قانون جدید اجاره
قانون جدید اجاره موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در مورد این قانون که چند روز قبل رییس جمهور آن را امضا کرد و برای اجرا در تمامی کشور ابلاغ شد، پاسخ می دهیم.
در سال های اخیر که جهش قیمت ها فشار اقتصادی را بر مردم بیشتر کرد هیچ کس به اندازه مستاجرها تحت فشار قرار نگرفت چرا که میزان افزایش اجاره بها از سوی صاحب خانه ها کمرشکن و بیشتر از نرخ تورم بود
از سوی دیگر اگر مستاجر شرایط اجاره جدید و افزایش اجاره بهای مدنظر صاحب خانه را قبول نمی کرد صاحب خانه مطابق قانون می توانست به راحتی از دادگاه و شورای حل اختلاف دستور تخلیه یا حکم تخلیه بگیرد.
تجربه های عملی برخورد با مستاجران
دفتر وکالت ما در سال های گذشته و به خصوص در فصل تابستان با روزنامه ده ها تماس از جانب مستاجران رو به رو بود
که در این زمینه نیازمند کمک بودند اما متاسفانه چون هیچ چیز در قالب قانون تصویب نمی شد نتیجه کار نامشخص بود و بعضی اوقات بعد از ماه ها پیگیری به نتیجه نمی رسید.
در بسیاری از موارد نیز دادگاه ها از وجود بخشنامه های شورای عالی مسکن که به نفع مستاجران صادر شده بود اظهار بی اطلاعی می کردند.
اما در تاریخ 10/02/1403 این اختلاف نظرها به پایان رسید و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن، اجاره بها به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و برخلاف سال گذشته، شورای نگهبان آن را خلاف شرع اعلام نکرد و برای اجرا در سراسر کشور ابلاغ شد.
اما مفاد و محتوای این قانون چه چیزهایی به نفع مستاجران دارد؟
آیا مستاجران را از نگرانی و اضطرابی که هر ساله تحمل می کردند رهایی بخشیده است؟
آیا سقفی برای افزایش اجاره بها مقرر شده است؟
شاید برای شما جالب باشد که بدانید این قانون علاوه بر اینکه به کمک مستاجران آمده است سخت گیریهای زیادی به مشاوران املاک کرده است و درصدد آن است که این صنف را ساماندهی کند
چرا که متاسفانه بسیاری از تب و تاب ها در بازار مسکن ناشی از این قشر بود.
هرچند بودند مشاوران املاکی که به صراحت اظهار می کردند که از اجاره، خانه هایی با قیمت های غیرمتعارف و خارج از توان مردم معذورند.
قانون ساماندهی بازار زمین،مسکن، اجاره بها
این قانون در قوانین مالیاتی و اجاره تغییرات زیادی به وجود آورده است و همچنین مواردی را پیش بینی کرده است که در نظام قضایی ایران بی سابقه است
به عنوان مثال دیگر صاحب خانه نمی تواند خانه خود را به هر قیمت گزاف و غیر متعارفی به اجاره بدهد.
مهم ترین تغییرات در قانون جدید اجاره
مهم ترین مواردی که در این قانون دچار تغییر شده اند موارد زیر می باشد
- تعیین درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد و تعیین معافیت های مالیاتی در این زمینه برای صاحب خانه ها
- تعیین مالیات برای خانه های خالی
- لزوم خود اظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه ملی املاک و اسکان
- لزوم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور
- ثبت قرارداد و اطلاعات صحیح در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ( در صورت ثبت قرارداد در بنگاه)
- جلوگیری از درج آگهی خلاف واقع ملک در سکوهای مجازی
- امکان درج آگهی در سکوهای مجازی انتشار آگهی منوط به تطابق مشخصات و کدپستی آگهی ملک با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور و تایید مالک می باشد ( این یعنی بنگاه های املاک، نمی تواند ملک اشخاص را به هر قیمتی آگهی کنند)
- تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه توسط شورای عالی مسکن
- بنگاه های مشاور املاک باید با بررسی اسناد ملک مورد اجاره، از جمله اجاره نامه دو سال گذشته، سقف مورد اشاره را رعایت کنند
در غیر این صورت با جریمه سازمان تعزیرات حکومتی رو به رو می شوند.
در ادامه به یکی از مهم ترین مواردی می پردازیم که در این قانون در مورد مستاجران مقرر شده است و آن تعیین حداکثر سقف برای افزایش اجاره بها است.
