و در صورتی که شرط مندرج همانگونه که فوقا ذکر کردیم از نوع شرط نتیجه باشد عین مورد اجاره پس پایان مدت اجاره خودبه‌خود و بدون نیاز به اقدام دیگری از سوی موجر یا مستاجر در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.
- در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره، درصورتی‌که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر در می آید.
مطلــب پیشــنهادی : قولنامه
شرایط فسخ اجاره به شرط تملیک و حق و حقوق موجر و مستاجر نسب به یکدیگر
- بخاطر لازم بودن این عقد ، طرفین قرارداد جز در موارد پیش بینی شده در قانون حق فسخ آن را ندارند . بنابراین در صورتی میتوان اقدام فسخ این نوع کرد که قانون این اجازه را داده باشد یا اینکه طرفین در ضمن انعقاد این عقد برای هریک از دو طرف حق فسخی را پیش بینی کرده باشند مثلاً ضمن انعقاد عقد چنین شر نمایند که در صورت تاخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از موجر حق فسخ قرار داد را خواهد داشت..
- اگر مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، مالک حق دارد عقد را فسخ کند
- موجر باید عین مستاجره را بدون هیچ عیب و نقصی به مستأجر تحویل دهد.
- اصل بر این است که تمامی تعمیرات و تمام مخارجی که در ملک برای بهره‌برداری از آن لازم به نظر می‌رسد به عهده مالک خواهد بود ، مگر توافق بر خلاف آن
- مطابق مقررات موجر باید اطلاعات لازم برای بهره بردن از ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد. و از هر اقدامی که با بهره‌برداری از عین مستاجره منافات دارد خودداری کند.
- موجر مکلف است پس اینکه مستاجر به شروط قرارداد عمل کرد، مال را به وی دهد.
- مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد تعیین شده بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
- ملک در دست مستاجر در استفاده از عین مستاجره نباید مرتکب تعدی و تفریط شود و الا ضامن خسارات موجر خواهد بود .
- مستاجر باید از ملک در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند اگر این کار را انجام ندهد مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
نتیجه اینکه :
در قرارداد اجاره به شرط تملیک در صورتی که مستاجر در مدت اجاره به شرایط مندرج در قرارداد عمل نماید بعد از پایان مدت اجاره مالک عین مستاجره خواهد شد. اما در صورتی که بعد از پایان مدت اجاره مشخص شود مستاجر به شرایط مندرج در قرارداد عمل نکرده است مالک عین مستاجره نخواهد شد و کماکان عین مستاجره متعلق به موجر خواهد بود.