معامله معارض چیست؟
1-معامله معارض چیست موضوع بحث امروز ما است.
در ادامه با ما همراه باشید
انجام معامله معارض هم حقوق مالی اشخاص را دچار تزلزل می کند و هم از اعتماد عموم مردم به اسناد تنظیمی و معاملات انجام شده می کاهد به نحوی که اگر قانون گذار با تصویب قانون و مجازات اشخاص این رفتار را کیفر ندهد
بعد از گذشت مدت زمانی دیگر چیزی از اعتماد مردم باقی نمی ماند
با این دورنما، قانون گذار در سال 1312 این رفتار را جرم انگاری کرد
و مجازات نسبتاً سنگینی برای آن در نظر گرفت. یعنی حبس بین 3 تا 10 سال
تعریف معامله معارض
در قانون تعریفی از معامله معارض انجام نشده است و فقط در قانون ثبت اسناد و املاک یک ماده به معامله معارض اختصاص داده شده است.
طبق قانون ثبت اسناد واملاک
هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و
بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
ذکر مثال
با آوردن یک نمونه به توضیح معامله معارض می پردازیم.
شخصی طبق سند عادی نسبت به فروش منزلش به شما اقدام می کند و بعد از فروش منزل به شما با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به انتقال همان ملک به شما می کند
در این صورت آنچه در معامله دوم اتفاق افتاده معارض و مخالف با معامله اول می باشد و
چون نشانگر سوء نیت شخص انتقال دهنده می باشد از نظر قانون گذار قابل مجازات است
سوء نیت شخص کجا است؟
او در معامله دوم مالی را انتقال می دهد که می داند برای او نیست و با این حال و اطلاع از سلب مالکیت خود نسبت به معامله نسبت به آن مال اقدام می کند.
نکات مهم
برای اینکه معامله معارض محسوب گردد نیازی به انجام معامله در قالب خاصی نیست
مثلاً معامله اول می تواند در قالب عقد صلح انجام شود و معامله دوم در قالب عقد بیع یا عقد هبه یا هر قالب قانونی دیگر.
نکته مهم معارض بودن این دو معامله است پس قاعدتاً معامله دوم باید نسبت به همان مال اول صورت بگیرد
به لحاظ حقوقی نیز نیاز نیست که معاملات به صورت صحیح صورت بگیرد.
یک نکته بسیار مهم دیگر نیز لزوم انجام شدن معامله دوم با سند رسمی است.
رای وحدت رویه شماره 43 دیوان عالی کشور
این رای وحدت رویه معامله معارض را در برخی موارد نفی کرده است و دایره آن را محدود می کند.
البته در هر موردی که پیش می آید شرایط معامله و امکان تحقق جرم باید توسط وکیل دادگستری و شخص کارشناس سنجیده شود چه بسا که در موردی معامله معارض تحقق پیدا نکند
اما عنوان جرم دیگری تحقق پیدا کند مثلا در بسیاری موارد شخص مشمول قانون مجازات اشخاصی می گردد
که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند.
متن رای وحدت رویه
“نظر به اين كه شرط تحقق بزه مشمول ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد و
در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غيرمنقول به موجب بند اول ماده (47) قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده (48) همان قانون در هيچ يك از ادارت و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت
بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلاً معامله‌اي نسبت به مال غيرمنقول به وسيله سند عادي انجام دهد و
سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده (117) قانون ثبت اسناد نخواهد بود
بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد.”
با در نظر گرفتن این رای وحدت رویه عملاً در بسیاری از نقاط کشور معامله معارض فقط زمانی محقق می شود و
تحت مجازات و پیگرد قانونی قرار می گیرد که هر دو معامله با سند رسمی صورت بگیرد
اما هر چند امکان دارد حکم برائت در خصوص این اتهام برای شخص صادر گردد اما از اتهامات دیگر مبری نخواهد بود.
اما این مورد قطعی است که اگر هر دو معامله با سند عادی صورت بگیرد مشمول قانون معامله معارض نمی باشد و نمی توانیم شخص را بر اساس این ماده مجازات کنیم.
یک نمونه بسیار مهم
متاسفانه یکی از موارد مهمی که در جامعه اتفاق می افتد فروختن مال به شخص دیگر و سپس ترهین ملک نزد بانک می باشد
در رویه قضایی در بسیاری موارد این امر تحت عنوان معامله معارض تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد
اما کم نیستند قضاتی که این مورد را مشمول قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند می دانند.
طبق ماده دوم این قانون
“محكوم‌عليه يا مديون يا ضامن يا كفيلی كه بدون مجوز قانوني و با علم به اينكه مال متعلق باو نيست مال غير را مال خود معرفي كرده
و عملياتی نسبت به آن مال شده باشد مطابق قسمت اخير ماده 238 قانون مجازات عمومي مجازات خواهد شد”
حتما بخوانید: قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند
تفاوت معامله معارض با مفاهیم مشابه
جرم معامله معارض با کلاهبرداری و انتقال مال غیر متفاوت می باشد هرچند در مواردی نیز به یک دیگر بی شباهت نمی باشند
مثلاً در انتقال مال غیر مجرم مال شخص دیگری را منتقل می کند در حالی که علم دارد مال به او تعلق ندارد
اما در معامله معارض در معامله ای اولی که صورت می گیرد مال به مجرم تعلق دارد
اما بعد از معامله اول معامله دومی نیز معارض و مخالف با معامله اول صورت می گیرد
که حقوق اشخاص ذی نفع را تحت تاثیر قرار می دهد
در کلاهبرداری نیز هر مانور متقلبانه ای می تواند تشکیل دهنده عناصر جرم کلاهبرداری باشد
اما در معامله معارض فقط اسناد معارض با یک دیگر تشکیل دهنده عناصر جرم می باشند.
جبران خسارت وارد بر شخص
طبق قاعده مهمی که
به آن لزوم تبعیت از احکام کیفری در دعاوی حقوقی می گویند
اگر رای قطعی کیفری موثر در ماهیت امر حقوقی باشد، برای دادگاهی که به امر حقوقی یا ضرر و زیان رسیدگی می کند، لازم الاتباع است.
به عبارت دیگر اگر شما از دادگاه کیفری رای مجرمیت شخص را گرفته باشید دیگر در دادگاه حقوقی با چالش چندانی مواجه نخواهید شد
اما چالش اساسی در این موارد این است که شخص چنین مالی را خریداری کند
اما بعد از چند سال و صرف هزینه های فراوان فقط همان پولی که داده به او بازگردانده شود
بیشتر بخوانید: استرداد ثمن معامله
حال آنکه با توجه به کاهش ارزش پول حتماً شخص دچار ضرر گردیده است
در این خصوص چون جبران خسارت طبق ماده 390 قانون مدنی و رای وحدت رویه 733 صورت می گیرد هیچ گونه جای نگرانی نمی باشد
چرا که طبق این رای وحدت رویه و با توجه به اینکه ثمن در اختیار بایع بوده است
در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن بایع ملزم به جبران می باشد.
حتما بخوانید: رای وحدت رویه 733 دیوان عالی کشور