تایید فسخ معامله به علت تدلیس
تایید فسخ معامله به علت تدلیس موضوع بحث امروز ما است
1-تدلیس به چه معنا است؟
2-آیا می توانیم از شخصی که مرتکب تدلیس گردیده است به اتهام کیفری شکایت کنیم؟ به عنوان مثال کلاهبرداری؟
3-معنای فوریت در خیار تدلیس چیست؟
4-آیا پنهان کردن و کتمان و سکوت نیز می تواند خیار تدلیس برای شخص به وجود بیاورد؟
5-روند عملی انجام فسخ معامله به چه صورت می باشد؟
6-آیا برای انجام فسخ معامله نیاز به ارایه اظهارنامه نیز می باشد؟
معنای تدلیس
مقصود از تدلیس فریب دادن دیگران است. به پنهان کردن عیوب کسی نیز تدلیس می گویند.
در قانون نیز تدلیس عملیاتی است که سبب فریب طرف معامله می گردد و باعث رغبت شخص به انجام معامله می شود.
به نحوی که شخص فریب خورده اگر واقعیت را می دانست اقدام به انجام معامله نمی کرد
اصولاً شخص فریبگر یا وصفی دروغین را به ملک یا مغازه یا جنس خود نسبت می دهد یا عیبی که در آن وجود دارد را با حیله هایی می پوشاند تا خریدار متوجه آن نگردد
مثلا در پرونده ای که اخیراً با آن برخورد داشتیم فروشنده ماشین با حیله و فریب کیلومتر آن را دستکاری کرده بود و خریدار اظهار می داشت که در هنگام خرید خودروی گران قیمت متوجه دستکاری کیلومتر خودرو نگردیده است و اگر متوجه می شد هیچ گاه اقدام به خرید خودروی گران قیمت نمی کرد
یا در خرید ملک هنگامی که عیوب ساختمان و آپارتمان با فریب کاری و نیرنگ از چشم خریدار پنهان می شود برای خریدار خیار تدلیس به وجود می آید که البته باید به محض علم و اطلاع خیار تدلیس خود را اعمال کند.
نمونه های مورد اختلاف
در بعضی موارد اختلاف نظر وجود دارد که آیا امری تدلیس محسوب می گردد یا خیر.
مثلاً ملکی در طرح تعریض شهرداری قرار دارد اما فروشنده به هنگام معامله این امر را از خریدار پنهان می کند
یا ملکی به فروش می رود که در رهن بانک است و خریدار از این امر بی اطلاع است
در این موارد باید تمام پرونده شما و شرایط معامله توسط وکیل متخصص و مجرب مورد سنجش قرار گیرد تا تشخیص بدهد که آیا شما می توانید به استناد خیار تدلیس معامله را فسخ کنید یا نه.
معنای فوریت در خیار تدلیس
طبق قانون خیار تدلیس بعد از علم به فوریت آن فوری می باشد.
شخص بعد از علم به غبن باید با رعایت فوریت اقدام به فسخ معامله کند و سپس تایید فسخ معامله به علت خیار تدلیس را از دادگاه مطالبه کند
اما مقصود از رعایت فوریت عرفی چیست؟
آیا منظور این است که آب دستش است زمین بگذارد و معامله را فسخ کند؟
خیر منظور از رعایت فوریت عرفی این است در مهلتی قرارداد را فسخ کند که عرف نگوید دیگر از حق فسخش چشم پوشی کرده است
مثلا شخص خانه را فروردین ۱۳۹۸ خریداری می کند و
یک ماه بعد متوجه فریب خوردن و تدلیس طرف مقابل می گردد اما تا یک سال بعد هیچ اقدامی جهت فسخ صورت نمی دهد
در این صورت عرف این گونه داوری می کند که از حق فسخش چشم پوشی کرده است.
البته به این نکته توجه کنید که این مهلت بعد از علم شخص به تدلیس در نظر گرفته می شود
در همین مثالی که زدیم اگر شخص خریدار دو سال بعد از انجام معامله متوجه تدلیس طرف مقابل گردد باید بلافاصله بعد از اطلاع اقدام به فسخ قرارداد کند
و این امر مخالفتی با فوریتی که به آن اشاره کردیم ندارد.
