مالکیت حق دائمی است که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد
و از تمام منافع آن استفاده کند. بدین ترتیب مالکیت عبارت است
از حق استعمال و بهره‌برداری و انتقال یک چیز به هر صورت، مگر آنکه قانون استثناء کرده باشد.
قانون مدنی ایران، مالکیت را تعریف نکرده، امّا اوصاف این حق را می‌توان از مواد قانونی بدست آورد.
به موجب ماده 30 قانون مدنی مالکیت حقی مطلق است و از ماده 31 نیز انحصاری بودن آن برداشت می‌شود.
تعاریف زیادی برای مالکیّت در متون فقهی و غیر فقهی آمده است که با توجه به آنها می‌توان چنین گفت:
در فقه اسلامی در رابطه با مالکیت می‌خوانیم: «مالکیت رابطه‌ای است
اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک می‌تواند
هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد». سید محمد کاظم یزدی در تعریف مالکیت می‌گوید:
«حقیقت مالکیت فقط یک اعتبار عقلایی است. عقلا چیزی را که در دست کسی قرار دارد (و متعلق به اوست)
علقه‌ای بین او و چیزی که در اختیار وی می‌باشد اعتبار می‌کنند که این رابطه،
منشأ تسلط وی بر آن چیز می‌باشد و یا اینکه آنچه را که اعتبار می‌کنند عبارت است
از همان تسلط». امام خمینی در تعریف مالکیت بیان داشته‌اند: « مالکیت اعتباری است
عقلائی که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت اعتباری شخص بر تغییر و تحول مملوک.
علامه طباطبائی نیز در تعریف مالکیت بیان داشته‌اند: « مالکیت و ملک نوع خاصی از اختصاص است
که باعث می‌شود تصرف در ملک که توسط صاحب آن صورت می‌گیرد، صحیح گردد.»
مالکیت در دیدگاه حقوقی چندان تفاوتی با تعاریف ارائه شده توسط فقها ندارد به این نحو که در تعریف مالکیت بیان داشته‌اند:
«حق استعمال و بهره‌برداری و انتقال یک چیز به هر صورت مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» (مواد 30 و 31 قانون مدنی)
1-2- اقسام مالکیت
در کل باید گفت مالکیت به دو نوع مالکیت حقیقی و مالکیت اعتباری تقسیم می‌شود.
در جهان مالکیت حقیقی از آن خداوند است و در قرآن کریم آیاتی در سوره‌های یونس، مائده و بقره آمده است
که دلالت بر این امر دارد. از طرفی دیگر منطق فطرت برای پدید آورنده یک شیء حق تصرف کامل در آن را می‌پذیرد.
بر این اساس خدا مالک جهان شناخته می‌شود زیرا او هستی‌بخش جهان است،
پس مالکیت خدا بر سراسر عالم امری است منطبق با منطق فطرت. امّا آنچه که در تعریف مالکیت بیان گردید
مرتبط با مالکیت اعتباری است بدین‌نحو که این نوع مالکیت در مقایسه با مالکیت خداوند که دارای وجهی حقیقی بوده،
در حقیقت شکل مجازی مالکیت بوده و بر اساس اعتبار و قرارداد بین انسان‌ها به وجود آمده است.
در ارتباط با موضوع این مالکیت باید گفت که مشتمل بر اشیایی است
که دارای ارزش اقتصادی می‌باشند و در تملیک و تملک آنها غرض عقلایی موجود است.
به طور کلی مالکیت اعتباری را می‌توان به دو دسته مالکیت عمومی و خصوصی تقسیم‌بندی نمود.
1-2-1- مالکیت خصوصی
مالکیت خصوصی عبارت است از اینکه مال مرتبط با شخص یا اشخاص معیّنی باشد.
مالکیت خصوصی یا شخصی را چنین تعریف کرده‌اند: حقی است
که به موجب آن افراد بتوانند به نفع خود سلطه مالکانه بر اموال داشته باشند
. در ماده 140 قانون مدنی اسباب تملک مقرر شده است و آمده است که تملک حاصل می‌شود:
1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه 2- به وسیله عقود و تعهدات 3- به وسیله اخذ به شفعه 4- به ارث
در رابطه با اسباب تملک توضیح موارد ذیل لازم به نظر می‌رسد:
– اسباب تملک ناشی از عمل شخصی
الف: احیاء
همان طور که ماده 141 قانون مدنی مقرر داشته مراد از احیاء زمین آن است
که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است
از قبیل زراعت، درختکاری، بنا ساختن و غیره قابل استفاده نمایند.
در ماده 1 آیین نامه قانون زمین شهری نیز آمده است
که عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن، عمران و احیاء محسوب نمی‌شود.
بنابراین ملاک و ضابطه احیاء، ملاک عرفی است، زیرا احیاء در کلیه مباحات به یکسان نیست.
ب: حیازت مباحات
مقصود از حیازت تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلاء.
حیازت مباحات نیز همچون احیاء به تناسب انواع موضوع متفاوت است.
2- اسباب تملک ناشی از حقوق انتقالی
اسباب تملک ناشی از حقوق انتقالی را می‌توان اسبابی دانست
که مالکیت شخصی به شخص دیگر منتقل می‌شود.
این اسباب را می‌توان به اسباب قهری انتقال مالکیت و اسباب ارادی انتقال مالکیت تقسیم‌بندی نمود.
الف: موت
با موت شخص، مالکیت اموال به جا مانده از او (ترکه) به بازماندگان (وراث) او منتقل می‌شود.
