ابطال مزایده ثبتی چگونه صورت می گیرد

ابطال مزایده ثبتی چگونه صورت می گیرد

ابطال مزایده ثبتی موضوع بحث امروز ما است.

یکی از ویژگی های تنظیم سند رسمی و علل برتری تنظیم سند رسمی بر سند عادی این است که شما برای وصول مطالبات خود نیازی به مراجعه به دادگستری ندارید

و می توانید از طریق دفاتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت نسبت به وصول طلب خود اقدام کنید

طبق قانون، سند لازم الاجرا  
سند رسمی یا عادی است که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول
سند باشد مانند سند رسمی طلب و چک

طبق قانون برنامه ششم توسعه نیز مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء از طريق ادارات اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجراء ميشوند.

 ادارات مذكور مكلفند بلافاصله پس از تقاضاي اجرائيه نسبت به شناسايي و توقيف اموال مديون اقدام كنند

در راستای این وظایف ادارات اجرای ثبت نسبت به توقیف اموال بدهکاران اسناد لازم الاجرا اقدام می کند و در صورت نیاز به فروش اموال بدهکار برای اخذ محکوم به نسبت به فروش آنها از طریق مزایده اقدام می کنند

معنای مزایده

مزایده روش خاصی برای فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع‌ می شود  و به پیشنهادکننده
بالاترین قیمت واگذار می‌شود

طبق قانون تنها راه فروش اموال توقیفی مزایده است

و فروش اموال از طریق مزایده امتیازهای زیادی دارد از جمله

امتیازهای مزایده

۱-در مزایده رقابت میان شرکت کنندگان جاری است و این فضای رقابت باعث می شود مال محکوم علیه به قیمت بالاتری به فروش برود و این روند به نفع محکوم علیه است

۲-قوانین سخت مزایده سبب می شود که مردم نیز به خرید مال از طریق مزایده اعتماد پیدا کنند البته یکی از خطراتی که در خرید مال از طریق مزایده وجود دارد بحث ابطال مزایده می باشد که در ادامه به آن می پردازیم

قوانین فروش مال در مزایده

همان گونه که گفتیم مزایده باید تحت قوانین بسیار سختی برگزار گردد تا مردم بتوانند به آن اعتماد پیدا کنند چرا که در غیر این صورت پول می دهند و در معرض خطر ابطال مزایده نیز قرار می گیرند

در قانون به صورت دقیق به نحوه فروش مال منقول و غیر منقول از طریق مزایده اشاره شده است و می توانیم بگوییم که در این زمینه قوانین کامل و جامعی وجود دارد

نمونه ای از قوانین مزایده

به عنوان مثال از مقررات مزایده این است که مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می‌شود در صورتی
که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت
حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار
می‌شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد.

یکی دیگر از مهم ترین نکات مقرر در مزایده ممنوعیت حضور بعضی اشخاص در خرید می باشد به عنوان مثال

 رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان
حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیرمستقیم را نخواهد داشت.

از دیگر مقررات مزایده این است که برای فروش اموال منقول و غیر منقول باید آگهی به ترتیب زیر منتشر گردد

آگهی مزایده اموال منقول و غیر منقول:

الف ـ آگهی مزایده اموال غیرمنقول
در آگهی مزایده اموال غیرمنقول موارد زیر درج می گردد
1ـ نام و نام خانوادگی مالک.
2ـ محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک.
3ـ هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌ای مستند
به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر
مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی‌های الصاقی
قید می‌گردد.
4ـ تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
5 ـ تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
6 ـ اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا
حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و
عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده
باشد به عهده برنده مزایده است.
7ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
8 ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
ب ـ آگهی مزایده اموال منقول
در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می‌شود:
1ـ نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
2ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
3ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.

البته تمام تشریفات مزایده منحصر به آنچه مطرح کردیم نمی باشد چرا که مزایده در واقع نوعی فروش با تشریفات فراوان می باشد

و از ابتدا تا انتهای مزایده باید تمام موازین آن رعایت گردد تا حکم به صحت مزایده و انتقال سند داده شود.

بیشتر بخوانید در رابطه با:

ابطال اجراییه ثبتی ( شکایت از دستور اجرا)

ابطال اجراییه و ابطال عملیات اجرا

موارد ابطال مزایده ثبتی

بحث ابطال مزایده ثبتی را با موارد ابطال مزایده ادامه می دهیم.

همان گونه که اشاره کردیم مزایده همراه با تشریفات فراوانی می باشد و عدم رعایت هر کدام از این موارد می تواند منجر به ابطال مزایده گردد از جمله

ابطال مزایده به علت آگهی نشدن مال منقول یا غیر منقول

یا به لحاظ عدم رعایت مستثنیات دین یا ارجاع امر به کارشناس فاقد صلاحیت یا به علت عدم حضور نماینده دادستان

یا به علت عدم ابلاغ نظریه کارشناس و علل دیگر.

علاوه بر موارد بالا و همه تشریفات قانونی که باید در مزایده رعایت گردد قانون گذار در مواردی به باطل بودن فروش و تجدید آکهی مزایده اشاره می کند از جمله موارد زیر

موارد مندرج در قانون:

1ـ هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
2ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد
شده است رد کنند.
3ـ در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
4ـ در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.

البته باید به این نکته نیز توجه کنید که عملیات مزایده فقط در موارد محدودی به علل زیر متوقف می گردد

موارد توقف عملیات مزایده

1ـ وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی.
2ـ اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3ـ رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.
4ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.

اعتراض به مزایده

طبق ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم
از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند
شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت
مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال
برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس
ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و
یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه
 در هیأت نظارت مطرح و رسیدگی شود.

البته به این نکته توجه کنید که  پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء غیر قابل استماع است.