مطالبه ثمن معامله
مطالبه ثمن معامله موضوع بحث امروز ما است.
سوالات متداول در مورد ثمن معامله
1-اگر ملکی را فروخته ایم اما خریدار از پرداخت ثمن معامله طفره می رود باید چه کنیم؟
2-آیا می توانیم به استناد عدم پرداخت ثمن معامله، معامله را فسخ کنیم؟
3-اگر قصد فسخ معامله را نداریم باید چه دادخواستی طرح کنیم؟
4-اگر خریدار علیه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرده است آیا فروشنده می تواند بگوید که به علت عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار سند رسمی به نام خریدار تنظیم نکرده است؟
5-دعوای مطالبه ثمن در صلاحیت کجا است؟
6-برای مطالبه ثمن معامله از شهرداری باید به کجا دادخواست بدهیم؟
7-آیا می توانیم علاوه بر ثمن معامله درخواست خسارت تاخیر تادیه نیز داشته باشیم.
با ما باشید تا به تمامی این سوال ها پاسخ بگوییم.
توافق در مورد مبیع( ملک) و ثمن(پول)
هنگام خرید و فروش ملک، طرفین حتما در خصوص ثمن مبیع و ملک مورد نظر به توافق می رسند چرا که به لحاظ قانونی عقد بیع بعد از توافق در مورد مبیع ( ملک) و قیمت آن اتفاق می افتد.
در این میان توافق هایی نیز در مورد نحوه تحویل ملک، زمان تحویل ملک و نحوه پرداخت ثمن که می تواند به صورت نقدی یا با چک یا به صورت های دیگر باشد و زمان پرداخت ثمن اتفاق می افتد.
دادخواست مطالبه ثمن
اگر با وجود توافق بر ثمن معامله و زمان پرداخت، خریدار از پرداخت ثمن معامله ممانعت کند فروشنده چه راه حل هایی دارد؟
اگر در مبایعه نامه خیارات قانونی فروشنده ساقط نشده باشد و او به خاطر عدم پرداخت ثمن معامله قصد به هم زدن معامله را داشته باشد می تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند.
در این مورد طبق ماده 402 قانون مدنی
“هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و
در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود”
البته در نظر داشته باشید که فسخ طبق این ماده با شرایط خاصی محقق می شود که حتماً باید در آن از مشورت وکیل دادگستری و مشاور حقوقی استفاده کنید چرا که باید طبق اظهارنامه فسخ به طرف مقابل اقدام به فسخ کرده و
سپس با دعوای تایید فسخ معامله اقدام به نهایی کردن فسخ کنید.
اما اگر به عنوان فروشنده به هرعلتی قصد فسخ معامله را ندارید و قصد دارید ثمن معامله را درخواست کنید باید دعوای مطالبه ثمن معامله طرح کنید و
با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ارایه دادخوست کامل و منضمات صحیح نسبت به طرح دعوای مطالبه ثمن معامله اقدام کنید.
پرداخت ثمن معامله با چک
در بسیاری موارد خریدار با پرداخت چک اقدام به پرداخت ثمن معامله می کند سوالی که در این خصوص پیش می آید این است که اگر چک مزبور برگشت بخورد معامله چه وضعیتی پیدا می کند
و اگر آن چک ها متعلق به شخص سومی باشد چه اتفاقی می افتد؟ چرا که بسیار اتفاق می افتد که خریدار چک های شخص دیگری را به فروشنده می دهد و فروشنده چک شخص سوم را قبول می کند.
هنگامی که خریدار چک خودش را به فروشنده می دهد و چک مزبور برگشت می خورد تقریباً اختلافی نمی باشد که شخص می تواند همچنان ثمن معامله را مطالبه کند چرا که چک ثمن و پول معامله نیست بلکه روشی برای پرداخت ثمن و پول معامله است
و با اخذ چک از سوی فروشنده تبدیل تعهد صورت نگرفته است و
تعهد خریدار همچنان پرداخت قیمت و بهای ملک است و
با صدورچک و قبول آن از سوی فروشنده تعهد خریدار تبدیل به تعهدی دیگر نشده است و خریدار بعد از برگشت خوردن چک ها موظف به پرداخت ثمن معامله است.
اما هنگامی که فروشنده چک های شخص دیگری را قبول می کند و آن چک ها برگشت می خورد
هرچند بسیاری از قضات در این مورد نیز اعتقاد به قابل مطالبه بودن ثمن از خریدار دارند اما
به عنوان یک متخصص به شما پیشنهاد می کنیم که از قبول چک شخص سوم به عنوان ثمن معامله خودداری کنید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه ثمن
بسیاری از مواقع خریدار ملک برای الزام خریدار به تنظیم سند رسمی ملکی که آن را با مبایعه نامه عادی یا قولنامه خریده است اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده می کند
بعضی مواقع فروشندگان در دادگاه حاضر می شوند و ضمن قبول وقوع معامله اظهار می کنند که
عدم تنظیم سند رسمی به نام خریدار به علت پرداخت نکردن ثمن معامله بوده است
به عبارت دیگر فروشنده قبول و اقرار می کند که بین او و فروشنده معامله صحیح صورت گرفته است.
