تنظیم سند پیش فروش ملک
بنا بر قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش صرفا باید از طریق تنظیم سندرسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است.
اکنون به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود.
در بعضی شهرهای کشور امکان تنظیم سندرسمی پیش فروش وجود دارد.
با این وجود در صورتی که پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید
باید دعوی الزام به تنظیم سندرسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.
جهت تنظیم سندرسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است:
1- سندرسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا با قرارداد رسمی
حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختاص یابد.
2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.
3- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی9 این قانون.
4- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات ساختمان.
5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
چنانچه ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده است پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی ندارد باید در حین دادخواست الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه درخواست شود.
از جمله الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان می باشد.
اگر در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی هم درخواست شود.
طرفین دعوی
این دعوا از طرف خریدار مطرح می گردد و خوانده دعوی پیش فروشنده می باشد.
در صورتی پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یا بین او و مالک قرارداد رسمی مثل اجاره یا مشارکت در ساخت در میان نباشد باید مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.
نکات کلیدی مرتبط با دادخواست الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
بجهت تنظیم سند رسمی پیش فروش نیاز به اخذ مفاصا حساب مالیات نمی باشد.
سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه درخواست می گردد در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک می باشد و از سند رسمی مالکیت متفاوت است.
هدف قانون گذار الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش ، جلوگیری از قرارداد های پیش فروش معارض است.
اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد الزام کرد.
برای مثال : چنانچه پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف نماید; در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی; اجرای ثبت خودش و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم خواهد کرد.
وکیل الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
با توجه به حساسیت و ظرافت این موضوع بهتر است با اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری روند پیگیری را به او بسپارید.
در صورت نیاز به وکیل الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک می توانید از بهترین وکیل عدل گردر این راستا کمک و راهنمایی بگیرید.
روش اجرای رأی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
در زمان نگارش کتاب هموز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسنادرسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم است.
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم نماید
و در صورت خودداری او دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسنادرسمی پس از تنظیم سندرسمی پیش فروش ملک خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می نماید.