سند انتقال اجرایی
سند انتقال اجرایی موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.
سند انتقال اجرایی، سندی رسمی است که در اجرای حکم دادگاه یا دستور مقام های صلاحیت‌دار، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود. ماهیت حقوقی این سند هرچه که باشد بیع، اجاره، صلح، هبه، اما اثر آن در هر صورت انتقال مال از فردی به فرد دیگر است.
در مورد مزایده فراوان سخن گفته ایم و نوشته های متعددی در مورد موازین مختلف مزایده مطرح کردیم که در زیر می توانید به تمامی آنها دسترسی داشته باشید اما اگر می خواهید با مفهوم سند انتقال اجرایی آشنایی پیدا کنید باید اندکی با مزایده آشنا بشوید.
ارتباط مزایده و سند انتقال اجرایی
زمانی که دادگاه حکم به فروش اموال بدهکار صادر می‌کند، اموال در یک مزایده عمومی به فروش می‌رسد.
به عبارت دیگر، راه فروش اموال توقیفی در قانون مزایده است و همان گونه که قبلا اشاره کردیم مزایده دارای قوانینی جزیی و سخت گیرانه است بدین علت که اگر مزایده اینگونه برگزار نگردد
مردم به خرید از طریق مزایده اعتماد نمی کنند.
پس از پایان مزایده و تعیین برنده، مالکیت اموال به شخصی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است منتقل می گردد.
برای قانونی‌سازی انتقال مالکیت از طریق مزایده، سند انتقال اجرایی تهیه و توسط دادگاه تأیید می‌شود. این سند به عنوان مدرک قانونی انتقال مالکیت به برنده مزایده استفاده می‌شود.
یعنی در نهایت بعد از طی تمامی تشریفات شخصی که در مزایده شرکت می کند و برنده می شود می خواهد که سندی رسمی به او اعطاء گردد.
به عبارت دیگر بعد از برگزاری مزایده، مورد مزایده طبق سند رسمی به برنده مزایده یا طلبکار واگذار می شود که به این سند، سند انتقال اجرایی می گویند.
اما باید بدانید که سند انتقال اجرایی فقط بعد از احراز صحت جریان مزایده تنظیم می گردد.
دستور تنظیم سند انتقال اجرایی
مطابق قانون بعد از برگزاری مزایده اگر دادگاه صحت جریان مزایده را احراز کند دستور صدور سند را به نام خریدار صادر می کند و این دستور قطعی است
دستور صدور سند انتقال اجرایی چگونه اجرا می گردد
بعد از اینکه دادگاه صحت جریان مزایده را احراز کرد و دستور انتقال سند اجرایی را به نام برنده مزایده یا طلبکار صادر کرد
در اجرای این دستور به دستور دادگاه یکی از سردفتران اسناد رسمی سند انتقال اجرایی را به نام برنده مزایده تنظیم می کند
صاحب ملک یا شخص ثالثی که نسبت به معرفی ملک اقدام کرده است باید مقدمات تنظیم سند را فراهم کند و با حضور
در دفتر اسناد رسمی اسناد انتقال را امضاء کند
حال اگر شخص حاضر به انجام این مقدمات و امضای سند انتقال نباشد تکلیف چه می باشد؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که قانون گذار در این مورد می گوید که
“هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند”
این سند تأیید می‌کند که انتقال مالکیت به‌طور رسمی و قانونی انجام شده است.
مراحل صدور سند انتقال اجرایی
مطابق آنچه که توضیح دادیم بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل صدور سند انتقال اجرایی به شرح زیر می باشد
- درخواست صدور اجراییه: دارنده سند یا حکم، باید از طریق مراجع ذی‌صلاح (اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت)، درخواست صدور اجراییه کند.
- توقیف اموال: پس از صدور اجراییه، اموال منقول و غیر منقول محکوم‌علیه یا متعهد، توسط مأموران اجرا توقیف می‌شود.
- ارزیابی و مزایده: اموال توقیف‌شده، توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی و از طریق مزایده به فروش می‌رسد.
- تنظیم سند انتقال اجرایی: پس از انجام مزایده و پرداخت ثمن معامله، سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و به نام خریدار منتقل می‌شود.
تحویل ملک به برنده مزایده بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی
در این مورد در مورد مزایده ثبتی و مزایده از طریق دوایر اجرای احکام مدنی مقررات متفاوتی پیش بینی شده است که در ادامه همه آن موارد را ذکر می کنیم.
“مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.”
“اموال منقول پس از وصول حق الاجرا و حق مزایده بلافاصله در جلسه مزایده تحویل خریدار شده و یک نسخه از صورت مجلس مزایده به وی تسلیم می شود و اگر قانوناً سند انتقال اجرائی برای مال منقول لازم باشد پیش نویس سند انتقال تهیه می شود.”
