مطالبه سرقفلی در اجاره‌های منعقدشده از ۱۳۷۶ به بعد، تابع فصل دوم قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. مستأجر فقط در فرض‌های همین قانون حق دریافت سرقفلی دارد. اجاره‌های پیش از این قانون همچنان تابع مقررات زمان انعقاد خودند.
کدام اجاره‌ها تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هستند؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌گوید از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی و ساختمان‌های دولتی، چه با سند رسمی و چه عادی، تابع مقررات قانون مدنی، همین قانون و شرایط مقرر بین طرفین است.
ماده ۱۱ همان قانون، مرز زمانی را روشن کرده است: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول آن مستثنا و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر خودند. نتیجه عملی این است که برای هر دعوای سرقفلی، نخستین پرسش تاریخ آغاز رابطه استیجاری است، نه تاریخ اقامه دعوا.
قانون ۱۳۵۶ که هنوز در دعاوی دیده می‌شود، چه جایگاهی دارد؟
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نظامی متفاوت داشت. در آن قانون، با پایان مدت اجاره رابطه استیجاری خودبه‌خود پایان نمی‌یافت و مستأجر محل کسب، تحت عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت»، حمایت گسترده‌ای داشت.
به حکم ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶، اجاره‌هایی که پیش از ۱۳۷۶ منعقد شده و رابطه آن‌ها ادامه یافته، همچنان می‌تواند تابع همان نظام قدیم باشد. شرایط و میزان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در آن اجاره‌ها را باید از متن قانون ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی آن خواند، نه از قواعد سرقفلی در قانون ۱۳۷۶. اینکه یک اجاره مشخص زیر کدام قانون قرار می‌گیرد، به بررسی اسناد و سابقه همان رابطه بستگی دارد.
طبق قانون ۱۳۷۶، چه کسی و چه زمانی می‌تواند سرقفلی بگیرد؟
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دو حالت را پذیرفته است. اول، مالکی که ملک تجاری خود را اجاره می‌دهد، می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد. دوم، مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه حق انتقال به غیر در ضمن عقد از او سلب شده باشد.
تبصره ۲ همین ماده می‌گوید اگر موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی «به قیمت عادله روز» را دارد. تبصره ۱ نیز یک استثنا دارد: اگر مالک سرقفلی نگرفته و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کرده باشد، مستأجر اخیر پس از پایان مدت حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
شرط‌های ضمن عقد چه نقشی در سرقفلی دارند؟
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دو شرط رایج را مبنای سرقفلی شناخته است. طبق ماده ۷، اگر شرط شود که تا وقتی مستأجر در ملک است، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه را نداشته باشد و هر سال ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند، مستأجر می‌تواند برای اسقاط این حقوق مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.
ماده ۸ حالت نزدیک دیگری را پوشش می‌دهد: شرط اینکه مالک ملک را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند. در این فرض نیز مستأجر برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل می‌تواند سرقفلی مطالبه کند. تفاوت دو ماده در ثابت ماندن یا متعارف بودن اجاره‌بهاست.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ را اصلاح کرده، اما فصل سرقفلی را دست نزده است. سازوکار فسخ و تخلیه سریعی که این قانون برای قراردادهای رسمی پیش‌بینی کرده، به تصریح خودش فقط اجاره‌های بدون اخذ سرقفلی را دربر می‌گیرد.
چه وقت مستأجر حق سرقفلی ندارد؟
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سه وضعیت را برشمرده است که مستأجر هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد: پایان مدت اجاره، نپرداختن سرقفلی به مالک در ابتدای رابطه، و استیفای کلیه حقوق ضمن عقد از سوی مستأجر. پس در نظام ۱۳۷۶، صرف سابقه طولانی کسب در یک محل، به‌تنهایی حقی برای مستأجر نمی‌سازد.
تبصره ماده ۱۰ همین قانون مطالبه هرگونه وجهی خارج از این مقررات را در روابط استیجاری ممنوع کرده است. به نظر می‌رسد این تبصره راه طرح عنوان‌هایی شبیه «حق کسب یا پیشه» را در اجاره‌های پس از ۱۳۷۶ بسته باشد.
اگر بر سر میزان سرقفلی توافق نشود، چه می‌شود؟
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ می‌گوید در مواردی که دریافت سرقفلی مجاز است و طرفین درباره میزان آن توافق نکنند، میزان سرقفلی با نظر دادگاه تعیین می‌شود. در عمل، دادگاه برای این ارزیابی معمولاً از نظر کارشناس رسمی استفاده می‌کند.
ارزیابی سرقفلی به موقعیت ملک، نوع شرط‌های ضمن عقد و سابقه پرداخت‌ها بستگی دارد. اینکه در یک رابطه مشخص سرقفلی قابل مطالبه است یا نه و به چه میزان، به بررسی اجاره‌نامه و اسناد همان پرونده بستگی دارد.
بابک خونساری که از ۱۳۸۲ عضو کانون وکلای مرکز و وکیل دادگستری است
