فسخ قرارداد فروش مال دیگری
کم و بیش همه ما با مفهوم فضول آشنا هستیم.
به چه کسی فضول گفته می شود؟
بله دقیقا، ما به کسی فضول می گوییم که در امور و مواردی که به او مربوط نیست بدون اجازه ما، دخالت می کند.
جالب است بدانید معنای حقوقی این کلمه هم چندان از این مفهوم دور نیست.
انسان موجودی مستقل و با کرامت آفریده شده و در طول تاریخ به وضوح شاهد هستیم که چطور افراد برای آزادی و استقلال خود و جلوگیری از سلطه و دخالت دیگران تلاش کرده اند.
معمولا افراد تمایل دارند امور خود را بدون دخالت دیگران انجام دهند و خود برای امور خود تصمیم بگیرند و از دخالت دیگران بر حذر باشند.
به همین خاطر قانونگذار در صدد بوده تا با وضع قوانین مختلف از کرامت و استقلال افراد و اموال آنها محافظ و از وارد شدن هر گونه لطمه ای به حقوق افراد جلوگیری نماید.
با این حال گاها اتفاق می افتد که شخصی بدون اجازه از مالک و بدون هرگونه سمت قانونی و نمایندگی مانند وکیل، وصی و … اقدام به معامله مال دیگری می کند.
در علم حقوق ما به این معامله، معامله فضولی می گوییم.
اگر با دادگاه سروکار داشته باشید یا با افراد اهل حقوق صحبت کرده باشید شاید اصطلاح معامله فضولی یا بیع فضولی به گوشتان خورده و از خود پرسیده اید معنی این اصطلاح یعنی چه؟
امروز ما در این مطلب به بررسی و چگونگی پیگیری و ابطال بیع فضولی خواهیم پرداخت.
در ابتدا لازم است به تعریف بیع فضولی بپردازیم تا شما با مفهوم آن آشنا شوید.
بیع فضولی یعنی چه؟
مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از مهمترین شرایط صحت عقد در نظام حقوقی ایران وجود رضایت مالک است و هرگونه توافق خارج از رضایت او با قواعد عمومی و حقوقی جامعه در تعارض است.
بر اساس ماده مذکور در صورتی که شخص، قصد و یا رضایتی به انجام معامله نداشته باشد معامله واقع شده صحیح نیست.
بیع فضولی نوعی از این معاملات است که در آن رضایت مالک مخدوش شده و حقوق او از جمله تصرف در اموالش نادیده گرفته شده است.
به عبارت ساده تر شخصی که بدون اذن و یا نمایندگی از سوی مالک، اقدام به خرید و فروش مال وی می کند فضول و به معامله انجام گرفته معامله فضولی گفته می شود.
منظور از نمایندگی در تعریف فضول این است که شخص در صورتی می تواند مال دیگری را معامله کند که دارای یکی از سمت های ولی یا سرپرست، وصی یا وکیل صاحب مال باشد و از مالک اذن انجام آن معامله را داشته باشد.
اگر شخصی که هیچ کدام از این سمت ها و نمایندگی ها را ندارد مال متعلق به دیگری را معامله کند فضول نامیده می شود و معامله او یک معامله فضولی است.
فرض کنید شما مدتی به دلایل مختلف اعم از سفر، بیماری و … از خانه و کاشانه خود دور هستید و زمانی که برمی گردید متوجه می شوید در نبود شما برادرتان خانه شما را به شخص دیگری فروخته و با خوشحالی این خبر را به شما می دهد در حالی که شما اصلا قصد فروش خانه خود را نداشته و به او اجازه این عمل را نداده اید.
تفاوتی ندارد که معامله شما بیع (خرید و فروش)، اجاره و یا هر نوع عقد و قرارداد دیگری باشد اگر شخصی بدون رضایت و یا اطلاع شما، خانه شما را مورد معامله قرار دهد معامله وی فضولی است و صحت و استوار شدن آن نیازمند تایید و تنفیذ شماست.
موضوع بحث امروز ما بیع فضولی است بنابراین اگر در خصوص نحوه ابطال معامله فضولی سوالی دارید به مطلب زیر مراجعه کنید.
