الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای موضوع بحث امروز ما است.
نقل و انتقال ملک در کشور ما اصولاً از طریق قولنامه و مبایعه نامه صورت می گیرد و مردم کمتر از سند تعهد به بیع که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد استفاده می کنند
اصولاً شخصی که ملکی را می خرد در قولنامه یا مبایعه نامه بندی قرار می دهد
تحت این عنوان که در تاریخی معین فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به نام خریدار تنظیم کند
اما فروشنده در تاریخ تعیینی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نمی شود
و این عدم حضور معمولاً به دلیل اختلاف حساب، پشیمانی از فروش ملک،افزایش قیمت ملک پس از قرارداد و قولنامه و مبایعه نامه، می باشد که در این صورت خریدار برای استفاده از مزایای قانونی تنظیم سند به نامش، چاره ای ندارد
جز اینکه با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای مطرح کند و با طرح این دعوا به خواسته خود برسد.
تعهد به بیع و مزایا و معایب آن
سوالات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
هنگامی که شخص مجبور می گردد در این زمینه طرح دعوا کند سوالات مهمی ذهن او را آزار می دهد چرا که اوضاع ملک در کشور ما به خصوص با بالا رفتن لحظه ای قیمت ها اوضاع مناسبی نیست و
شخصی که دچار مشکل در این زمینه می شود فشار بسیار زیادی را تحمل می کند
و سوالات زیر برایش مطرح می گردد
۱-خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه کسی است؟
۲-دادخواست مزبور باید به کدام دادگاه تقدیم شود؟
۳-ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه خواسته های دیگری باید مطرح گردد؟
۴-آیا محکومیت شخص به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار است؟
۵-نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
6-هزینه دادرسی و مدت زمان رسیدگی این دعوا چقدر می باشد؟
چرا طرح این دعوا ضروری است
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط شخصی را به عنوان مالک رسمی ملک شناسایی می کند که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ همان قانون در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت دادگستری مقتضی بداند ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول اجباری است.
پس شخصی که با سند عادی یا با مبایعه نامه اقدام به خرید ملک از مالک رسمی می کند
در هیچ کجا به عنوان مالک ملک شناخته نمی شود
مگر اینکه بر اساس دلایل و اسنادی که در دست دارد اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای علیه فروشنده کند.
محل اقامه دعوا
مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی مطرح می گردد که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه حضور نداشته باشد.
به عنوان مثال اگر شما در شهر همدان با شخصی که اهل مشهد است
معامله ای راجع به یک ملک در تهران انجام داده اید و فروشنده از تنظیم سند به نام شما خودداری می کند باید در تهران علیه او اقامه دعوا کنید چون ملک در تهران قرار دارد.
هزینه دادرسی
در هر دعوایی برای ثبت دادخواست باید هزینه دادرسی به دولت پرداخت کنید.
هزینه دادرسی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی براساس قیمت منطقه ای ملک و اطلاعاتی است که توسط خواهان اعلام می گردد و ارتباط مستقیمی با مساحت ملک، قدمت بنا، شهر و محل وقوع ملک و… دارد.
برای اطلاع از قیمت منطقه ای ملک می توانید به سایت اداره مالیات رجوع کنید یا به دفاتر خدمات قضایی که در محدوده ملک تان قرار داد مراجعه کنید.
تعیین قیمت منطقه ای ملک
مدت زمان رسیدگی
اگر شخصی یا نهادی ادعا می کند که می تواند مدت زمان رسیدگی در دادگاه را پیش بینی کند کاملاً دروغ می گوید
هیچ شخصی حتی شخص قاضی توانایی پیش بینی مدت زمان رسیدگی به پرونده های تشکیل شده در مراجع قضایی را ندارد چرا که این مدت زمان بستگی به موارد متعددی دارد که به تعدادی از آنها اشاره می کنیم.
- 1- تعداد پرونده هایی که در هر شعبه وجود دارد.
