ابطال سند رسمی انتقال ملک
امروز با مطلبی در خصوص ابطال سند رسمی انتقال ملک همراه شما هستیم.
این دعوا در چه مواردی و به چه عللی مطرح می گردد.
خواندگان این دعوا چه کسانی هستند؟
آیا به استناد سند عادی می توانیم سند رسمی را باطل کنیم؟
برای پاسخ گویی به تمامی این سوالات در ادامه مقاله با ما همراه باشید.
علل طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
گاهی علی رغم سند رسمی مالکیت، شخصی مدعی می گردد که سند رسمی انتقال باید باطل گردد.
علل مختلفی برای طرح ادعای ابطال سند رسمی انتقال ملک وجود دارد از جمله:
۱-فقدان شرایط اساسی صحت معامله مثلا فقدان اهلیت در یکی از طرفین معامله
۲-یکی از مواردی که جدیداً بسیار مطرح می گردد ابطال سند انتقال رسمی ملک به علت صوری بودن انتقال می باشد بدین صورت که مثلاً شخص ادعا می کند فقط به منظور امکان اخذ تسهیلات از بانک سند رسمی را به نام شخص دیگری منتقل کرده است اما در واقع قصد واقعی بیع نداشته است.
یا زنی مدعی می گردد که شوهرش برای فرار از پرداخت مهریه اموالش را به نحو صوری به نزدیکان خود انتقال داده است.
۳-فضولی بودن عقد مبنای تنظیم سند
۴-باطل شدن وکالت نامه مبنای انتقال و تنظیم سند مثلا به علت فوت موکل.
۵-عدم رعایت غبطه و مصلحت صغیر از سوی ولی قهری
۶-تنظیم شدن سند رسمی در اثر جرم مثلا فروش مال غیر یا جعل و استفاده از اوراق مجعول.
موارد مزبور تنها تعدادی از عللی است که در رویه قضایی و دادگاه ها برای ابطال سند رسمی انتقال مطرح گردیده و ما به سبب تجربه خود با آنها روبه رو بوده ایم
اما دلایل ابطال سند رسمی انتقال ملک محدود به آنچه ذکر کردیم نمی باشد و بسیار گسترده تر از آن است که در این نوشتار گنجانده شود.
طرفین دعوای ابطال سند رسمی انتقال
ذی نفع و خواهان طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال شخصی است که ادعا می کند علی رغم تنظیم سند رسمی طبق مقررات قانونی، سند مزبور باید باطل گردد.
اما در خصوص خوانده دعوای مزبور باید به چند نکته دقت کرد.
۱-بعضی مواقع خواهان مدعی بی اعتباری معامله با طرف مقابل خود است.
مثلا خواهان ادعا می کند که بدون قصد واقعی انتقال و بیع و فقط به قصد اخذ تسهیلات بانکی خانه اش را به نام شخص دیگری سند زده است.
در این صورت تنها خوانده دعوا طرف مقابل این معامله است.
۲-بعضی مواقع باید چند شخص طرف دعوا قرار بگیرند.
مثلا بانویی ادعا می کند شوهرش برای فرار از پرداخت دین مهریه اقدام به معامله صوری با مادرش کرده است.
در این صورت باید شوهر و مادر شوهر به عنوان خواندگان دعوا معرفی شوند.
۳-بعضی مواقع باید اشخاص بیشتری طرف دعوا قرار بگیرند مثلا زمانی که بعد از تنظیم سند رسمی، نقل و انتقالات دیگری نیز صورت پذیرد
و به اصطلاح حقوقی به ایادی مابعد منتقل شود. در این حالت باید معامله کنندگان و تمامی ایادی مابعد طرف دعوا قرار بگیرند و ابطال تمامی اسناد انتقالی خواسته شود.
البته پیدا کردن تمامی این اشخاص و طرف دعوا قرار دادن همه آنها
بسیار مشکل است به خصوص بعد از گذشت چندین سال
اما در صورت طرح نکردن دعوا بدین صورت دعوای شما با قرار رد مواجه خواهد گردید.
محل طرح دعوا
طبق قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله ابطال سند رسمی انتقال ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد.
ابطال سند رسمی انتقال ملک با استناد به سند عادی
در بسیاری موارد شخص با ارائه سند عادی که تاریخ آن مقدم بر سند رسمی است
ادعای مالکیت ملک را می کند و مدعی است که بدین سبب باید سند رسمی موخر ابطال گردد.
اما آیا با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت که می گوید
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید
دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت می شود مالک خواهد شناخت، چنین دعوایی در محاکم دادگستری قابل استماع می باشد؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که بسیاری از محاکم به استناد مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت دعوای مزبور را قابل پذیرش نمی دانند
و استدلال می کنند که به استناد مواد مزبور مالکیت اشخاص نسبت
به ملک ثبت شده با سند عادی ثابت نمی گردد
و اگر طبق مواد مزبور سند مالکیت صادر گردد دیگر هیچ دعوایی اعم از حقوقی و کیفری قابل پذیرش نیست
و ماده ۲۴ قانون ثبت نیز ذکر می کند که پس از انقضای مدت اعتراض،
دعوای اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حق از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر،خواه حقوقی باشد و خواه جزایی.
نظریه شورای نگهبان
اما هم اکنون به نظر می رسد با توجه به نظریه فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به مورخ ۴/۸/۱۳۹۵
و آنچه که در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه (مبتنی بر نظریه فقهای شورای نگهبان ) مندرج است ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی امکان پذیر می باشد
اما باید قراین و ادله شرعی و قانونی بر صحت مفاد سند عادی وجود داشته باشد.
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه، اسناد عادی که در خصوص معاملات
راجع به اموال غیرمنقول تنظیم می شود را در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد دانسته
و ذکر کرده که این اسناد قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند
مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی شناخته شوند.
نظریه فقهای شورای نگهبان نیز اطلاق ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت که دال بر بی اعتباری اسناد عادی غیر رسمی است را در مورد اسناد عادی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت مفاد آنها باشد را خلاف شرع و باطل دانسته.
رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی ملک مستلزم رسیدگی به دعوای بطلان بیع
در مواردی شخص ابطال سند رسمی انتقال ملک را درخواست می کند
و علت این امر را بطلان معامله ای می داند که سند بر مبنای آن تنظیم شده است مثلا ادعا می کند که بیعی که مبنای این سند می باشد به علت فقدان قصد یا اهلیت یکی از طرفین یا عدم رعایت مصلحت موکل باطل و به تبع آن سند رسمی تنظیمی هم باطل می باشد.
در این موارد ابتدا حتماً باید دعوای اعلام بطلان آن معامله از دادگاه درخواست شود
و بعد از اعلام بطلان بیع یا عمل حقوقی مبنای تنظیم سند، ابطال سند رسمی نیز درخواست گردد.
البته طرح این دو دعوا در یک دادخواست نیز امکان پذیر است.
اما اگر دادخواست ابطال سند رسمی به تنهایی مطرح گردد با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد گردید.
اجرای حکم ابطال سند رسمی انتقال ملک
نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی انتقال در ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران ذکر گردیده است بدین صورت که:
محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
هرگاه موضوع سندی که ابطال می شود ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد.
ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
اگر در زمینه ابطال سند رسمی انتقال ملک نیاز به مشاوره و راهنمایی دارید یا نیاز دارید پرونده شما بررسی گردد با شماره های ما تماس بگیرید.
021-58784
021-88657789