سند انتقال اجرایی چیست+ ابطال سند انتقال اجرایی
سند انتقال اجرایی و نحوه ابطال آن موضوع بحث امروز ما است.
حاصل و نتیجه عملیات اجرایی که در اجرای احکام دادگستری با صدور اجراییه و در ادارت ثبت با اجراییه صادره از واحد ثبتی شروع می شود در سند انتقال اجرایی متجلی می گردد.
عملیات اجرایی در واحدهای اجرای احکام و دوایر اجرای ثبت با دقت و تلاش فراوان توسط طرفین پرونده و دادورز و کارکنان ثبت و قضات صورت می گیرد
و غایت و نتیجه آن اجرای حکم دادگاه یا اجرای مفاد اسناد رسمی به درستی می باشد.
اگر بخواهیم ساده توضیح بدهیم باید به مثال زیر دقت کنید.
شما ملکی را مطابق شرایط مقرر با مبایعه نامه می فروشید و در تاریخ مقرر در مبایعه نامه نیز در دفاتر اسناد رسمی حاضر می شوید و سند انتقال را به نام طرف مقابل تنظیم می کنید یعنی به صورت ارادی و خودخواسته و مطابق با عهدی که در مبایعه نامه بسته اید به دفتر اسناد رسمی می روید و سند انتقال را به نام طرف مقابل تنظیم می کنید.
اما اگر از تنظیم سند خودداری کنید طرف مقابل با مراجعه به دادگاه از دادگاه حکم به انتقال سند می گیرد و اگر شما در دفترخانه حاضر اسناد رسمی برای انتقال سند حاضر نشوید نماینده دادگاه حاضر می شود و سند انتقال اجرایی به نام طرف مقابل تنظیم می گردد.
یک نکته که باید در نظر داشته باشید این است که هرچند اکثر مثال ها در مورد سند انتقال اجرایی راجع به ملک و زمین و اموال غیرمنقول می باشد اما این گونه نیست و سند انتقال اجرایی حتی در مورد اموال منقول مانند ماشین و گوشی نیز پیش بینی شده است
و در قانون به آن اشاره شده است که در قسمت بعد به آن می پردازیم.
سند انتقال اجرایی در چه مواردی تنظیم می گردد
مواردی که در ادامه به آنها اشاره می کنیم مواردی هستند که در قانون برای آنها سند انتقال اجرایی پیش بینی شده است
1-مطابق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌شود، که به آن سند انتقال اجرایی می گویند.
البته این سند فقط در اثر برگزاری مزایده تنظیم نمی گردد بلکه می تواند در اثر عملیات واحدهای اجرای احکام دادگستری باشد
به عنوان مثال
2-شما اقدام به خرید ملکی به عنوان خریدار از طرف مقابل می کنید اما پس از پرداخت ثمن او از تنظیم سند رسمی به نام شما خودداری می کند
شما با گواهی اعلام حضور ( عدم حضور) به دفاتر خدمات قضایی مراجعه می کنید و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه طرف مقابل مطرح می کنید و بعد از گذشت یک سال و قطعی شدن حکم
برای اجرای حکم به اجرای احکام دادگستری مراجعه می کنید.
در این مرحله اجرای احکام به طرف مقابل اخطار می کند که ظرف ده روز نسبت به اجرای مفاد حکم و تنظیم سند رسمی به نام شما اقدام کند
اگر شخص ظرف ده روز نسبت به تنظیم سند به نام شما اقدام نکند نماینده دادگاه به جای فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر می گردد و به جای او سند رسمی ملک را به نام شما تنظیم می کند
به سندی که اینگونه به نام خواهان تنظیم می گردد سند انتقال اجرایی می گویند.
3-سومین مورد از موارد تنظیم سند انتقال اجرایی زمانی است که مالی منقول در دوایر اجرای ثبت به فروش برسد در این موارد اگر قانوناً سند انتقال اجرایی برای مال منقول مورد نیاز باشد ( مثلاً ماشین) پیش نویس سند انتقال اجرایی تهیه و تنظیم می گردد.
4-چهارمین موردی که در قانون صدور این سند پیش بینی شده است در قوانین خاصی مانند قانون مالیات های مستقیم می باشد
زمان تنظیم سند
طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی اموال منقول پس از وصول حق‌الاجرا و حق مزایده بلافاصله در جلسه مزایده
تحویل خریدار شده و یک نسخه از صورتمجلس مزایده به وی تسلیم می‌شود و اگر قانوناً
سند انتقال اجرائی برای مال منقول لازم باشد پیش‌نویس سند انتقال تهیه می‌شود.