بیشتر بخوانید: نحوه ابطال معامله فضولی
بیع فضولی چه اثری دارد؟
برخلاف باور عموم که گمان می کنند معامله فضولی باطل است و هیچکس نمی تواند نسبت به مال دیگری معامله کند باید گفت این چنین نیست.
حتما متعجب خواهید شد اگر بدانید در صورتی که مالک پس از اطلاع از معامله، ایرادی به معامله نگیرد، قرارداد و معامله صورت گرفته درست و صحیح است و دیگر ایراد فضولی بودن به آن وارد نیست و با آن مانند معامله ای رفتار می شود که از روز اول صحیح منعقد شده است.
به مثال قبل برمی گردیم:
اگر از سفر باز گردید و ببینید که برادرتان ملک شما را معامله کرده و بگویید خوب کاری کردی چون خودم هم قصد فروش آن را داشتم در این حالت دیگر هیچ ایرادی به معامله وارد نیست بلکه صحیح است.
اما در غیر این صورت معامله غیر نافذ خواهد بود به عبارت دیگر نیاز به تایید و اعلام رضایت شما خواهد داشت.
گفتنی است معامله فضولی قبل از رد یا تنفیذ مالک بی اثر نیست بلکه آثاری نیز دارد و یکی از این آثار پایبندی طرفین به انجام تعهدات قراردادی خود تا تعیین تکلیف از سوی مالک است.
به عبارت ساده تر تا قبل از اطلاع مالک مالی که مورد معامله فضولی قرار گرفته شده، خریدار و فروشنده ملزم به رعایت مفاد و شروط قرارداد ما بین خود هستند. یعنی مشتری باید ثمن یا بهای مال را بپردازد و به تعهدات خود عمل کند و فروشنده نیز باید مال را به خریدار تحویل دهد.
بیع فضولی و فروش مال غیر چه تفاوتی دارند؟
اکثر افراد معامله فضولی را با جرم فروش مال غیر اشتباه می گیرند و تصور می کنند معامله فضولی را می بایست از طریق طرح شکایت تحت عنوان فروش مال غیر پیگیری کنند اما بهتر است بدانید این طور نیست.
اساسا تفاوت اصلی بیع فضولی و جرم انتقال مال غیر در سوء نیت و بدخواهی شخص است.
همانطور که در ابتدای مطلب به آن اشاره شد معامله فضولی عبارت است از انتقال مال غیر به دیگری بدون اذن (اجازه) مالک یا داشتن سمت قانونی، چه از روی آگاهی و چه بدون آگاهی از اینکه مال متعلق به دیگری است.
به عبارت دیگر در معامله فضولی ما به قصد شخص فضول توجه نمی کنیم در صورتی که ممکن است از عمد و از روی آگاهی اقدام به معامله مال دیگری کرده باشد یا اینکه با حسن نیت و از روی احسان و صداقت و برای جلوگیری از تضییع آن، مال دیگری را معامله کرده باشد.
اما جرم فروش مال غیر عبارت است از اینکه شخص با آگاهی از اینکه مال متعلق به دیگری است نسبت به انتقال آن به هر نحوی چون بیع، اجاره و … اقدام می کند و در غالب موارد بهای حاصل از آن را برای خود بر میدارد.
بله درست متوجه شده اید. در جرم فروش مال غیر ما به قصد و سوء نیت شخص توجه می کنیم. قاضی دادگاه با احراز آن رای به محکومیت فرد صادر می کند.
این معامله علاوه بر فضولی بودن دارای عنوان مجرمانه فروش مال غیر نیز می باشد.
بنابراین در صورتی که شخصی مال شما را با علم به اینکه متعلق به شماست و از روی سوء نیت به فروش برساند، شما می توانید علاوه بر تنظیم و ارائه دادخواست ابطال معامله فضولی ، از آن شخص به جرم فروش مال غیر نیز شکایت کنید.
در صورتی که در خصوص طرح شکایت کیفری فروش مال غیر و یا بطلان معامله فضولی نیاز به مشاوره دارید با ما تماس بگیرید.
