تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356
امروز با مطلبی در خصوص تخلیه و فسخ اجاره در قانون ۱۳۵۶ در خدمت شما هستیم.
اما ابتدا باید به معرفی یک اصلاح جدید در نظام قانون گذاری ایران بپردازیم.
اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت که برای نخستین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به کار رفت و حقی مسلم را برای مستاجر به رسمیت شناخت.
حق کسب و پیشه و تجارت
اصطلاح جدیدی که برای نخستین بار در قانون موجر و مستاجر ایران در سال ۱۳۵۶ به کار رفت عبارت حق کسب و پیشه و تجارت بود.
حقی که به سبب کاردانی و مهارت و صداقت مستاجر در جلب مشتری و خدمات رسانی به او و به عنوان دسترنج مستاجر به عنوان حق مسلم مستاجر تلقی می شود و قانون آن را صراحتاً به رسمیت شناخته است.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
البته باید توجه داشته باشید که حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت از مفهوم سرقفلی است.
سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ این گونه پیش بینی گردید.
“هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید”
یعنی برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که مختص مستاجر ملک است، سرقفلی از سوی مستاجر به موجر پرداخت می گردد.
و هرچند اولین بار این مفهوم در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی گردید اما از دیرباز مالکان قبل از انعقاد اجاره نامه از مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی اخذ می کردند و در عمل و در عرف تجارتی رواج فراوان داشت.
تحمیل اجاره به موجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
تنها امر جدیدی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش بینی گردید پیش بینی حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر نبود
در این قانون در مواردی حق مالکیت موجر بر ملکش محدود و تعهدات موجر که اصولاً در عقد اجاره مقید به مدت زمان اجاره است تبدیل به تعهداتی دائمی شد
و موجر نمی تواند به راحتی بعد از اتمام مدت اجاره تقاضای تخلیه ملک خود را کند.
تنظیم اجاره نامه
طبق ماده ۷ قانون مزبور،در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نگردد یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته
و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند.
در مورد شرایط اجاره نامه نیز ماده ۸ مقرر می دارد:
دادگاه شریط اجاره‌نامه جدید را طبق شریط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹ در خصوص امتناع موجر از امضای اجاره نامه مقرر می کند که در صورت امتناع موجر از امضای اجاره نامه نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد.
با عنایت به مواد مطروحه در بسیاری موارد موجر به لحاظ قانونی مجبور به اجاره دادن ملک خود می باشد و تنها در موارد معدود و محدودی حق تقاضای تخلیه را خواهد داشت.
موارد تخلیه از طرف موجر
مواردی که موجر حق تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 از ملک خود را خواهد داشت به قرار ذیل می باشد.
ذکر این نکته ضروری است که در اکثر مواردی که موجر حق تقاضای تخلیه دارد چون به سبب تخلف مستاجر این حق برای موجر به وجود آمده حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر نیز ساقط می گردد اما البته همیشه این گونه نیست.
موارد تخلیه و فسخ اجاره از سوی موجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
واگذاری اجاره به غیر
۱-در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد
مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نماید یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
البته در مواردی در این خصوص و علی رغم اینکه ملک موجر بدون اجازه او در ید اشخاص ثالث قرار داده شده
و طبق شرایط مقرر در ماده ۱۹، مستاجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهد داشت.
واگذاری اجاره به غیر بدون تنظیم اجاره نامه
تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 امکان دارد که به علت واگذاری اجاره به غیر مطرح گردد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره می شود
و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شود
مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید
و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.
در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید
درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
احتیاج موجر
مطلب تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 را با بحث احتیاج موجر ادامه می دهیم
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره
احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
البته این مورد با توجه به کمبود محل سکونت در تاریخ تصویب قانون مزبور منطقی بوده است.
در معرض خرابی بودن عین مستاجره
۵- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
استفاده برخلاف مقصود
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید می شود استفاده گردد.
تغییر شغل
تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 امکان دارد به علت تغییر شغل باشد
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی به اجاره می رود
و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
تعدی و تفریط
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
در قانون مدنی موجر در این مورد هنگامی حق فسخ دارد که قادر به منع مستاجر از تعدی و تفریط نباشد
اما در این قانون موجر در این خصوص حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد ولو قادر به منع مستاجر نیز باشد.
عدم پرداخت اجاره بها
یکی از موارد مهم تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 عدم پرداخت اجاره بها است.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره
یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره
یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی است یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره در میان نباشد موجر باید برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بهاء به دادگاه مراجعه کند.
ذکر این نکته ضروری است که هرچند استفاده از اظهارنامه اصولاً اختیاری است اما در این مورد اجباری است.
به عبارت دیگر طرح دعوای تخلیه در این خصوص موکول است
به ارسال اظهارنامه برای مستاجر و در غیر این صورت دعوای شخص در دادگاه رد می گردد.
موارد تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
اما مواردی نیز وجود دارد که تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356 لزوماً به علت تخلف مستاجر نیست
مثلا موجر قصد احداث ساختمان جدید دارد.
در این موارد که در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی گردیده
دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر نیز حکم خواهد داد.
حال ادامه مقاله تخلیه و فسخ اجاره در قانون 1356
تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
این موارد عبارتند از:
۱-تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
۲-تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد
و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
اگر در این زمینه و تخلیه و فسخ اجاره یا سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
نیاز به مشاوره دارید با شماره های ما تماس بگیرید.
دعاوی سرقفلی و تخلیه جزء پیچیده ترین دعاوی حقوقی است که ضرورت مشورت با وکیل را ایجاب می کند.
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
برای تعیین وقت مشاوره حضوری نیز می توانید با شماره های مزبور تماس بگیرید.
اگر ابلاغیه ای دارید که قادر به مشاهده آن نیستید به لینک مقابل مراجعه کنید.https://b2n.ir/a58769