کمیسیون ماده ۱۰۰ مرجعی اداری است که به ساخت‌وساز بدون پروانه یا برخلاف مفاد پروانه شهرداری رسیدگی می‌کند. رأی آن ممکن است تخریب، اصلاح یا جریمه باشد؛ اما جریمه فقط در مواردی جای تخریب را می‌گیرد که قانون اجازه داده است.
چرا ساختن بدون پروانه شهرداری تخلف است؟
قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ در بند ۲۴ ماده ۵۵، «صدور پروانه برای کلیه ساختمانهایی که در شهر می‌شود» را از وظایف شهرداری شمرده است. پروانه ساختمانی سندی است که نشان می‌دهد نقشه بنا با ضوابط شهرسازی، فنی و ایمنی سنجیده شده است.
مقررات ماده ۱۰۰، که بعدها به قانون شهرداری افزوده و چند بار اصلاح شد، این تکلیف را روشن‌تر کرده است: مالکان زمین و ملک در محدوده و حریم شهر پیش از هر اقدام عمرانی، تفکیک زمین یا شروع ساختمان باید از شهرداری پروانه بگیرند. شهرداری می‌تواند جلوی عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف پروانه را بگیرد و پرونده را به کمیسیون بفرستد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ به چه تخلفاتی رسیدگی می‌کند؟
تخلفاتی که به کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌رسد، معمولاً در چند گروه جا می‌گیرد:
- احداث بنا بدون پروانه شهرداری؛
- اضافه‌بنا بیش از مساحت یا تراکم مندرج در پروانه؛
- احداث نکردن پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن؛
- تجاوز به معابر و رعایت نکردن بر اصلاحی؛
- رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی، شهرسازی و استحکام بنا.
ملاک در همه این موارد، فاصله بنای ساخته‌شده از پروانه و ضوابط است. ساختمانی که با پروانه ساخته شده اما در اجرا از نقشه فاصله گرفته، به همان اندازه ساختمان بی‌پروانه در معرض رسیدگی کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار دارد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ همیشه حکم تخریب می‌دهد؟
نه. طبق مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، قاعده این است که اگر از نظر اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی قلع بنا ضرورت داشته باشد، کمیسیون رأی به تخریب تمام یا بخشی از بنا می‌دهد و مهلتی برای اجرای آن تعیین می‌کند. به نظر می‌رسد اگر مالک در آن مهلت اقدام نکند، همین مقررات به شهرداری اجازه می‌دهد خود تخریب را انجام دهد و هزینه را از مالک بگیرد.
جریمه استثنای این قاعده است، نه جایگزین آن. طبق مقررات ماده ۱۰۰، در برخی تخلفات، مانند اضافه‌بنا یا نبودن پارکینگ، اگر تخریب ضرورت نداشته باشد، کمیسیون می‌تواند به جای آن جریمه‌ای بر پایه ارزش معاملاتی ساختمان تعیین کند. در بنای بدون پروانه نیز جریمه فقط وقتی مطرح است که اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد. در رویه، معمولاً اگر مالک جریمه را نپردازد، پرونده برای صدور رأی تخریب به کمیسیون برمی‌گردد.
به همین دلیل، این تصور رایج که کمیسیون ماده ۱۰۰ «مخیر» است هر تخلفی را با گرفتن پول نادیده بگیرد، با ساختار مقررات ماده ۱۰۰ سازگار نیست.
مالک در کمیسیون ماده ۱۰۰ چه فرصتی برای دفاع دارد؟
طبق مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کمیسیون پس از رسیدن پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کند که در مهلتی که همان مقررات تعیین کرده، توضیحات خود را کتباً بفرستد. در رویه، معمولاً نماینده شهرداری برای ادای توضیح و بدون حق رأی در جلسه حاضر می‌شود. پس از این مرحله کمیسیون تصمیم می‌گیرد.
دفاع مالک معمولاً بر چند پرسش موضوعی تکیه دارد: بنا چه زمانی ساخته شده، در آن زمان ملک داخل محدوده شهر بوده یا نه، و اصلاً تخلفی رخ داده یا اختلاف فقط بر سر اندازه آن است. به نظر می‌رسد پاسخ این پرسش‌ها هم در اصل تخلف اثر دارد و هم در مبنای محاسبه جریمه.
به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ کجا می‌توان اعتراض کرد؟
طبق مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، رأی کمیسیون بدوی از سوی شهرداری، مالک یا قائم‌مقام او در مهلتی که همان مقررات تعیین کرده، قابل اعتراض است. مرجع اعتراض، کمیسیون دیگری از همین نوع است که اعضایش غیر از کسانی هستند که در رأی نخست شرکت داشته‌اند. به نظر می‌رسد رأی این کمیسیون تجدیدنظر در ساختار اداری پایان کار کمیسیون‌ها باشد.
پایان مرحله اداری به معنای بسته شدن همه راه‌ها نیست. در رویه، معمولاً رأی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰، مانند تصمیم دیگر مراجع اداری، طبق مقررات دیوان عدالت اداری در آن دیوان قابل شکایت دانسته می‌شود. اینکه در یک پرونده مشخص کدام ایراد شکلی یا ماهوی قابل طرح است، به بررسی اسناد همان پرونده بستگی دارد.
مهندس ناظر ساختمان هم در تخلف ساختمانی مسئول است؟
به نظر می‌رسد مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مسئولیت را فقط بر دوش مالک نمی‌گذارد. مهندس ناظر باید انطباق عملیات اجرایی با پروانه و نقشه‌ها را مستمراً نظارت و در پایان کار گواهی کند. اگر گواهی خلاف واقع بدهد یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و کار به رأی جریمه یا تخریب برسد، شهرداری مراتب را برای رسیدگی انتظامی به مرجع صنفی مهندسان ساختمان منعکس می‌کند. مأموران شهرداری هم اگر در جلوگیری از تخلف یا صدور گواهی انطباق کوتاهی کنند، از مسئولیت برکنار نیستند.
به قلم بابک خونساری، عضو کانون وکلای مرکز از ۱۳۸۲ و وکیل دادگستری