مطالعه بیشتر: آشنایی با جرم فروش مال غیر و مجازات آن
چطور معامله فضولی را بی اثر کنیم؟
در قانون به بی اثر نمودن معامله یا بیع فضولی، «ابطال معامله فضولی» می گویند.
همانطور که اشاره شد معامله فضولی غیر نافذ است یعنی برای صحت و برقراری آن مالک باید آن را تنفیذ و تایید نماید.
اما اگر مالک معامله فضولی را تنفیذ نکرد چه؟
با عدم تایید معامله توسط مالک، معامله فضولی باطل است و دیگر اثری ندارد و الزامی برای طرفین معامله برای انجام تعهداتشان ایجاد نمی کند و مال همچنان در مالکیت مالک می ماند.
برای ابطال معامله فضولی باید چکار کنیم؟
در ابتدا مالک مال مورد معامله فضولی می بایست با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی با ارسال لایحه به فروشنده فضولی و خریدار عدم رضایت خود و عدم نفوذ و صحت معامله را اعلام نماید.
بیشتر بخوانید: اظهارنامه چیست؟
همچنین مالک می تواند با تنظیم و ارائه دادخواست ابطال معامله فضولی، معامله را رد و در صورتی که به موجب این معامله ضرری به مال وارد شده باشد از فضول و یا تلف کننده خسارت خود را مطالبه نماید.
با رد معامله از سوی مالک، معامله فضولی صورت گرفته باطل شده و دیگر هیچ اثر و اعتباری ندارد.
تنظیم اظهارنامه و دادخواست ابطال معامله فضولی از جمله مهمترین مراحل رد معامله فضولی است بنابراین به شما توصیه می کنیم در صورتی که اطلاع کافی در این زمینه ندارید از تنظیم و ارائه اظهارنامه یا دادخواست خودداری نمایید و این کار را به وکیل کاردان بسپارید.
مطالعه بیشتر: اظهارنامه رد معامله فضولی
چقدر برای رد بیع فضولی فرصت داریم؟
از پرتکرارترین سوالاتی که در این زمینه از ما می پرسند این است که برای رد معامله فضولی چقدر فرصت دارند؟ آیا رد یا قبول معامله فضولی فوری است؟
جالب است بدانید براساس ماده ۲۵۲ قانون مدنی برای رد یا تایید بیع فضولی نیازی به فوریت در ابراز قبولی یا رد نیست.
ملاک فوری بودن رد یا تایید معامله فضولی عرفی است یعنی برای تشخیص مقدار فرصت برای ابراز رد یا قبول باید به عرف محل وقوع عقد مراجعه کنید.
به عبارت دیگر برای تشخیص فوری بودن اعلام رد یا تایید معامله فضولی، قاضی به عرف جامعه و محل و مردم توجه می کند و مطابق با آن در این خصوص تصمیم و اظهارنظر می کند.
زیرا در صورتی که تاخیر در رد یا تایید آن موجب وارد آمدن ضرر به اصیل یا خریدار معامله فضولی شود، وی می تواند معامله را بهم بزند و بهای پرداختی را از فضول پس بگیرد.
بنابراین اگر به هر علتی درگیر معامله فضولی شدید و صاحب مال با تاخیر در اعلام رضایت یا عدم رضایتش شما را بلاتکلیف گذاشته و متضرر شده اید می توانید با کمک گرفتن از قانون، حقوق خود را احیا و حفظ کنید.
پس از رد بیع فضولی خریدار چه تکلیفی دارد؟
پس از آنکه مالک اراده خود مبنی بر رد و عدم تایید معامله فضولی را ابراز کرد در صورتی که مال در تصرف خریدار باشد وی مکلف است عین مال را به مالک پس دهد.
در صورتی که مال ناقص یا تلف شده باشد، تلف کننده می بایست مثل یا قیمت روز آن را به مالک تحویل دهد.
آیا خریدار می تواند از فضول مطالبه خسارت کند؟
بسیاری از ما می پرسند آیا امکان مطالبه خسارت از فضول وجود دارد؟ به عنوان خریدار چطور از شخص فضول مطالبه خسارت کنیم؟ آیا امکان پذیر است؟
در پاسخ به این پرسش باید بگوییم بله امکان پذیر است و به شرایطی بستگی دارد.