در مورد مال غیرمنقول مانند ملک پس از انجام مزایده باید اجرا ظرف 48 ساعت پرونده
را فهرست و منگنه کند و به پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد و پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل
به‌درخواست خریدار یا بستانکار، طرف مقابل مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات
خواهدبود.
در مزایده هایی که در اجرای احکام دادگستری اتفاق می افتد نیز اگر شخصی از مزایده شکایت داشته باشد تا قبل از اظهارنظر دادگاه سند انتقال اجرایی اعطاء نمی گردد
اما دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به
نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.
همان گونه که گفتیم اگر مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده
دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می کند.
مطالب مرتبط:
ابطال اجراییه ثبتی ( شکایت از دستور اجرا)
ابطال اجراییه و ابطال عملیات اجرا
نحوه انجام کار توسط سردفتر اسناد رسمی
یکی از سخت ترین کارها در زمینه تنظیم سند انتقال اجرایی بر عهده سردفتران اسناد رسمی است.
چرا می گوییم یکی از سخت ترین کارها؟
حتما تا الان متوجه شده اید که اگر خود شخص رضایت به انتقال سندش داشت کار به تنظیم سند انتقال اجرایی نمی کشید و در هر صورت در این مورد همیشه نارضایتی از طرف شخصی که راضی به انتقال مالش نیست وجود دارد و چنین شخصی دل چرکین است و نیاز به گفتن نیست که شخص ناراحت و ناراضی از تمام توانش برای شکستن حکم دادگاه و ایراد گرفتن از زمین و زمان استفاده می کند! و دیوار سردفتر اسناد رسمی هم در این مورد کوتاه است و خیلی ها به سراغ او می روند و از کار او ایراد می گیرند.
در این موارد اصولاً نامه ای از سوی دادگاه یا دوایر اجرای ثبت به سردفتر اسناد رسمی زده می شود و از آنها درخواست می گردد که مطابق دادنامه و با رعایت تمامی قوانین نسبت به انتقال سند به نام متعهد له ( شخصی که حکم به نفع او است) اقدام کنند.
امکان ابطال
بحث سند انتقال اجرایی را با موضوع امکان ابطال ادامه می دهیم.
سوالی که در این مورد پیش می آید این است که آیا با روند سختی و پر پیچ و خمی که به آن اشاره کردیم اصلاً ابطال سند انتقال اجرایی در دادگاه قابل استماع است یا نه؟
ابتدا باید به یک نکته بسیار مهم در طرح این دعوا اشاره کنیم.
شما باید برای ابطال سند انتقال اجرایی ابتدا عملیات اجرایی را باطل کنید و در غیر این صورت دعوای شما از سوی دادگاه رد می گردد
به عبارت دیگر هیچ دعوایی در مورد ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه یا ثبت بدون ابطال عملیات اجرایی مورد پذیرش دادگاه قرار نمی گیرد
چرا که به تبع بی اعتباری عملیات اجرایی است که شما ادعای ابطال سند انتقال اجرایی را می کنید.
پس پاسخ سوال اول نیز داده شد.
بله علی رغم این مقررات پرپیچ و خم امکان ابطال سند انتقال اجرایی به علل زیادی وجود دارد.
علل طرح دعوای ابطال
علت طرح دعوای این دعوا بسیار گسترده می باشد و اصلاً تمامی این علل نمی تواند مورد اشاره قرار گیرد و این علت باید
با توجه به مدارک و دلایل شما توسط وکیل متخصص مورد بررسی قرار بگیرد
به عنوان مثال شخصی ادعا می کند که اصلاٌ بدهکار نبوده است تا نسبت به مزایده مال او اقدام شود یا شخص دیگری ادعا می کند که قرارداد مدنظر دادگاه یا اجرای ثبت باطل بوده است و
مزایده و انتقال سند بر مبنای قرارداد باطل انجام شده است.
یا شخص دیگری ادعا می کند که مقررات مزایده به درستی رعایت نشده است.
در این مورد یک قاعده کلی وجود ندارد که به آن اشاره کنیم و خیال شما را راحت کنیم بلکه همان گونه که اشاره کردیم
این امر مهم با مطالعه پرونده شما توسط وکیل متخصص امکان پذیر می باشد.
بیشتر بخوانید در رابطه با: وکیل ملکی خوب