تدلیس و اتهام کیفری
بسیاری اوقات فریب خوردن اشخاص با اندکی حیله گری و سکوت از سوی طرف مقابل اتفاق می افتد و این سوال را به ذهن متبادر می کند که آیا می توانیم از طرف مقابل به اتهام کیفری نیز شکایت کنیم یا نه
در این خصوص یک قاعده کلی وجود ندارد و باید تمام جزییات پرونده شما مورد بررسی یک متخصص قرار گیرد و
شرایط معامله و تمامی ادعاها مورد سنجش قرار بگیرد تا مشخص گردد امکان طرح شکایت کیفری و کلاهبرداری وجود دارد یا نه.
اسقاط کافه خیارات
در اکثر مبایعه نامه های خودرو و ماشین شرطی تحت تحت عنوان اسقاط کافه خیارات درج می گردد.
حال سوال این است که از آنجا که شخص با خواندن قرارداد و با علم و آگاهی اقدام به امضای این شرط می کند آیا اسقاط این شرط معتبر می باشد؟
آیا با امضای عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد خیار تدلیس هم ساقط می شود؟
در پاسخ باید بگوییم خیر حتی اگر این شرط را امضاء می کنید باید بدانید که معتبر نیست چرا که اسقاط خیار تدلیس خلاف نظم عمومی است
هیچ کس نمی تواند فریب و نیرنگ کند و در پناه شروط قراردادی از عواقب فریب و نیرنگ بگریزد.
سکوت در معامله
بعضی اوقات اشخاص در معاملاتی که انجام می دهند فریب و نیرنگی به کار نمی برند اما به عمد سکوت می کنند و تمام واقعیت را به طرف مقابل نمی گویند
در واقع چیزهایی را باید بگویند اما نمی گویند و پنهان می کنند
در این صورت آیا امکان استناد به خیار تدلیس و فسخ قراداد وجود دارد یا نه؟
با توجه به این امر که شخص فریبکار هیچ عمل مثبتی انجام نمی دهد بلکه سکوت می کند و سکوت او باعث فریب طرف مقابل می گردد.
باید بدانید که حتی سکوت و کتمان و ترک فعل نیز می تواند تدلیس و تقلب و فریب نام بگیرد و به شما حق فسخ معامله را بدهد.
تایید فسخ معامله
شخصی که ادعای تدلیس طرف مقابل را می کند باید بعد از علم به تدلیس فسخ قرارداد را به اطلاع طرف مقابل برساند که بهترین کار در این خصوص ارایه اظهارنامه به طرف مقابل است
همان گونه که در مقاله تایید فسخ معامله بیان کردیم دادگاه معامله را فسخ نمی کند بلکه شما معامله را فسخ می کنید و قانونی بودن و تایید فسخ را از دادگاه مطالبه می کنید
بعد از انجام فسخ در نظر داشته باشید که اگر مثلاً فروشنده در دعوای تایید فسخ به علت خیار تدلیس پیروز گردد و
خریدار ثمن را به او تحویل داده باشد تایید فسخ منوط به استرداد ثمن معامله نیست
و خریدار باید جداگانه نسبت به دعوای استرداد ثمن معامله اقدام کند.
بیشتر بخوانید: تایید فسخ معامله
انتقال به ایادی ما بعد
تایید فسخ معامله به علت خیار تدلیس را با بحث انتقال به ایادی مابعد ادامه می دهیم
سوال مهمی که در این خصوص پیش می آید این است که اگر بعد از سال ها دوندگی و صرف هزینه و گرفتن وکیل قادر به دریافت حکم تایید فسخ معامله به علت خیار تدلیس شدیم اما طرف مقابل مال را به اشخاص دیگری منتقل کرده بود تکلیف شما چیست؟
در این خصوص اکثر قضات قائل به تلف حکمی مال می باشند و در صورت احراز تلف حکمی مثل یا قیمت آن مال به شما اعطاء می شود.
البته اگر عدم تصرفات ناقل بر او شرط گردد معاملات بعدی به خودی خود باطل است و
شما می توانید عین مال را مطالبه کنید
در این خصوص نیز باید مدارک و مستندات شما توسط وکیل متخصص بررسی گردد
بهترین راهکار در این خصوص اخذ دستور موقت بر عدم نقل و انتقال به هنگام طرح دعوا است که البته شرایط خود را دارد.
بیشتر بخوانید: هر آنچه باید از دستور موقت بدانید