اختیارات و تکالیف دلال در قانون تجارت

دلالی چیست ؟

دلالی بدین معنی است که شخصی در مقابل اجرت واسطۀ انجام معاملاتی گردد. یا برای شخصی به نام «آمر» که قصد انعقاد معاملاتی را دارد، طرف معامله پیدا نماید. به چنین شخصی مطابق ماده 335 قانون تجارت «دلال » گفته می شود ؛ماده 7 قانون راجع به دلالان، سه نوع دلالی را پیش بینی کرده است:1- دلالی برای معاملات ملکی.2- دلالی برای معاملات تجاری.3- دلالی برای خواروبار و سایر امور شهری؛ که از جمله کاربردی ترین ،اقسام دلالی می توان به دلالی معاملات خودرو(نمایشگاههای عمومی ) و دلالی معاملات بورسی (شرکتهای کارگزاری بورس ) اشاره نمود.

 

شرایط و ماهیت دلالی در قانون تجارت

به موجب بند 3 ماده 2 قانون تجارت :«هر قسم عملیات دلالی یا حق العمل کاری (کمیسیون ) و یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمه  یا تهیه ورسانیدن ملزومات و غیره» ؛ یک حرفه تجاری تلقی شده، و باید از مقررات مربوط به تاجران پیروی کنند. حتی اگر معامله‌ای که دلال  واسطه آن می شود ، تجاری نباشد.

همچنین بر اساس  ماده ۳۳۵ قانون فوق الذکر ، قرارداد دلالی به دلیل اذنی بودنش ، تابع  مقررات راجع به « عقد وکالت» در قانون مدنی دانسته شده است ؛ یعنی در موارد سکوت  قانون تجارت راجع به دلالی ،به قواعد قانون مدنی راجع به وکالت باید رجوع کرد.

 

لزوم داشتن پروانه ،جهت دلالی

 بنابر ماده 1 و 11 قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷ شمسی تصدی به هر نوع دلالی منوط به  داشتن پروانه است . با توجه به لفظ «تصدی » در ماده مزبور مشخص می شود که انجام موردی دلالی  بدون آنکه صدق تصدی نماید ،نیاز به داشتن پروانه ندارد.بنابر ماده 9 قانون راجع به دلالان هرکس بدون اخذ پروانه  به شغل دلالی مشغول گردد به حبس تادیبی از شش ماه تا دوسال محکوم خواهد خواهد شد. اما این امر موجب بطلان معاملات صورت گرفته توسط دلال نمی شود. مرجع صدور پروانه دلالی معاملات بازرگانی، وزارت امور اقتصاد و دارایی و مرجع صدور پروانه دلالی معاملات ملکی نیز اداره کل ثبت اسناد و املاک است

 

اختیارات و تکالیف دلال طبق قانون تجارت

• • براساس ماده 336 قانون تجارت دلال می تواند در رشته های مختلف دلالی نماید و شخصا نیز در آن رشته ها تجارت کند.
  • دلال می تواند در زمان واحد برای چند آمر در یک رشته یا رشته های مختلف دلالی کند ولی در این صورت باید آمرین را از این ترتیب و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رای آنها شود مطلع دارد.
  • دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله مطلع سازد ولو این که دلالی را فقط برای یکی از آنها بکند.
  • دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود می باشد.
  • دلال نمی تواند عوض یکی از طرفین معامله قبض وجه یا تادیه دین نماید و یا آن که تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد مگر اینکه  اجازه نامه مخصوص داشته باشد. دلیل این امر آن است که دلال در این باره کسب وکالت ننموده است .
  • در مواردی که فروش از روی نمونه باشد  دلال باید نمونه مال التجاره را تا موقع  ختم معامله نگاه بدارد . مگر اینکه طرفین معامله او را از این قید معاف دارند.
  • دلال مکلف است که آمرین را از هر امری که ممکن است موجب تغییر رای آنها شود آگاه سازد.
  • هرگاه معامله به توسط دلال واقع  و نوشتجات و اسناد راجع به آن معامله  بین طرفین به توسط او رد و بدل شود ؛در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده اند،دلال ضامن صحت  و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد مزبوره است.
  • دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند نیست.
  • دلال ضامن اجرای معاملاتی که توسط او صورت می گیرد نیست  به عبارت دیگر پس از آنکه معامله منعقد شد،تعهدات دلال پایان می پذیرد و دلال مسئولیتی نسبت به تعهدات  ناشی از آن معامله ندارد.
  • در خصوص ارزش یا جنس مال التجاره ای که مورد معامله بوده است  نیز دلال مسئولتی ندارد مگر که اینکه ثابت شود که تقصیر از جانب  خود دلال بوده است .
  • هرگاه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله نماید،دلال ضامن  آن معامله است . 
  • در صورتی که دلال در معامله کی واسطه آن می شود سهیم یا منتفع باشد باید به هر طرفی که این موضوع را نمی داند  اطلاع دهد و در صورت تخلف مسئول خسارت وارده است . و در این صورت دلال با آمر خود متضامنا مسئول اجرای تعهد می باشد.

