زمانی می تواند مالک از مستأجر تخلیه ملک را بخواهد که
مدت قرارداد مستأجر به پایان رسیده باشد .
یا اینکه مستأجر بدون اذن مالک ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد.
در غیر این صورت طبق قانون روابط موجر و مستأجر عمل خواهد شد.
قانون روابط موجر و مستأجر
فصل اول – کلیات
ماده 1 – اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا
هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا‌بشود اعم از این که سند
رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2 – موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد.
الف – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب – خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی
و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و
استفاده کارکنان آنها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد
فیمابین است.
فصل دوم – اجاره بها
ماده 3 – اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر
اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و‌در صورتی
که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره
اقدام خواهد کرد.
تبصره – در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت
اجرت‌المثل می‌باشد.
ماده 4 – مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع
از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌از آخر هر
ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که
اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم‌کننده سند‌مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ
ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌فراهم نسازد مدارک را
برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه
عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید و در صورت‌اثبات استنکاف
مستأجر از پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم – در اجاره‌نامه
ماده 5 – دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات
باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:
1 – اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2 – نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه
قانونی مستأجر می‌باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند.
3 – عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر
نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت.
4 – تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5 – تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا
ندارد.
6 – تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا
تجدید اجاره با تراضی.
7 – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر
شروط اجاره‌نامه.
تبصره – موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ
شرط کنند.
فصل چهارم – موارد فسخ
ماده 6 – در موارد زیر مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:
1 – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.
(با رعایت ماده 415 قانونی مدنی)
2 – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
3 – هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض
انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7 – هر گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد
اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر‌می‌تواند به
دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید
آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف
24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌گرفتن مورد
اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده 8 – موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه
درخواست کند.
الف – در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به
هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق‌وکالت و یا نمایندگی و
غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب – در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج – در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده
استفاده گردد.
د – در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف
نماید.
تبصره 1 – در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به
اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره‌محل سکنی است.
تبصره 2 – اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در
دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار می‌دهد.
ماده 9 – در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب
عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای
مستأجر قرار بدهد.
تبصره – شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل
داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت‌صادر گردیده و هنوز
اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای
مستأجر باشد آن حکم را متوقف‌سازد.
فصل پنجم – تعمیرات