امین بودن یا ضامن بودن مستأجر

درباره امین بودن یا ضامن بودن مستاجر

وقتی کسی ملکی را اجاره می کند، آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟

پاسخ سوال مطروحه وفق ماده ی 493 قانون مدنی مثبت است

و با انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر که مالک منافع می شود

و نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.

صرف نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری(امین)

متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می کشد، از طرفی نیز،

چنانچه عین مستاجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص و یا تلف شود،

هیچ گونه مسئولیتی متوجه ی مستاجر نمی باشد .

مانند اینکه ملک مورد اجاره در اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد تخریب شود(امین)

و یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک،

عیب و نقصی در ساختمان حادث شود در این شرایط نمی توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.

حدود مسئولیت مستاجر:

وقتی شخصی ملکی را اجاره می کند و آن را از موجر تحویل می گیرد

تصرفات و استفاده از مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده، قطعاً ید وی امانی است .(امین)

ید متصرف ماذون امانی است، ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد

و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد.
در صورتی که مورد اجاره با وسایل و به اصطلاح مبله، اجاره داده شده باشد،

این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر همچنان امانی است

مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد . در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می تواند

ذمه را مشغول سازد، استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده ی مستاجر است .

طبق ماده 10 قانون مدنی، (اصل آزادی قراردادها) اصل بر صحت

و لازم الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص است

مگر اینکه توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد .

در امور مالی اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است

و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است

که در آینده در ملک مود اجاره به وجود آید، اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد،

این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم الاجرا و نافذ به نظر می رسد،

همان طوری که قانونگذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده ی 642 ذکر کرده است

که اگر بر مستعیر (عاریه گیرنده) شرط ضمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود

اگر چه مربوط به عمل او نباشد .

از وحدت ملاک این ماده می توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط ضمان نافذ است.(امین)

بنابراین با توجه به این که در مسئولیت متصرف ماذون،

اصل بر امانی بودن ید است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره،

مستاجر امین محسوب می شود نه ضامن . و همان طوری که در ماده 614 قانون مدنی ذکر شده
است امین ضامن تلف یا نقصان مالی که به او سپرده شده است نیست،

مگر در صورت تعدی یا تفریط و همچنین در ماده ی بعدی قانون فوق الذکر آمده

که امین در مقام مستاجر مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است .

در صورتی که مورد اجاره با وسایل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد

این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر همچنان امانی است

مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد . در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می تواند

ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است .(امین)

با توجه به قاعده ی حقوقی، اذن در شیء، اذن در لوازم آن است،

دادن وسایل برای استفاده ی متعارف مستاجر مستلزم پذیرش

کسر منفعت استفاده از وسایل توسط مستاجر است .

بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود

موجر نمی تواند در پایان مدت اجاره مطالبه ی وسایل و مبلمان دسته اول و نو را بنماید .(امین)

زیرا این امر مستلزم عدم استفاده از وسایل است که با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است.

ماده ی 643 قانون مدنی راه حلی در عقد عاریه ارائه کرده است

که در عقد اجاره نیز قابل استفاده می باشد . مبنی بر اینکه اگر بر مستعیر

شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود .(امین)

هزینه ی تعمیرات بین موجر و مستاجر ملکی که در اجاره داده می شود

ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولاً در چنین مواردی

موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می شود،

اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می آورد

که ممکن است برای حل کردن آن سر وکار دو طرف به دادگاه بیفتد.

در صورتی که در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید قانون مدنی

پرداخت هزینه های تعمیرات را به دو قسمت، تقسیم کرده است

که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می شود.

هزینه های تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه ی

تعمیرات کلی و اساسی، تابع عرف است، بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است .(امین)

به عنوان مثال هزینه های مرتبط با سرویس سالیانه ی شوفاژ و تعمیرات

جزیی آن به عهده ی مستاجر است و هزینه های مرتبط با مشکلات جدی در موتور خانه قطعاً بر عهده مالک قرار دارد.