 

مسئولیت دلال نسبت به اشیا و اسنادی که به او سپرده شده است :

بر اساس ماده 339 قانون تجارت  دلال مسئول تمام اشیا و اسنادی است  که در ضمن معاملات به او. داده شده است مگر این که ثابت نماید که ضایع شدن اشیا یا اسناد مزبوره مربوط به شخص  او نبوده است. بنابراین تعهد دلال برخلاف تعهد وکیل که ید او امانی است تعهد دلال برای حفظ اشیا و اسنادی که به او سپرده شده است ،تعهد به نتیجه است.

موارد انقضای مدت دلالی

با توجه به اینکه قانونگذار در مواردی که قانون تجارت راجع به دلالی حکم نداشته باشد آن را  تابع مقررات راجع به وکالت دانسته است، بنابراین به دلیل جایز وکالت ، هر یک از طرفین قرار داد دلالی می‌توانند آن را در هر زمان که اراده نمایند فسخ کنند. .بنابراین در قراردادهای دلالی معمولی بحث پیرامون موارد فسخ، فایده عملی نخواهد داشت. اما از آنجایی که در سطح تجارت خارجی قراردادهای دلالی معمولاً از نوع قراردادهای دلالی انحصاری بوده و مؤسسات دلالی به وجه ملزمی برای مدتی معین یا تا پایان انجام معامله مانع فسخ یک‌جانبه قرارداد توسط آمران خود می‌شوند، بحث پیرامون موارد فسخ و انقضای مدت قرارداد دلالی، اختصاص به قراردادهای دلالی مدت‌دار خواهد داشت و موارد مزبور عبارتند از:

• • در صورتی که مدت قرارداد تمام شده باشد: بدیهی است در صورتی که قرارداد فاقد مدت بوده اما مقید به پایان انجام معامله باشد و دلال ظرف «مهلت معقولی» نتوانسته باشد مقدمات انجام معامله مزبور را فراهم کند، قرارداد دلالی فسخ شده تلقی می‌شود.
  • در صورتی که آمر، شخصاً اقدام به انجام معامله نسبت به موضوع قرارداد دلالی کرده باشد: تنظیم قرارداد دلالی انحصاری با یک مؤسسه دلالی مانع از انجام معامله توسط شخص آمر نخواهد بود، بنابراین همان‌گونه که در عقد وکالت نیز علی‌رغم آنکه موکل به وجه ملزمی، از عزل وکیل منع شده باشد، می‌تواند معامله موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد، در قرارداد دلالی نیز، انجام معامله توسط شخص آمر، موجب انفساخ قرارداد می‌شود.
  • چنانچه در مورد معامله تغییر شرایطی به وجود آید که امکان انجام معامله متعذر شود.
  •  در صورت تخلف دلال از مسئولیت‌ها و وظایفی که طبق قرارداد یا به موجب مقررات قانونی مربوط به دلالی متعهد به انجام آنها بوده است: رعایت امانت و صداقت نسبت به آمر، جوهره‌ قرارداد دلالی است. بنابراین با ثبوت تخلف دلال از اصولی که عرف و قانون آن را به عنوان شرایط مبنی علیهم در قرارداد دلالی می‌داند، نه تنها آمر می‌تواند خسارات وارده به خود را از اقدامات غیرقانونی دلال مطالبه کند، بلکه قرارداد دلالی نیز به دلیل انتفاء (منتفی شدن) جوهره اصلی آن، پایان می‌پذیرد.