سقف افزایش اجاره بها در قانون ساماندهی مسکن
بزرگ ترین اضطراب و دل نگرانی مستاجرها در ایران، پایان قرارداد و افزایش بی حساب و کتاب اجاره ها برای قرارداد جدید بود.
متاسفانه بسیاری از صاحب خانه ها سعی می کردند که تمام فشار ناشی از تورم را از محل اجاره خانه شان جبران کنند البته بودند صاحب خانه هایی که با مستاجرشان مدارا می کردند اما مستاجرها واقعا در عذاب و سرگردانی به سر می بردند تا اینکه قانون جدید اجاره به کمک آنها آمد.
مطابق این قانون شورای عالی مسکن در شرایطی نسبت به تعیین سقف اجاره بها در هر سال اقدام می کند.
به عبارت دیگر:
“در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (30٪) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است
نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (50٪) تا صددرصد (100٪) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.”
امکان شکایت از صاحب خانه
شاید از ما سوال بپرسید که چه تضمینی وجود دارد که چنین قانونی اجرا شود؟
سال های قبل نیز در اخبار صحبت از تعیین سقف برای اجاره بها بود اما در عمل بسیاری از بنگاه ها و صاحب خانه ها آن را رعایت نمی کردند اما باید بدانید که با تصویب این قانون به کلی اوضاع متفاوت شده است.
در این قانون اگر سقف افزایش اجاره بها رعایت نشود مستاجر تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد می تواند از صاحب خانه شکایت کند
بنگاه های مشاور املاک هم اگر این سقف را رعایت نکنند حتی احتمال محرومیت دایم آنها از شغل شان وجود دارد.
قانون در این مورد بیان می کند
” در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد
و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش
اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم می شود.
در مورد مشاورین املاک نیز این گونه مقرر شده است:
“بنگاه های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره نامه دو سال گذشته میباشند
و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی کشور از طریق اتصال بر خط با سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می باشند.
متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق الزحمه دریافتی
و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می شوند.”
تخلیه مورد اجاره در قانون ساماندهی مسکن
همیشه انعقاد قرارداد دو ساله و سه ساله به ضرر صاحب خانه و به نفع مستاجر بود.
از این رو، تمدید اجاره نامه به صورت سالانه صورت می گرفت اما
جالب است که در قانون ساماندهی، انعقاد قرارداد اجاره بلند مدت بیشتر به نفع صاحب خانه می باشد
چرا که اگر اجاره بلند مدت منعقد شود درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد تخفیف مالیاتی و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول 100 درصد تخفیف مالیاتی می گردد.
اما در صورت پایان یافتن مدت اجاره و تمدید نشدن آن
” وجه التزام قراردادی از تاریخ واریز مبلغ قرض الحسنه شرط شده در قرارداد اجاره به حساب امانی (واسط) و ابلاغ مراتب به مستأجر محاسبه میشود.
ملاک تخلیه واحد توسط مستأجر، تأیید برخط مراتب توسط موجر در سامانه یا تأیید برخط موضوع توسط واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت است.”
مطلب تصادفی: شرایط جدید رفع سوء اثر از چک برگشتی
سوال های کوتاه
قانون جدید اجاره مسکن چه می گوید؟
این قانون موارد بسیاری را به نفع مستاجر مقرر کرده است از جمله تعیین سقف افزایش اجاره بها و لزوم ثبت قرارداد اجاره در سامانه
و مجازات سنگین مشاورین املاک و صاحب خانه هایی که از این قانون را رعایت نکنند یا درصدد دور زدن آن باشند.
آیا این قانون به تایید شورای نگهبان رسیده است؟
بله این قانون در سال 1403 به تایید شورای نگهبان رسیده است و برخلاف شرع اعلام نشده است و برای اجرا ابلاغ شده است.
آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت عدل گر متخصص امور ملکی و بانکی می باشد و در این زمینه پرونده قبول می کند.
شماره های ما برای دریافت وقت مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
0998-1288800
021-88657789
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3- واحد 18
درود
مطلب بسیار مفید و کاربردی بود
پرسشی داشتم :
مالیات بر خانه های خالی هم در این قانون تصویب شده یا در قانون مجزایی دارد ؟
درود بر شما، بله.
شناسایی خانه های خالی در این قانون از سوی شهرداری ها صورت می گیرد و اطلاعات آن به وزارت راه و شهرسازی ارسال می گردد. وزارت شهرسازی در صورت تایید این اطلاعات، صاحبان خانه های خالی را به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی می کند تا از آنها مالیات اخذ شود.
موفق باشید.