گواهی عدم حضور یا گواهی اعلام حضور؟

گواهی عدم حضور یا گواهی اعلام حضور؟

گواهی عدم حضور یا اعلام حضور، موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.

در سال های اخیر با تماس های تلفنی زیادی برخورد کرده ایم که با نگرانی از ما سوال می کنند که ملکی را خرید و فروش کرده اند و امروز، روز دفترخانه بوده است و طرف مقابل در دفترخانه حاضر نشده است اما سردفتر گواهی عدم حضور صادر نمی کند.

با توجه به محدودیت وقت و نگرانی که در آن لحظه بر اشخاص غلبه دارد و اینکه سردفتر اصرار دارد که گواهی عدم حضور صادر نمی کند

 نگرانی این اشخاص قابل درک است چرا که به اندازه یک عمر آنچه به گوش همه خورده است این است که اگر طرف مقابل معامله در دفترخانه حاضر نشود سردفتر باید گواهی عدم حضور صادر کند.

اما این روند مطابق قوانین و آیین نامه های جدید ثبتی با تغییراتی رو به رو شده است و سردفتر اسناد رسمی دیگر مجاز به صدور گواهی عدم حضور نمی باشد

و به جای آن گواهی اعلام حضور صادر می کند تا بار کمتری به لحاظ مسئولیت حقوقی بر دوش سردفتر اسناد رسمی قرار بگیرد.

به عبارت دیگر او مسئولیت بررسی عدم حضور طرف مقابل را به عهده ندارد

امری که احرازش بسیار سخت می باشد و بعضی اوقات مقام قضایی نیز قادر به تشخیص آن نمی باشد

 چرا که بعضی اوقات اشخاص ظاهراً آماده می باشند اما لوازم آن را به همراه ندارند

مانند خریداری که در دفترخانه آماده شده است و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت می کند اما خودش ثمن معامله را به همراه ندارد.

هم اکنون سردفتر اسناد رسمی، فقط حضور شخصی که در دفترخانه اسناد رسمی آماده است را مطابق دفتر اندیکاتور اعلام می کند.

مفاد مبایعه نامه

مشاهده می کنیم که در خرید و فروش املاک، بندی در مبایعه نامه درج می گردد

با این محتوا که خریدار و فروشنده تعهد می کنند برای تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر در دفترخانه اسناد رسمی به شماره…. واقع در آدرس….. حاضر گردند.

فراوان اتفاق می افتد که در روز تنظیم سند، فروشنده یا خریدار برای تنظیم سند حاضر نمی گردد

و هنگامی که از سردفتر اسناد رسمی تقاضای صدور گواهی عدم حضور می کنید سردفتر از صدور این گواهی خودداری می کند و به غیرقانونی بودن صدور گواهی عدم حضور اشاره می کند.

سوال اساسی این جا است که

۱-آیا می توانید به علت امتناع سردفتر از صدور گواهی عدم حضور و تضییع حقوق قانونی تان از سردفتر اسناد رسمی شکایت کنید؟

و آیا کار سردفتر در صادر نکردن گواهی عدم حضور قانونی است یا مخالف قانون؟

۲-فارغ از قانونی یا غیرقانونی بودن این امر در آن لحظه برای احقاق قانونی حقوق تان و اثبات این امر که در روز مقرر

و با رعایت تمام جوانب قانونی در دفترخانه حضور داشته اید

اما غیبت طرف مقابل مانع تنظیم سند رسمی شده است چه کاری باید انجام دهید؟

امتناع سردفتران اسناد رسمی از صادر نکردن گواهی عدم حضور قانونی

بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی ( بخش نامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵) در بند الف مقرر کرده بود که مداخله و مباشرت

دفاتر اسناد رسمی در تهیه و تنظیم قولنامه عادی خلاف شئون سردفتری و ممنوع است.

در بند ب نیز مقرر شده بود در مواردی که طرفین قولنامه عادی میان خود شرط کرده باشند

که در موعد معین سند معامله آنان در دفترخانه مشخص ثبت شود چنانچه سند موضوع قولنامه در موعد مقرر در آن دفتر به ثبت نرسد

به درخواست کتبی ذی نفع به صدور گواهی از طرف سردفتر در زمینه علت عدم انجام معامله می انجامد.

سردفتر نیز گواهی می کرد که با توجه به مدارک ابرازی مقرر بود که سند حاکی از انتقال ملک…. واقع در……. به پلاک ثبتی…… و با شرایط …….. در این دفترخانه به ثبت برسد و به علت……………… تا آخر وقت اداری به ثبت نرسیده است.

وجود این بخشنامه مشکلات فراوانی را برای سردفتران اسناد رسمی به وجود آورد به نحوی که در بسیاری موارد موجب شکایت از آنها در مراجع کیفری و انتظامی شده بود

به خصوص که قیمت ملک در دهه های اخیر رشد فراوانی داشته

و موجب عدم حضور افراد برای تنظیم سند رسمی می گردید و دیواری کوتاه تر از سردفتر برای انداختن تمامی تقصیرها به گردن او پیدا نمی شد.