 

آیا قبل از ثبت معاملات به صورت رسمی بنگاهها حق دلالی دارند؟

دلالی عقدی معوض است  و براساس ماده 348 قانون تجارت «دلال فقط در صورتی می تواند حق دلالی را مطالبه کند که معامله به وساطت او تمام شده باشد. » در واقع با مداقه در ماده مزبور این نتیجه به دست می آید که تعهد دلال از نوع تعهد به نتیجه بوده  و حق حبس ندارد ؛ یعنی دلال نمی تواند از انجام تعهدات دلالی امتناع کند ،تا ابتدا اجرت را دریافت نماید. 

 

نمونه رای قضایی در خصوص زمان مستحق شدن دلال به حق دلالی

به نقل از خبرگزاری تسنیم ، شعبه ۴۷ دادگاه عمومی شهر تهران و شعبه  هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران به استناد ماده 348 فوق الذکر ؛ طی حکمی اعلام کرد که « حق دلالی پس از تنظیم سند رسمی انتقال به بنگاه معاملات املاک تعلق می‌گیرد و صرف نوشتن قولنامه بنگاه را مستحق دریافت آن نمی کند».

شرح ماوقع :

شعبه مزبور در رسیدگی به شکایت یک دلال معاملات املاک از یک شرکت به «خواسته مطالبه وجه به میزان  146 میلیون تومان بابت حق دلالی»، دعوای خواهان علیه خوانده را رد و اعلام نمود : «توجهاً به محتویات پرونده و مستندات ابرازی اصحاب دعوی و امعان نظر قرار دادن دفاعیات طرفین پرونده، ادعای خواهان به اثبات نمی‌رسد زیرا قرارداد معامله ملک مورد ترافع در مورخ هشتم آذر سال 89 در بنگاه خواهان تنظیم و متعاقباً در مورخ 27 آذر 89 یعنی فاصله بیست‌روزه فسخ شده بنابراین بنگاه زمانی می‌تواند مطالبه حق دلالی کند که معامله تمام‌شده محسوب شود.»

 

در رای صادره از ناحیه شعبه مزبور آمده است که : «مطابق قانون، حق دلالی وقتی ثابت است که معامله خاتمه یافته باشد یعنی بین طرفین سند رسمی تنظیم‌ شود و صرف تنظیم قولنامه یا سند عادی کافی نیست؛ در واقع بنگاه کاری انجام نداده و لذا دعوی از نظر دادگاه غیرثابت تشخیص و به استناد ماده 197 قانون مدنی و ماده 348 قانون تجارت به رد آن اظهارنظر می‌شود.» 

با اعتراض به رای صادره،  و مطرح شدن موضوع در مرحله تجدید نظر ، شعبه  هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران موضوع مزبور را مورد رسیدگی و بررسی داده  و پس از مطالعه پرونده، و ختم دادرسی ، مبادرت به صدور رأی نموده است که شرح ذیل می باشد :

« با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده، در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده زیرا که تجدیدنظرخواهان مبنا و جهت استحقاق خویش در مطالبه خواسته انجام دلالی برای متعاملین مبایعه‌‌نامه عادی مورخ هشتم آذر سال 89 اعلام کرده حال اینکه معامله مزبور در تاریخ  27 آذر 89 فسخ و بلااثر شده که دادگاه بدوی با اعمال ماده 348 از قانون تجارت و رویه قضایی حاکم با استدلالی صائب انشاء رأی کرده بدین توضیح که اتمام معامله در مورد املاک منوط به نقل‌ و انتقال رسمی به خریداران بوده که محقق نشده و به این اعتبار، ارکان و شرایط دعوای مطروحه فراهم نیست لذا دادگاه با رد اعتراض واصله، دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده 358 قانون مرقوم، تایید کرده و رای صادره قطعی است».