“در مورد مال غیرمنقول پس از انجام مزایده باید اجرا ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد.
پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود.”
البته اگر سند انتقال اجرایی تنظیم گردد اما ملک تخلیه نشود برنده مزایده با توجه به سند رسمی انتقال اجرایی که در دست دارد باید نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام کند.
طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی
با وجود همه چیزهایی که گفتیم و این امر که تمامی امور مربوط به مزایده و انتقال سند زیر نظر مقامات رسمی انجام می شود شاید برای شما این سوال پیش بیاید که دلایل طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی چیست؟
به عبارت دیگر،چه زمانی نیاز به طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی داریم؟
- ایرادات شکلی و ماهوی در صدور سند
- عدم رعایت تشریفات قانونی: اگر در مراحل صدور سند انتقال اجرایی، تشریفات قانونی مانند آگهی مزایده، منقضی شدن اعتبار نظریه کارشناسی، ارزیابی اموال یا تنظیم صورت‌جلسات به‌درستی رعایت نشده باشد، میتوان نسبت به ابطال سند اقدام کرد.
- وجود ایراد در حکم یا سند لازم‌الاجرا: اگر حکم دادگاه یا سند رسمی لازم‌الاجرایی که مبنای صدور سند انتقال اجرایی بوده است، دارای ایراد یا اشکال باشد، میتوان نسبت به ابطال سند انتقال اجرایی نیز اقدام کرد.
- معاملات صوری و تبانی: اگر ثابت شود که مزایده یا انتقال مال به صورت صوری و با تبانی انجام شده است، میتوان سند انتقال اجرایی را باطل کرد.
- معامله معارض:
- وجود سند مالکیت معارض: اگر پس از صدور سند انتقال اجرایی، سند مالکیت معارض دیگری کشف شود که تاریخ صدور آن مقدم باشد، میتوان نسبت به ابطال سند انتقال اجرایی اقدام کرد.
- اشتباهات اساسی:
- اشتباه در هویت طرفین یا موضوع معامله: اگر در سند انتقال اجرایی، اشتباهی اساسی در هویت طرفین یا موضوع معامله رخ داده باشد، میتوان نسبت به ابطال آن اقدام کرد.
- مواردی که اجرای حکم به درستی انجام نشده باشد:
- اگر بعد از صدور حکم دادگاه و مزایده مال، ثابت شود که اجرای حکم بصورت قانونی و درست انجام نشده است. برای مثال قیمت مال بسیار پایین تر از قیمت واقعی آن فروخته شده باشد، میتوان نسبت به ابطال سند انتقال اجرایی اقدام نمود چرا که هرچند مزایده با تشریفات فراوان صورت می گیرد اما در واقع نوعی خرید و فروش است که باید شرایط صحت قراردادها در آن رعایت شود.
چه دادگاهی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی رسیدگی می کند
بیشتر دعاوی ابطال سند انتقال اجرایی مربوط به ملک و زمین و آپارتمان ( اموال غیر منقول) می باشد لذا باید در دادگاهی طرح شود که مال غیر منقول در آنجا قرار دارد.
تفاوت سند انتقال اجرایی با سایر اسناد رسمی
هرچند هر دوی این اسناد، رسمی تلقی می شوند اما دارای تفاوت هایی با یکدیگر می باشند به عنوان مثال مبنای صدور این اسناد با یکدیگر متفاوت می باشد
مبنای صدور سند انتقال اجرایی، حکم دادگاه یا دستور مقام صلاحیت‌دار (مانند اجرای ثبت) است. به عبارت دیگر، این سند در نتیجه یک فرآیند قانونی و برای اجرای یک تصمیم قضایی صادر می‌شود و اصولا در آن رضایت انتقال دهنده وجود ندارد اما در سایر اسناد رسمی که میان طرفین تنظیم می گردد اراده و توافق طرفین وجود دارد.
تشریفات صدور این دو سند نیز متفاوت می باشد بعد از طی مراحلی همچون صدور حکم، صدور اجراییه، توقیف اموال و ارزیابی اموال و برگزاری مزایده صادر می گردد اما سایر اسناد تشریفات کمتری دارند و بر اساس توافق طرفین معامله انجام می شود و سند رسمی صادر می گردد.
مطلب تصادفی: مطالبه مهریه
مقررات دفاتر اسناد رسمي برای صدور سند انتقال اجرایی
دفاتر اسناد رسمی در صدور سند انتقال اجرایی، ملزم به رعایت موازین و مقررات خاصی هستند که در اینجا به برخی از مهم‌ترین آنها اشاره می‌کنیم:
- رعایت قوانین و مقررات ثبتی:
- دفاتر اسناد رسمی باید در صدور سند انتقال اجرایی، قوانین و مقررات ثبتی از جمله قانون ثبت اسناد و املاک، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را به‌دقت رعایت کنند.