- حتی در یک مجتمع قضایی دو شعبه کاملاً روند کار مختلف و متفاوتی دارند
- مثلاً در تهران در یک مجتمع یک شعبه وقت رسیدگی برای ماه بعد می دهد و شعبه کنار دست همان شعبه وقت رسیدگی برای 5 ماه بعد می دهد.
- 2- پیگیری پرونده از سوی شما یا وکیل تان می تواند در روند رسیدگی موثر واقع شود
- البته با در نظر گرفتن رییس آن شعبه و شناختی که از او دارید باید این کار را صورت بدهید چرا که بعضی از قضات نسبت به این امر نظری منفی دارند و شاید اثر بر عکس بر پرونده تان بگذارد.
- 3- استفاده از مهلت هایی که قانون گذار پیش بینی می کند مثلاً مهلت ملاحظه نظریه کارشناس و اعتراض به آن 7 روز می باشد و
- قاعدتاً شما می توانید از روز اول تا هفتم هر کدام را که می خواهید انتخاب کنید
- اما اگر در اثر مشورت با وکیل به این نتیجه رسیدید که اعتراض ندارید باید به سرعت حق اعتراض خود را ساقط کنید. یا بعضی اشخاص برای فرار از پرداخت هزینه دادرسی ابتدا دعوای اعسار مطرح می کنند که بسیار اشتباه است چرا که رسیدگی به دعوای اصلی را به مدت 3 ماه با تاخیر مواجه می کند
نکات کلیدی در طرح دعوای این دعوا
۱-اگر ساختمان یا آپارتمانی که آن را خریده اید پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ندارد
باید ضمن این دعوا دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز مطرح کنید چرا که مقدمه تنظیم سند رسمی به نام شما اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است.
در دادگاه حقوقی چه بگوییم
ایادی مختلف
۲-اگر مالک رسمی، ملک را به شخص اول فروخته باشد و این خرید و فروش تا دست هفتم ادامه پیدا کند
شخص هفتم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مالک رسمی
و همه ایادی را به صورت زنجیر وار طرف دعوا قرار بدهد حتی اگر محل اقامتگاه آنها شهرهای مختلف باشد.
اخذ دستور موقت
۵-احتمال دارد در هنگامی که پرونده شما در دادگاه جاری است فروشنده مجدد اقدام به فروش ملک به اشخاص دیگر کند.
برای جلوگیری از این پیشامد، شخص خریدار باید از دادگاه تقاضا کند که دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را صادر کند تا فروشنده قادر به نقل و انتقال ملک به شخص دیگری نباشد
البته در بسیاری از موارد خواهان از اخذ دستور موقت چشم پوشی می کند نه به این علت که کارآمد نیست
بلکه به این علت که مستلزم پرداخت خسارت احتمالی است و
خسارت احتمالی نیز اصولا کمتر از ده درصد قیمت ملک نیست و برای اشخاص که باید هزینه وکیل را هم متقبل گردند هزینه زیادی می شود.
هر چه باید در مورد دستور موقت بدانید
منوط کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به پرداخت ثمن معامله
آیا دادگاه می تواند این دعوا را معلق به پرداخت ثمن معامله کند؟
در بعضی موارد خریداری که هنوز تمام پول معامله را پرداخت نکرده است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح می کند. آیا در این موارد دادگاه می تواند ضمن پذیرش دعوا، به پرداخت ثمن معامله نیز حکم بدهد؟
دادگاه ها در این مورد یکسان عمل نمی کنند
در این مورد برخی از قضات اعتقاد دارند که بدون تعیین تکلیف در خصوص
پرداخت ثمن اصلاً نمی توانیم حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر کنیم و
دادگاه باید در مورد ثمن نیز اظهار نظر کند زیرا دادگاه تکلیف دارد به مجموعه شروط و تعهدات طرفین توجه کند.
در مقابل دسته ای دیگر از قضات بر این نظر هستند که این دعوا، دعوایی مستقل است
و دادگاه موظف به رسیدگی در چارچوب خواسته خواهان است و
فقط هنگامی حق دارد در مورد ثمن معامله اظهار نظر کند که دعوای مستقل یا متقابل در این مورد مطرح گردد.