در این مورد باید توجه داشته باشید که اگر ثمن معامله را اخذ نکرده اید باید با طرح دعوای طاری( دعوای تقابل)
یا طرح دعوای جداگانه نسبت به ارایه دادخواست مطالبه ثمن معامله اقدام کنید.
چرا که میان الزام به تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن معامله ملازمه وجود دارد.
در غیر این صورت دادگاه وارد دعوای مطالبه ثمن نخواهد گردید چرا که دادگاه موظف به رسیدگی به دعاوی در حدود خواسته طرفین می باشد و در این مورد فقط حق دارد که به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی کند و
دعوای مطالبه ثمن خارج از خواسته است.
حق حبس فروشنده
در کل شما به عنوان فروشنده نمی توانید تعهدات خود را معلق به تعهدات خریدار کنید مگر اینکه با استناد به حق حبس خود در معاملات معوض این گونه رفتار کنید.
یعنی نمی توانید بگویید که تا ثمن معامله به من پرداخت نگردد سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمی کنم
مگر اینکه حق حبس به شما چنین اجازه ای بدهد.
که آن هم شرایط خود را دارد از جمله اینکه هر دو مورد معامله باید حال باشد.مثلا اگر شما قبول کرده اید که ثمن معامله 6 ماه بعد پرداخت گردد عملاً از حق حبس خود چشم پوشی کرده اید
در تمامی این مواردی که مطرح کردیم متن قرارداد شما و توافق های قبل و حین معامله بسیار اثرگذار است و
آنچه که مطرح می کنیم قابل سرایت به همه معامله ها نیست بلکه هر معامله شرایط خاص خود را دارد.
حتما بخوانید: استرداد ثمن معامله
دادگاه صالح
توجه داشته باشید که دادگاه صالح در خصوص مطالبه ثمن دادگاه های عمومی حقوقی هستند و شورای حل اختلاف در هیچ موردی صالح به رسیدگی به این دعوا نیست
چرا که این دعاوی جزء دعاوی غیرمنقول هستند و شورای حل اختلاف جز در مواردی استثنایی صلاحیت رسیدگی به دعاوی غیر منقول را ندارد.
مطالبه ثمن از نهادهای دولتی و عمومی
در بعضی موارد اموال غیر منقولی که به اشخاص تعلق دارد در
طرح های دولتی و شهرداری قرار می گیرد و توسط شهرداری تملک می گردد
در این موارد آیا باید به دادگاه های عمومی مراجعه کرد یا به دیوان عدالت اداری؟
در این مورد باید میان دو مورد تفاوت گذارد
اگر شخص عمل شهرداری و نهاد دولتی در تملک ملکش را غیر قانونی می داند باید به دیوان عدالت اداری دادخواست بدهد
اما اگر تملک توسط شهرداری را قبول دارد و فقط مطالبه ثمن را می خواهد باید به دادگاه های عمومی حقوقی دادخواست بدهد و ثمن را مطالبه کند.
مطالبه ثمن و خسارت تاخیر تادیه
در بسیاری موارد ثمن معامله وجه نقد رایج جامعه است
در این موارد فروشنده می تواند ضمن دادخواست مطالبه ثمن، خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالبه کند
البته مطالبه خسارت تاخیر تادیه شروط فراوانی دارد که فقط در صورت جمع شدن تمام آن شروط شخص مستحق خسارت تاخیر تادیه می باشد
از جمله این شروط این است که داین ( شخص طلبکار) باید از شخص مدیون وجه نقد رایج را درخواست کرده باشد و
مدیون با وجود توانایی در پرداخت از پرداخت آن امتناع کرده باشد
البته از زمان سررسید تا هنگام پرداخت باید شاخص قیمت سالانه تغییر فاحش کند.
اجرای حکم مطالبه ثمن
بعد از صدور حکم به نفع شما و قطعی شدن حکم در مرحله تجدیدنظر، اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می گردد و او باید ظرف ده روز به مفاد اجراییه عمل کند
و مالی معرفی کند که اجرای حکم از آن مال امکان پذیر باشد
در غیر این صورت پرونده به اجرای احکام مدنی ارسال می شود و
انجام استعلام های مختلف برای شناسایی مال از محکوم علیه شروع می گردد
اگر شخص مال نداشته باشد محکوم له می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی جلب محکوم علیه را تقاضا کند