براساس ماده ۲۶۳ قانون مدنی در صورتی که مشتری اطلاعی از فضولی بودن معامله نداشته باشد، می تواند علاوه بر استرداد ثمن یا بهای پرداختی، از فضول مطالبه خسارت کند.
اما لازم به ذکر است در صورتی که خریدار به فضولی بودن معامله علم داشته باشد یعنی بداند که مال متعلق به دیگری است اما همچنان معامله را انجام دهد مطالبه خسارت برای وی امکان پذیر نیست و در این صورت مشتری تنها می تواند ثمن پرداختی را از فضول پس بگیرد.
به عنوان مثال، تصور کنید شما در سال 1399 ملکی را به مبلغ 500 میلیون تومان از شخصی خریداری کرده اید و اکنون در سال 1403 که ارزش ملک به 50 میلیارد تومان رسیده مشخص میشود که ملک متعلق به دیگری و معامله فضولی بوده است و مالک نیز با ارسال اظهارنامه یا دادخواست عدم رضایت و ابطال معامله فضولی را اعلام کرده است.
در این صورت قاضی بر اساس رای وحدت رویه شماره 733 بر مبنای تعهد پرداخت غرامت و خسارت فروشنده فضولی را به پرداخت کاهش ارزش ثمن محکوم میکند و فروشنده مکلف است قیمت روز ملک یعنی 50 میلیارد تومان را به خریدار پرداخت کند.
البته گفتنی است اثبات ورود ضرر و کاهش ارزش ثمن کاری بس دشوار است و نیازمند دفاع حرفه ای در دادگاه و استفاده درست از مواد قانونی است .
به همین خاطر به شما توصیه می کنیم اگر دانش کافی در این زمینه ندارید و همچنین گرفتن وکیل متخصص از عهده شما خارج است قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت کنید.
سوالات متداول در خصوص بیع فضولی:
1.بیع فضولی چیست؟
هرگاه شخص مال دیگری را بدون هرگونه مجوزی از سوی مالک آن ، مورد معامله قرار دهد وی فضول و معامله وی معامله فضولی گویند. برای کسب اطلاعات بیشتر به مطلب فوق مراجعه نمایید.
2.شخص دیگری ملکم را بدون اجازه فروخته چیکار کنم؟
شما می توانید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و وکلای دادگستری درخواست ابطال معامله فضولی را در دادگاه مطرح نمایید.
جزییات بیشتر در مطلب فوق ارائه گردیده است.
3.رد معامله فضولی فوری است؟
اعلام رد معامله فضولی و عدم رضایت از آن فوری نیست اما زمان آن بسته به عرف و مردم متفاوت است. برای اطلاعات بیشتر به مطلب فوق مراجعه نمایید.
4.آیا می توان از فروشنده فضولی خسارت گرفت؟
بله، در صورتی که فضولی بودن معامله اطلاعی نداشته اید می توانید علاوه بر اخذ بها/ثمن معامله از فروشنده مطالبه خسارت کنید.
5.آیا دفتر وکالت عدل گر، پرونده ابطال معامله فضولی را می پذیرد؟
- پذیرش یا عدم پذیرش پرونده شما مستلزم بررسی دقیق جزئیات و شرایط پرونده شما در وقت مشاوره است.
وکلای ما در دفتر وکالت عدل گر با تجربه بیش از 20 سال سابقه وکالت تخصصی در زمینه های مختلف حقوقی آماده ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان در داخل و خارج از کشور هستند.
6.چگونه می توانم با وکلای عدل گر صحبت کنم؟
- جهت رزرو مشاوره می توانید از طریق لینک زیر اقدام و یا از طریق راه های ارتباطی زیر با ما تماس بگیرید.
راه های ارتباطی دفتر وکالت عدل گر:
- 021-58784
- 021-88657789
- 0998-1288800
در هر امری به متخصص مربوطه مراجعه نمایید
زیرا که هر قدم اشتباه شما عواقب جبران ناپذیری را به همراه خواهد داشت.
