قرارداد اجاره بدون مدت
مقدمه:
طرفین عقد اجاره، همواره قادر به تعیین دقی مدت اجاره نیستند. علی الاصول عدم تعیین مدت، سبب بطلان عقد اجاره است.
اما گاه قضیه چنین است که هیچ مدتی در قرارداد ذکر نمی شود ولی حداقل واحد زمانی برای تعیین اجاره بها تعیین می شود.
قانون مدنی قراردادهای اجاره ای را که مدت اجاره در آنها مسکوت باشد برای همان حداقل واحد زمانی معتبر محسوب نموده است.
معذلک ماهیت حقوقی این گونه توافق ها برای اعتبار بخشیدن به قرارداد فاقد مدت چندان روشن نیست.
طرح موضوع:
حود نیاز و احتیاج یک شخص به مورد اجاره، همیشه به طور قطع قابل تعیین نمی باشد؛
به عنوان مثال، فردی برای انجام کاری به شهر دیگری سفر می کند، از آنجا که او قادر نیست مدت زمان مورد نیاز برای اقامت خود را حدس بزند
لذا زمان مورد نیاز برای اجاره مسافر خانه از سوی شخص هم معلوم نیست و در قرارداد ذکری از آن به میان نمی آید.
در این حالت، واحد زمانی که قطعاً برای سکونت ضروری است، صرفاً برای محاسبه اجاره بها ذکر می شود.
قانون مدنی در ماده 501 معترض این نوع اجاره شده است.
ماده 501 قانون مدنی مقرر می دارد: ( اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ، معین شده باشد،
اجاره برای یک روز، یک ماه و یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبور در تصرف خود نگه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد،
مؤجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.)
از ظاهر ماده مذکور جواز نوعی اجاره بدون مدت استنباط می شود که به (( اجاره از قرار)) موسوم است.
این در حالی است که ذکر مدت، در جایی که تنها راه تعیین منفعت است، ضروری است، به عبارت دیگر،
ضرورت تعیین منفعت مورد اجاره به عنوان موضوع قرارداد، در مواقعی که تنها راه تعیین منفعت مورد اجاره ذکر مدت است،
از قواعد آمره عقد اجاره است. اجاره هایی از قرار که موضوع ماده 501 قانون مدنی تست، از دیر باز مورد نظر فقها و حقوقدانان بوده است.
برخی از فقها بر این عقیده اند که این نوع از اجاره خلاف قواعد اجاره و باطل است؛
گروهی دیگر اعتقاد بر صحت مطلق این نوع از اجاره دارند؛ به عبارت دیگر، هم نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها تعیین شده و هم نسبت به مدت زائد،
اعتبار حقوقی قائل بودند و گروه سوم که ضمن معتبر دانستن اجاره نسبت به مدت زائد اعتباری قائل نیستند.
ضمانت اجرای اجارۀ بدون مدت
در زمینه اعتبار اجاره های بدون مدت نظرات مختلفب ارائه شده است که ذیلاً به بررسی این آراء و افکار خواهیم پرداخت.
اجارۀ بدون مدت از دیدگاه حقوقدانان
در این خصوص برخی عقیده دارند که متدۀ 501 قانون مدنی استثنایی است بر آنچه مقنن به عنوان قاعده در مورد مدت اجاره گفته است.
ایشان معتقد ند که (ملاحظه مادۀ 501 قانون مدنی ما را قانع نمی کند که نوعی ذکر مدت در ماده 501 قانون مدنی است؛
به این معنی که مدت 1 ماه، 1 سال یا یک روز که از قرار آن مبلغی به عنوان اجارهبها ذکر می شود، مدتی نیست که منظور طرفین باشد.)
منظور از استثنایی بودن ماده 501 این است که اجارۀ بدون ذکر مدت به موجب این ماده پذیرفته شده است،
البته نه بطور مطلق بلکه با یک فرم و صورت خاص تحت عنوان اجارۀ از قرار. از آنجایی که به زعم این این حقوقدان ماده 501 چهره استثنایی دارد
لذا قابلیت ملاک گرفتن را ندارد. بنابر این باید گفت عقد اجاره بدون ذکر مدت باطل است مگر در مورد اجارۀ از قرار.( ماده 501 ق .م )
برخی دیگر را عقیده بر این است که اجاره از قرار مانند اجاره هتل از قرار فلان مبلغ صحیح است؛
به زعم ایشان دلیلی در دست نیست که مدت معلوم، عنصر عقد اجاره به طور عام و در همۀ اصناف اجاره باشد.
بنابر این به موجب اصل صحت قراردادها و اصل حاکمیت اراده این نوع اجاره صحیح و در عرف و سیره هم شواهدی بر آن است.
کما اینکه اراضی خراج را در قدیم دولتها بدین صورت اجاره می دادند.
در صدر ماده 501 قانون مدنی یک نوع اجاره مدت دار حاکم است و مدت مذکور در این عقد، مقصود طرفین نیز بوده است
زیرا همین که مستأجر از بین سال، ماه، روز یا ساعت یک واحد زمانی را انتخاب می کند،
این انتخاب نفی سایر واحد هاست و نمایانگر قصد وی به یکی از این واحد هاست لذا اگر طرفین اجاره بها را از قرار ماه تعیین کردند،
یک ماه مقصود و منظور آنها می باشد و اجاره، مدت دار محسوب می شود. تفکیک دو قسمت صدر و ذیل مادۀ 501 ق .م از سوی مقنن،
خود گویا ترین دلیل براین است که مقنن صدر ماده را اجارۀ مدت دار دانسته و بدین لحاظ آن را از ذیل ماده جدا کرده
و الا اگر مقنن صدر ماده را نیز اجارۀ بدون مدت قلمداد می کرد، تمام ماده را ذیل یک حکم می آورد.