- بررسی صحت و اصالت اسناد و مدارک ارائه شده، از جمله وظایف دفاتر اسناد رسمی است.
- در این مورد مقامات اجرایی، نامه ای به دفترخانه می زنند و از دفترخانه درخواست می کند که مطابق قوانین موجود و مطابق دادنامه صادره و حکم انتقال اجرایی نسبت به تنظیم سند اقدام کند
- بررسی دستور مقام صلاحیت‌دار:
- دفاتر اسناد رسمی باید قبل از صدور سند انتقال اجرایی، دستور مقام صلاحیت‌دار (اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت) را به‌دقت بررسی کنند و از صحت و اصالت آن اطمینان حاصل نمایند.
- مطابقت مشخصات طرفین معامله و موضوع معامله با دستور مقام صلاحیت‌دار، از جمله وظایف دفاتر اسناد رسمی است.
- سردفتر اسناد رسمی باید حکم صادره را به دقت مطالعه کند و آن را با پرونده اجرایی و حکم انتقال اجرایی تطبیق بدهد تا هیچ گونه اشتباهی صورت نگیرد.
- رعایت تشریفات قانونی:
- دفاتر اسناد رسمی باید در صدور سند این سند، تشریفات قانونی مانند تنظیم صورت‌جلسات، اخذ استعلامات لازم و درج اطلاعات کامل در سند را به‌دقت رعایت کنند.
- اخذ استعلامات لازم از مراجع ذی‌صلاح، از جمله وظایف دفاتر اسناد رسمی است به عنوان مثال استعلام های زیر حتما باید دریافت گردد
- – اصل مدارک هویتی ذینفع، قاعدتا اگر محکوم علیه در این زمینه همکاری کافی نکند مشکلی پیش نمی آید چون نماینده دادگاه به ولایت قهری اسناد را به نمایندگی از محکوم علیه امضاء می کند.
- – اصل سند مالکیت یا کپی برابر با اصل آن
- -گواهی مفاصا حساب مالیاتی
- -مفاصا حساب عوارض نوسازی
- – پایان کار معتبر یا گواهی تاییدیه پایان کار
- – بنچاقهای قبلی انتقال
- ثبت سند در دفتر املاک:
- دفاتر اسناد رسمی پس از صدور سند انتقال اجرایی، باید آن را در دفتر املاک ثبت کنند تا مالکیت خریدار به‌صورت رسمی به ثبت برسد.
سوال های کوتاه
سند انتقال اجرایی چیست؟
این سند، سندی رسمی است که در اجرای حکم دادگاه یا دستور مقام قانونی صلاحیت‌دار (مانند واحد اجرای احکام دادگستری یا اجرائیات ادارات ثبت) در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و باعث انتقال مالکیت یک ملک یا مال غیرمنقول از مالک به ذینفع (محکوم علیه، بستانکار یا برنده مزایده) می‌گردد. البته انتقال سند اجرایی در مورد اموال منقول مانند ماشین هم ممکن است
اما بیشتر در مورد اموال غیر منقول مانند ملک و ماشین و خانه مصداق پیدا می کند.
به عبارت دیگر، بعد از برگزاری مزایده، زمانی که مالک به طور داوطلبانه حاضر به انتقال سند ملک خود به شخص دیگری (مثلاً خریدار) نباشد، با حکم دادگاه یا دستور مقام قانونی، این انتقال به صورت اجباری و از طریق سند انتقال اجرایی انجام می‌شود.
سند انتقال اجرایی در چه مواردی تنظیم می گردد؟
علی به حسین ۱۰۰ میلیون تومان بدهکار است. حسین به دادگاه می رود و حکم قطعی می گیرد و در اجرای احکام ملکی به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان از علی توقیف می کند و آن را به مزایده می برد و مزایده به درستی انجام می شود و خریدار در مزایده عمومی ملک را با پرداخت مبلغ کارشناسی می خرد، بعد از این مرحله قاعدتاً علی حاضر به همکاری با دفتر اسناد رسمی نمی گردد.
در این مرحله نماینده دادگاه و اجرای ثبت در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می شود و سند انتقال ملک را به جای علی امضاء می کند.
دفتر وکالت عدل گر در چه زمینه هایی پرونده می پذیرد؟
دفتر وکالت عدل گر در زمینه های ملکی و مزایده و بانکی و کیفری با تعیین وقت قبلی پرونده می پذیرد.
شماره تماس ما برای دریافت مشاوره حضوری و تلفنی:
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۲۱-۸۸۶۶۱۷۰۵
۰۲۱-۸۸۶۶۰۸۱۳
جردن- بلوار ستاری- پلاک ۳- واحد ۱۸