این وظیفه سنگین که در بعضی موارد مستلزم بررسی قضایی است در حالی طبق آیین نامه بر عهده سردفتران اسناد رسمی بود که

در ماده ۴۹ قانون ثبت که وظایف مسئولین دفتر اسناد رسمی معین شده

و ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی که آنها را موظف به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین دانسته چنین وظیفه ای برای آنها پیش بینی نشده بود.

در بالا نیز اشاره کردیم، مثلاً خریدار در روز مقرر برای تنظیم سند رسمی در حالی که خودش پول مقرر در مبایعه نامه را به همراه نداشت و آمادگی تنظیم سند قطعی را نیز نداشت به دفترخانه مراجعه می کرد و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت می کرد

یا فروشنده در حالی که خودش استعلام های لازم از شهرداری که برای تنظیم سند رسمی ملک ضروری است را به همراه ندارد به سردفتر اسناد رسمی مراجعه می کرد و گواهی عدم حضور خریدار را دریافت می کرد.

قاعدتاً در این موارد همه کاسه و کوزه ها بر سر، سردفتر اسناد رسمی خراب می شد

که گواهی عدم حضور طرف مقابل را صادر کرده است حال آنکه او بدون احراز قضایی این گواهی را صادر می کرد

و اصلا وسیله ای برای احراز این امر در اختیار نداشت.

گواهی اعلام حضور

مجموع مشکلاتی که به آن اشاره کردیم سبب گردید که سردفتران اسناد رسمی فقط مجاز به اعلام حضور اشخاص باشند.

به عبارت دیگر،در حال حاضر با توجه به آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مورخ ۱۰/۱/۱۴۰۰ به نظر می رسد

که دفاتر اسناد رسمی الزامی برای صدور گواهی عدم حضور ندارند و فقط ملزم به ارایه گواهی اعلام حضور می باشند.

در فصل پنجم آیین نامه مزبور، بخش تخلفات سردفتران و دفتریاران و تعقیب انتظامی آنها، بند۱۰ قسمت ب ماده ۶۵ ،خودداری از درج مراتب حضور متقاضی ثبت سند معاملات قطعی و صلح و اجاره غیرمنقول در دفتر اندیکاتور تخلف دانسته شده است.

مشاهده می کنید که صادر نکردن گواهی عدم حضور تخلف دانسته نشده است.

پس نمی توانیم از سردفتر امری را تقاضا کنیم که در حیطه وظایف او پیش بینی نشده است

و امتناع او از صدور این گواهی کاملا منطبق با قانون است.

علاوه بر مورد مزبور شما برای قوت بخشیدن به ادله خود و اثبات این امر

که طرف مقابل در روز مقرر برای تنظیم سند حاضر نگردیده است می توانید از حضور ۲ شاهد نیز استفاده کنید.

نمونه تقاضای گواهی اعلام حضور فروشنده

بسمه تعالی

سردفتر محترم دفترخانه اسناد رسمي شماره ……. شهرستان

با سلام،

ضمن تسليم فتوكپی های (قرارداد مورخ …….. ، سند مالكيت، اظهارنامه، مفاصا حساب‌هاي مالياتي و عوارض شهرداری، پايان‌كار و ….) اعلام مي‌دارد وفق قرارداد مذكور آقای ……… يك باب خانه پلاك ثبتی ………. بخش …….. به شرح مشخصات سند مذكور را خريداری نموده ، مقرر بوده در تاريخ ………. طرفين جهت تنظيم سند رسمي در آن دفترخانه حاضر شوند

اكنون با ارائه مدارك مراتب آمادگي خود را اعلام، يادآور مي‌شود كه خريدار بايد مبلغ ……. ريال مانده وجه مورد معامله را در دفترخانه  به اينجانب بپردازد. اصل مدارك جهت تنظيم سند رسمی آماده ارائه میباشد.

با احترام

نام و نام خانوادگي – امضاء

گواهی دفترخانه مبنی بر اعلام حضور خریدار

گواهی اعلام حضور فروشنده

کاربرد این گواهی

شاید از خود سوال بپرسید که این همه بحث در مورد این گواهی چه فایده ای دارد و چرا دریافت این گواهی مهم است؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که دریافت این گواهی نشان گر آن است

که در روز مقرر شما آماده انجام تعهدات قراردادی خود بوده اید و کوتاهی از طرف مقابل بوده است

و این گواهی می تواند منشا ایجاد حقوقی برای شما باشد مثلاً دریافت خسارت قراردادی از طرف مقابل.

حتما بخوانید: آیا گواهی عدم حضور برای اخذ خسارت قراردادی الزامی است

سوال های کوتاه

گواهی عدم حضور یعنی چه؟

گواهی است که از طرف سردفتر اسناد رسمی صادر می شود و نشان گر آن است که یک کدام از طرفین در روز مقرر برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشده است.

چرا بعضی از دفاتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور صادر نمی کنند؟

مطابق آنچه که در متن توضیح دادیم و بخش نامه های ثبتی، دفاتر اسناد رسمی هم اکنون فقط گواهی اعلام حضور صادر می کنند.

آیا موسسه شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟

دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.

اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند

 چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.

شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:

021-58784

021-88657789

0998-1288800