الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت
الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت موضوع بحث امروز ما است.
هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هر کدام از طرفین قرارداد شامل سازنده و مالک تعهداتی را به عهده می گیرند تا پروژه به پایان برسد.
مثلاً مالک تعهد می کند که به نام سازنده سند رسمی وکالت کاری تنظیم کند
تا او بتواند مراحل اداری پروژه مانند اخذ پروانه تخریب و نوسازی و جواز ساختمان را از نهادهای مربوط مانند شهرداری انجام بدهد یا مالک متعهد می گردد که اصل سند مالکیت را در اختیار سازنده قرار بدهد
یا سازنده تعهد می کند که بیمه مسئولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث را اخذ کند
و اگر هر کدام از مالک و سازنده از اجرای تعهدات خود استنکاف کند طرف مقابل می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوا،
الزام طرف مقابل به انجام آن امر را از دادگاه درخواست کند
چرا که در صورت امتناع و استنکاف طرف مقابل هیچ راهی جز مراجعه به دادگاه نمی باشد.
تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت
مهم ترین و بدیهی ترین تعهد مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تخلیه و تحویل ملک به سازنده است
و انجام تمامی تعهدات سازنده منوط و معلق به تحویل ملک به او می باشد
اما اگر به هر علتی مالک از انجام این تعهد بدیهی و ابتدایی خودداری بورزد برای طرف مقابل راهی باقی نمی ماند
جز مراجعه به دادگاه و درخواست الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک
نحوه اجرای رای قطعی در مرحله اجرای حکم
بسیاری از ما در مورد فایده این دعوا سوال می پرسند و اینکه اگر دعوا منجر به صدور حکم قطعی گردد اجرای احکام مدنی چگونه نسبت به اجرای حکم اقدام می کند
این سوال از بسیاری جهات دیگر نیز سوال مهمی می باشد چرا که وقتی مالک از بدیهی ترین تعهد خود که همانا در اختیار قرار دادن ملک در اختیار مالک می باشد خودداری می ورزد قرارداد مشارکت در ساخت در قدم اول به بن بست رسیده است و نحوه اجرای رای قطعی در این مورد بسیار مهم می گردد.
در پاسخ به سوالی که مطرح کردیم باید بگوییم که بعد از قطعیت رای و ابلاغ اجراییه به مالک اگر او ظرف 10 روز نسبت به تحویل ملک اقدام نکند
دادورزان اجرای احکام مدنی در صورت لزوم با استفاده از کمک نیروی انتظامی ملک را تخلیه می کنند و به سازنده تحویل می دهند.
اگر به هر علتی این امر امکان پذیر نگردد سازنده می تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند
و در ادامه طرح دعوای تایید فسخ معامله را از دادگاه درخواست کند.
تایید فسخ معامله
زمان تحویل ملک
باید بگوییم که بهتر است هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت از حضور وکیل و مشاور حقوقی ملکی در جلسه استفاده کنید
تا نسبت به انعقاد دقیق و صحیح قرارداد اقدام کنید
یکی از این موارد که مورد دقت نظر وکیل قرار می گیرد این است که تعهدات هر شخص به طور صریح در قرارداد ذکر شود
مثلاً به طور صریح ذکر شود که مالک باید در تاریخ فلان و در ساعت فلان ملک را به سازنده تحویل بدهد
اما اگر به هر علتی این جمله در قرارداد شما درج نگردید مالک باید فوراً ملک را در اختیار شما قرار بدهد.
گزینه دیگری که می توانید در قرارداد پیش بینی کنید امکان فسخ قرارداد در صورت امتناع مالک می باشد.
شاید شما قصد فسخ قرارداد را نداشته باشید اما در هر حال این گزینه به شما قدرت انتخاب بیشتری برای ادامه مسیر می دهد.
الزام به ایفای تعهد قراردادی
مواد قانونی مرتبط با این مورد
“عقودی که بر طبق قانون واقع می شود بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.”
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.”
” اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.”
” هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.”
” هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد
و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.”