بنابر این قانونگذار مدت اجاره را روز، ماه یا سال فرض کرده است و از میزان منفعت
به عنوان عوضی که در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد، رفع جهالت کرده است.
البته نکته ای که بر آن تأکید دارد این است که اجاره تلقی نمودن رابطۀ حقوقی موضوع صدر ماده 501 قانون مدنی
به معنی تبعیت از قواعد حاکم بر عقد اجاره نمی باشد؛
به عبارت دیگر، مدت مذکور از اجارۀ از قرار، مدت به مفهوم مقرر در عقد اجاره نیست.
مدت منظور در این نوع اجاره، حداقل زمان مورد نیاز برای استیفاء منفعت است نه زمان کافی.
حال آنکه مفهوم مدت در عقد اجاره این است که زمان کافی برای استیفاء منفعت در عقد ذکر گردد؛
به عبارت دیگر، لزوم ذکر مدت در جایی که تنها راه تعیین منفعت است در راستای تعیین موضوع معامله است
و از آن جایی که مطابق ماده 216 ق . م موضوع معامله نباید مبهم، مشکوک، مردد باشد
لذا مدت منظور در اجاره از قرار، تحت حکومت قواعد حاکم بر عقد اجاره بر مدت نمی باشد.
شکی نیست که تردید و تشکیک در مورد زمان لازم برای استیفاء منفعت، منجر به رواج این نوع از اجاره شده است
و واضعین قانون مدنی نیز با علم به این موضوع، نسبت به گنجاندن این نوع از اجاره در قانون اقدام نموده اند.
در مجموع می توان گفت آنچه مهم تلقی می شود این است
که شرایط یک قرارداد با هر نامهی که باشد،
منجر به ایجاد اختلاف بین طرفین نشود.
اصل، استحکام روابط قراردادی و ثبات وضعیت اجتکاعی و اقتصادی طرفین یک قرارداد است؛
مهم این است که یک قرارداد به نحوی منعقد شود که باعث ضرر و زیان یک طرف شود
یا به هر طریق نظم حقوقی، اجتماعی یا اقتصادی را به هم بزند،
هر آنچه این نتیجه را حاصل کند یا مانعی برای حدوث این نتیجه نباشد معتیر است.
در مورد اجارۀ موضوع مادۀ 501 ق . م می توان گفت با عنایت به استعمال آن در سایر کشورها و سابقه فقهی آن و اینکه شکل و ماهیت آن ضرر و غرری را متوجه طرفین نمی کند،
نهادی است مجزا از قواعد مربوط به عقد اجاره که نظر به شیوع و استعمال آن در عرف باید آن را صحیح انگاشت.
اصل صحت قراردادها و اصل استهکام قراردادها هم در تأیید این نهاد ما را یاری میکند.
مثالهای مشابه به این نوع اجاره بسیار است. مثلاً مالکی به اجیر می گوید این کیسه ها را برایم حما کن و هر کیسه 1000 تومان بگیر،
در اینجا طرفین به تعداد کیسه ها و مجموع اجرت در برابر کیسه ها علم و آگاهی ندارند.
در حقوق کشورهای خارجی از جمله فرانسه و مصر، صحت این نوع اجاره ترجیح داده شده است.
در فرانسه مطابق مواد 1758 و 1730 اجاره نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است،
صحیح اما طرفین این حق را دارند تا زمانی که وارد مدت مازاد بر آن نشده اند،
تقاضای فسخ اجاره را بکنند.
در حقوق مصر نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص می شود،
اجاره را صحیح انگاشته و آن را مدت دار قلمداد نموده اند
لذا اگر موعد پرداخت اجاره بها سالیانه باشد، همچنان که در مورد اراضی زراعی وجود دارد،
مدت عقد اجاره 1 سال است و اگر مدت پرداخت اجاره بها ماهیانه باشد
مثل اجاره محا های مسکونی، مدت عقد اجاره 1 ماه محسوب می شود.
در حقوق مصر همین اجاره های از قرار که در بین مردم معمول و متعارف است،
خود ملاکی است برای صحیح گردانیدن اجاره های بدون ذکر مدت.
نتیجه گیری
اعتبار قراردادهای بدون مدت در دو فرض قابل بررسی است؛
اول: فرض مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است؛
در اینکه این مدت یک عقد اجاره رادر بر می گسرد،
تردیدی نمی توان داشت زیرا مدت مذکور، تنها زمانی است
که مستأجر نسبت به استیفاء منفعت در ظرف آن، قطع و یقین دارد
لذا مقصود و ملحوظ طرفین عقد اجاره می باشد.
دوم: فرض بعد از مدتی که از قرار آن اجاره بها در نظر گرفته شده است؛
هیچ قالب حقوقی جامعی که بتوان بر این ماهیت حقوقی اطلاق نمود وجود ندارد.
چیزی که مد نظر نویسندگان قانون مدنی بوده است؛
نگاهی خاص و استثنایی بر گرفته از عرف نسبت به این نوع اجاره می باشد. اجارۀ از قرار،
اجاره ای با شرایط و آثار مخصوص ناشی از عرف است
که از یک طرف غیر قابل انطباق با اصول و قواعدحاکم بر عقد اجاره سنتی است و از طرف دیگر،
در عرف به عنوان یک اجاره به آن نگریسته می شود. که می نوانند در هر موقع نسبت به قطع رابطۀ حقوقی مذکور در مدت زائد اقدام نمایند.
این رابطه حقوقی در هر دو فرض اجاره است با این تفاوت که،
نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها در نظر گرفته شده است
و به دلیل برخورداری از تمامی شرایط،
اجاره مصطلح و نسبت به مدت زائد، اجاره با (شرایط ضمنی حق فسخ) محسوب می شود.