چه اطلاعات و نکاتی برای موجر و مستاجر لازم و ضروریست؟
«اجاره» واژه رایج و پرکاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش شنیده ایم
و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند . موضوع اجاره به طور معمول اشیاء هستند
و بیش از همه اجاره درباره ی زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود .
با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به خانه یا محل سکونت
و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با کاربردی های گوناگون از جمله تجاری،
اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی پیش بینی کرده است.
قرارداد و قانون حاکم:
1) آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره ی روابط استیجاری اجرا می شود،
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است .
برای اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون 76 باشد، لازم است
ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود، از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی،
در دو نسخه و به امضای 2 نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.
2) اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند
مشمول قانون سال 1362 و محل هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ 1/7/1376 به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب 1356 است.
سرقفلی:
1) سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیش بینی در قرارداد
و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری
پیش از اجرای قانون 1376 و پیش از تاریخ 27/9/65 در صورت تخلیه محل اجاره از سوی موجر به مستأجر پرداخت می شود.
2) در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قراردادذ،
نه تنها موجر می تواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد،
بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی شود،
اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او،
همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستاجر پرداخت شود.
تخلیه:
1) با پایان یافتن مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی،
محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی
ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.
2) علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال 1376 و قانون مصوب 1356
صرفاً درباره ی محل اجاره ی تجاری پیش بینی شده است که در صورت پیش آمد
آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند.
تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها
در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی
موجر یا اعضاء خانواده ی وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره به وجود می آید.
اجاره بها و پول پیش:
1) به طور معمول اجاره بها یا به گفته ی گذشتگان کرایه، همان پولی است
که باید مستاجر در زمان های معین با هر عنوانی مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود
در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه
و برای بازگرداندن «در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود.
2) هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.
انتقال محل اجاره به دیگری:
1) چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند،
قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد .
مثل اینکه توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد
توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود به خود پایان یابد
(به اصطلاح حقوقی منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستاجر تمام شود (به بیان حقوقی اقاله شود)
2) در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال 1376 تنظیم شده باشد
یا پس از سال 1376 تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب،
پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر
بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر،
محل اجاره تخلیه و به نیمی از مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می شود.
همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره ی تجاری را بدون حق قراردادی
یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.
دعاوی موجر و مستاجر :
1) موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد
و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم
اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری) تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد،
عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی
با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی
درباره ی محل اجاره ی تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد،
موارد یاد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند
تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد.
) مستأجر هم می تواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره
(درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک
برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل
اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستأجر – بر اساس قانون و قرارداد – همچنین بازگرداندن ودیعه،
قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یاد شده مراجعه و دادخواهی کند.
نکات پایانی:
1) طرفین می توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند.
2) در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستاجر می توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضاء و تأیید کند.
