«وکیل سرقفلی» پیش از هر اقدام، تاریخ اجاره را بررسی می‌کند؛ زیرا اجاره‌های پس از قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تابع قواعد سرقفلی همین قانون‌اند، و اجاره‌های پیش از آن، تابع مقررات سابق و حق کسب و پیشه.
بسیاری از اختلاف‌های سرقفلی از همین نقطه آغاز می‌گیرد: طرفین با دو تصور متفاوت از حقوق خود به دعوا می‌رسند، چون یکی سرقفلی را با معیار قانون جدید و دیگری با معیار حق کسب و پیشه می‌سنجد.
سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ چه تعریفی دارد؟
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ به مالکی که ملک تجاری خود را اجاره می‌دهد، اجازه می‌دهد مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد. مستأجر هم در مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، از موجر یا مستأجر دیگر سرقفلی دریافت می‌کند، مگر آنکه قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر را از او سلب کند.
مواد ۷ و ۸ همان قانون، دو حالت دیگر را هم پیش‌بینی می‌کنند: شرط عدم افزایش اجاره‌بها و عدم تخلیه، و شرط تمدید هرساله اجاره به مستأجر متصرف. در این دو حالت، مستأجر برای اسقاط حق خود، سرقفلی مطالبه می‌کند.
مستأجر هنگام تخلیه چه زمانی حق سرقفلی دارد؟
پاسخ به نحوه انتقال سرقفلی بستگی دارد:
| وضعیت | حق مستأجر هنگام تخلیه | مبنا |
|---|---|---|
| انتقال سرقفلی از موجر به مستأجر به طریق صحیح شرعی | مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز | تبصره ۲ ماده ۶ |
| واگذاری ملک از سوی مستأجر با دریافت سرقفلی، در حالی که مالک سرقفلی نگرفته است | مستأجر اخیر پس از پایان مدت، حق مطالبه از مالک ندارد | تبصره ۱ ماده ۶ |
| پایان مدت اجاره، نپرداختن سرقفلی یا استیفای همه حقوق ضمن عقد | حق دریافت سرقفلی ندارد | ماده ۹ |
اگر طرفین بر میزان سرقفلی توافق نکنند، چه کسی آن را تعیین می‌کند؟
ماده ۱۰ قانون ۱۳۷۶ مقرر می‌کند که در صورت اختلاف بر میزان سرقفلی، دادگاه آن را تعیین می‌کند. دادگاه در عمل برای این کار از نظر کارشناس رسمی کمک می‌گیرد و وکیل سرقفلی، ادله ارزش‌گذاری و ایرادهای گزارش کارشناس را پیش روی دادگاه می‌گذارد.
تبصره همان ماده، مطالبه هر وجهی خارج از این مقررات را در روابط استیجاری ممنوع می‌داند. بنابراین دریافت مبالغی با عنوان‌های دیگر، بیرون از این چارچوب، پشتوانه قانونی ندارد.
اجاره‌های پیش از ۱۳۷۶ تابع چه قاعده‌ای است؟
ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶، اماکنی را که پیش از تصویب آن اجاره رفته‌اند، از شمول این قانون بیرون می‌گذارد و آن‌ها را تابع مقررات حاکم بر خودشان می‌داند. در این اماکن، بحث حق کسب و پیشه یا تجارت مطرح است که قواعدی متفاوت از سرقفلی قانون جدید دارد.
وکیل سرقفلی برای تشخیص اینکه یک رابطه استیجاری به کدام دوره تعلق دارد، گاهی زنجیره قراردادها و تمدیدها را بررسی می‌کند؛ در هر پرونده، بررسی اسناد لازم است.
وکیل سرقفلی دعوا را در کدام مرجع طرح می‌کند؟
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، در بند ۴ ماده ۱۲، دعاوی تخلیه عین مستأجره را در صلاحیت دادگاه صلح قرار می‌دهد، اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را صریحاً از این صلاحیت بیرون می‌گذارد. دادگاه عمومی حقوقی، مرجع رسیدگی به این دعاوی است.
مقاله وکیل تخلیه ملک فوری مسیر تخلیه ملکی را که سرقفلی ندارد، شرح می‌دهد.
پرسش‌های متداول درباره وکیل سرقفلی
آیا مستأجر بدون اجازه مالک می‌تواند سرقفلی را واگذار کند؟
طبق ماده ۶ قانون ۱۳۷۶، مستأجر در مدت اجاره حق واگذاری دارد، مگر آنکه قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر را از او سلب کند. متن قرارداد در این مورد تعیین‌کننده است.
سرقفلی به چه قیمتی به مستأجر برمی‌گردد؟
اگر موجر سرقفلی را به طریق صحیح شرعی به مستأجر منتقل کرده باشد، تبصره ۲ ماده ۶ به مستأجر حق می‌دهد هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت عادله روز مطالبه کند.
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی است؟
خیر. سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ حقی است که با پرداخت و توافق ایجاد می‌گردد، اما حق کسب و پیشه به اجاره‌های پیش از این قانون و مقررات سابق تعلق دارد.
آیا دادگاه صلح به دعوای سرقفلی رسیدگی می‌کند؟
خیر. بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را از صلاحیت دادگاه صلح بیرون می‌گذارد.
بابک خونساری؛ وکیل پایه یک دادگستری