فروشنده ملک را تحویل نمی دهد
فروشنده ملک را تحویل نمی دهد. سوالی که بسیاری از خریداران مطرح می کنند و از ما در مورد راه حل آن سوال می پرسند.
در کشور ما ملک و املاک و خانه و آپارتمان جایگاه بسیار خاصی دارد چرا که اکثر افراد پس انداز چندین سال عمر خود را صرف خرید این امور می کنند
و حتی اگر ملک برای امور دیگری نیز خریداری شود باز هم مشکلات مربوط به ملک طاقت فرسا است چرا که پول زیادی برای خرید
آن هزینه می شود و اگر علی رغم تنظیم مبایعه نامه از تحویل آن خودداری گردد باید با رجوع به دادگاه از مقام های قضایی
کمک خواست.
اصولاً در چنین شرایطی طرح دعوای الزام به تسلیم یا الزام به تحویل ملک می تواند حقوق تضییع شده خریدار را احیا کند.
الزام به تحویل ملک
این دعوا از سوی سوی خریداری مطرح می گردد که ملک یا آپارتمان را با قرارداد رسمی یا عادی از فروشنده خریداری می کند
اما فروشنده بنا به دلایلی از تحویل ملک به خریدار خودداری می کند.
مطابق قانون یکی از آثار خرید و فروشی که به طور صحیح واقع می شود این است که فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل ملک و
آپارتمان به مشتری و مشتری نیز ملزم به دادن پول به فروشنده می شود.
سند عادی یا رسمی
طبق ماده ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اگر ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت شده مالک خواهد شناخت.
معاملات اموال غیرمنقول نیز جزء معاملاتی است که حتماً باید با سند رسمی انجام شود و در غیر این صورت سند عادی در
هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود
پس شخصی به لحاظ قانونی قادر است دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک و آپارتمان را اقامه کند که سند رسمی ملک به نام او است و
قاعدتا دعوای شخصی که با سند عادی اقدام به طرح دعوا می کند باید رد شود چرا که با لحاظ مقررات قانون ثبت چنین شخصی در
ادارات و محاکم و دادگاه ها به عنوان مالک مورد شناسایی قرار نمی گیرد
اما هم اکنون با توجه به نظر فقهای شورای نگهبان درباره مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به نظر می رسد
که طرح دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک بر اساس سند عادی در رویه قضایی مورد پذیرش قرار می گیرد.
حق حبس خریدار و فروشنده
قانون گذار به هر کدام از فروشنده و خریدار حق می دهد که از تسلیم مورد معامله خودداری کند تا طرف مقابل حاضر به تسلیم گردد.
مثلاً به فروشنده حق می دهد که خانه یا ماشین را تحویل ندهد تا زمانی که پول معامله را تحویل بگیرد
در مقابل به خریدار هم حق می دهد که تا خانه یا ماشین را تحویل نگرفته است پول را به فروشنده ندهد.
این حق در قانون به حق حبس معروف می باشد.
به عبارت دیگر ، حق حبس نوعی گروکشی است که هر کدام از خریدار و فروشنده انجام تعهدات خود را معلق و موکول به انجام تعهدات دیگری می کند.
البته باید موعد تحویل مبیع و تسلیم ثمن هر دو حال و فوری باشد مثلا اگر در قرارداد مقرر شود که موعد تحویل ملک ۳ ماه بعد از پرداخت آخرین قسط پول و تنظیم سند رسمی باشد خریدار باید تمام پول معامله را پرداخت کند و نمی تواند بگوید، زمانی پول را پرداخت می کنم که ملک را تحویل بگیرم چون طبق متن قرارداد پرداخت پول معامله مقدم بر تحویل ملک است.
اما اگر طرفین هیچ موعدی برای تحویل ملک و تسلیم ثمن مقرر نکرده باشند فروشنده باید فوری ملک را به خریدار تحویل دهد
و این جا است که می تواند به حق حبس خود استناد کند.
به عبارت دیگر یکی از دفاعیاتی که امکان دارد فروشنده در دادگاه مطرح کند این است که قصد وفای به عهد دارد
اما در عین حال از حق حبس خود استفاده می کند
حق حبس در قراردادها
تقاضای صدور دستور موقت
برای طرح هر دعوایی باید با وکیل دادگستری مشورت کنید تا حقوق تان تضییع نگردد یکی از مواردی که در این میان امکان دارد
اتفاق بیفتد و حقوق شما را با خطر مواجه کند این است که هنگام طرح دعوا سند رسمی همچنان به نام فروشنده است و او
می تواند ملک را به اشخاص دیگری منتقل کند و شما را با مشکلات فراوانی رو به رو کند
برای مقابله با این مشکل باید از دادگاه صالح تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را بخواهید
تا خیال تان بابت عدم نقل و انتقال ملک در حین دادگاه و دادرسی راحت باشد.