این انتقال ترکه به وراث خود به خود طبق قوانین مربوطه (قانون امور حسبی و قانون مدنی) صورت می‌گیرد. (ماده 868 قانون مدنی)
ب: انتقال ارادی
انتقال مالکیت به صورت ارادی در قالب انعقاد قراردادها و عقود معین صورت می‌گیرد
و این امر در جامعه شایع و رایج می‌باشد.
1-2-2- مالکیت عمومی
مالکیت عمومی عبارت است از اینکه: مال و ثروت مرتبط به عموم باشد
نه شخص و اشخاص. در این قسم نیز عناصری که در تعریف مالکیت بیان شد وجود دارد.
از یک طرف مال است و از طرف دیگر مالک، و پیوند و ارتباط خاصی بین این دو وجود دارد.
لیکن کسی که مال به او مرتبط می‌شود فرد یا افراد خاصی نیستند.
بدین ترتیب مالکیت را می‌توان به سلطه قانونی بر اموال و اشیاء به نمایندگی قانونی از طرف جامعه تعریف کرد.
به طور کلی مفهوم مالکیت عمومی در هر نظام اقتصادی متفاوت است و هر نظام اقتصادی بنا به آرمان‌ها و مرام‌های خاص خود دیدگاه‌های متفاوتی نسبت به مفهوم مالکیت عمومی دارد.
1-3- تقسیم‌بندی املاک و اراضی
املاک و اراضی را در هر نظام حقوقی بنا به معیار‌ها و اسبابی که وجود دارد به اقسامی تقسیم‌بندی نموده‌اند.
به طور نمونه می‌توان به تقسیم‌بندی املاک و اراضی بر اساس نحوه مالکیت اشاره نمود.
1-3-1- تقسیمات زمین براساس نحوه مالکیت
در این قسم، زمین ها را به سه نوع: املاک شخصی، املاک عمومی و املاک دولتی تقسیم بندی شده است.
الف- املاک شخصی مرکب از:
1. کلیه زمین هایی که مالکان آن به میل خود اسلام آورده باشند.
2. اراضی مواتی که به وسیله افراد آباد شده است.
3. اراضی صلح که مالکان اولیه، مالکیت اراضی خود را در قرارداد صلح برای خویش حفظ کرده بودند.
ب- املاک عمومی که متعلق به جامعه اسلامی است مرکب از:
1. کلیه زمین هایی که سپاه اسلام با جنگ تصرف کرده است.
2. کلیه زمین هایی که به موجب قرارداد صلح، مالکیت آن به مسلمانان واگذار شده است.
ج- املاک دولتی، اراضی انفال که متعلق به دولت اسلامی (امام) است، مرکب از:
1. کلیه اراضی موات اصلی، زمین هایی که هرگز کسی آن را آباد نکرده است.
2. کلیه زمین هایی که آبادانی آنها طبیعی است مانند مراتع و جنگل ها.
3. کلیه اراضی بدون مالک شامل اراضی نو ظهور (مستجده) نیز هست مانند
موردی که به خاطر پایین رفتن آب، جزیره ای بر روی دریا یا رود به وجود آید.
4. کلیه زمین هایی که بدون جنگ به تصرف سپاه اسلام در آمده است.
5. زمین هایی که لشکر مسلمانان در جنگی که بدون اجازه امام داده شده است تصرف کرده باشد.
6. اقطاعات و املاک شخصی پادشاهان سرزمین های فتح شده.
آنچه مسلم است چنین تقسیم بندی‌هایی از لحاظ تاریخی ارزشمند و قابل تأمل می باشد
ولی در زمان فعلی چنین تقسیم بندی فاقد کارایی می باشد
و در قوانین و مقررات کنونی راجع به اراضی، زمین و اراضی به سه دسته موات، بایر و دایر تقسیم بندی شده است.
با توجه اینکه این پژوهش در راستای بررسی کارکرد کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری می‌باشد
و نیز با توجه به وظایف این کمیسیون که تشخیص نوعیت زمین و اراضی شهری می‌باشد،
لذا توضیحاتی در مورد اراضی موات، دایرو بایر ضروری می‌باشد.
1-3-2- زمین موات
تعریف و مفهوم زمین موات را می توان در دو مقوله «فقهی» و «حقوقی» مورد بحث و بررسی قرار داد.
«زمین موات، عبارت است از زمین معطل مانده ای است
که از آن بهره برداری نشود و عدم بهره برداری از آن یا به سبب قطع و بریده شدن آب از آن، یا به واسطه متولی شدن آب
بر آن یا به لحاظ تحت پوشش گرفتن توسط شن و ماسه (شنزار شدن) و نمک (نمکزار و شوره زار شدن)
و یا سنگ یا به جهت نیزار و بیشه زار شدن و انبوهی و تراکم نی و انواع درختان در آن زمین و یا با سایر موانع، مانع سود بردن از زمین باشد.
زمین موات بر دو قسم است:
الف: موات اصلی: و آن زمینی است سابقه مالکیت خصوصی و آبادانی آن مشخص نباشد
و یا اینکه هم عدم سابقه برخوردار بودن ملک از مالک معین و هم عدم بهره برداری و آبادانی آن معلوم و مشخص شده باشد.
مانند دشت های لم یزرع، صحراهای خشک ب: موات عارضی: و آن زمینی است
که علی رغم برخوردار بودن از سابقه آبادانی دچار خرابی شده، مانند
زمین های بی نام نشانی که امروزه تنها نشانه هایی از رفت و آمد مردمان و آثار رودخانه ها
و قصبات و اماکن ویرانی که نشانگر آبادانی و عمران گذشته آن زیاد هستند، به جای مانده است.»
