تقسیم نامه چیست؟
همانطور که اطلاع دارید این قرارداد زمانی مورد استفاده قرارد می‌گیرد که اصولا یک زمین مشاع ساخته شود
و چند شریک دارد و بعد برای اینکه هر کدام از شرکا بتوانند سهم خودشان را از واحد های مذکور مشخص نمایند تا بتوانند در آن دخل و تصرف فیزیکی و حقوقی کنند باید بین خود قرارداد تقسیم نامه آپارتمان را منعقد نمایند.
لازم به ذکر می باشد که برای انعقاد تقسیم نامه آپارتمان بر مبنای صورت مجلس تفکیکی اول باید صورت مجلس تفکیکی دریافت بشود
بنابر این باید اول گواهی پایان کار ساختمان اخذ شود و کارهای آن به پایان برسد سپس این قرارداد را بین مالکیم مشاعی ملک منعقد کرد
که در آن سهم هر مالک به طور دقیق مشخص خواهد شد
که مالک شش دانگ آپارتمان خود می گردند و سپس هیچ کس حق اعتراض به آن را نخواهد داشت
و چون با رضایت تمام شرکا می باشد هیچ یک از شرکا حق رجوع از قرارداد را ندارند.
تقسیم نامه چیست؟
تقسیم نامه از جمله اصطلاحاتیست که در زمینه اسناد و املاک کشور و در خصوص مالی که مالکین آن به نحو مشاع،
در آن سهیم می باشند، مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
در این بین ممکن است برای عده ای سوال باشد که تقسیم نامه چیست و ماهیت آن چه می باشد. از این روی، در این قسمت به بیان تعریف آن می پردازیم.
تقسیم نامه سندیست که سهم مالکان از مال مشاع را مشخص می کند و به شراکت آن ها در آن مال پایان می دهد.
منظور از مال مشاع هم مالی است که دو یا چند نفر مجتعما مالک آن محسوب می شوند طوری که نتوان سهم هر یک از آنان را تشخیص داد.
پس در پاسخ به سوال تقسیم نامه چیست میتوان عنوان کرد که به سندی می گویند که مال مشاع را بین صاحبان آن تقسیم می کند و هر یک را مجاز می داند که در سهم خود دخل و تصرف کنند.
نکته حائز اهمیت در این خصوص این است که تا زمانی که تقسیم نامه در مال مشاع منعقد نشود،
هیچ کدام از طرفین نمی توانند بدون اذن دیگر شرکا، در آن تصرف مادی کنند.
چون در مال مشاع، سهم هیچ از یک طرفین مشخص نمی باشد و هر کدام از آن ها، صاحب کل مال محسوب خواهند شد ، بنابراین هر نوع تصرف در مال مشاع در حکم تصرف در مال دیگری می باشد.
ماده 581 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد:
«تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»
نحوه نوشتن و تنظیم تقسیم نامه
اگر تمام شرکا بر تنظیم آن به صورت دستی رضایت دهند، صاحبان مال مشاع می توانند به تقسیم آن اقدام نمایند. برای نوشتن تقسیم نامه، می باید نکاتی مورد رعایت قرار بگیرد، تا معتبر تلقی گردد.
به این منظور در این قسمت از مطلب قصد ما این است نحوه نوشتن و تنظیم تقسیم نامه را عنوان نماییم.
نکته مهم در تنظیم تقسیم نامه و نوشتن آن، بررسی و احراز هویت تمام شرکا و یا وکیل آن ها است.
و باید تمام اطلاعات شناسنامه و هویتی اشخاص درج شود
که این اطلاعات شامل، نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، آدرس محل سکونت و… است.
در صورتی که یکی از شرکا برای پیگیری امور خود وکیل دارد ،
اطلاعات وکیل و وکالت نامه او هم می بایست در این زمینه مورد بررسی قرار گیرد.
نکته بعد، درج مشخصات و اطلاعات کامل مال مشاع است.
برای نمونه اگر مال یک خانه است، باید اطلاعاتی مثل مساحت زمین، شماره پلاک و مشخصات سند و آدرس محل وقوع مال به طور کامل در متن تقسیم نامه درج گردد.
همچنین بهتر است قبل از نگارش تقسیم نامه، استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک و اداره امور اقتصاد و دارایی،
مبنی بر وضعیت ملک و مالیات آن صورت پذیرد.
قسمت بعد نحوه تقسیم مال مشاع بین شرکا است و قدر السهم هر یک از اعضا مشخص می گردد.
که ، یکی از مهم ترین بخش های تقسیم نامه است و باید به طور دقیق و با جزئیات کامل نوشته شود. در این خصوص باید توجه شود در حصه شرکا، عیبی موجود نباشد.
با این وجود طبق ماده 600 قانون مدنی،
هر زمان در حصه یک یا چند نفر از شرکا، عیبی ظاهر گردد که شخص به آن آگاه نبود، فرد متضرر می تواند تقسیم را بر هم زند.
نکته مهم در نگارش آن این است که بعد از این که تنظیم تقسیم نامه به نحو صحیح واقع گردید،
هیچ کدام از شرکا نمی تواند آن را بر هم زند، مگر این که رضایت دیگر اعضا را جلب کند.
ماده 599 قانون مدنی به این موضوع اشاره می کند :
“تقسیم بعد از آن که صحیحا واقع شد لازم است و هیچ یک ازشرکا نمی تواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند. “