خیار تدلیس در معامله ملک
خیار تدلیس در معامله ملک موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.
همه می دانیم که در کشور ما از روزگاران قدیم ملک بسیار ارزشمند بوده است و هم اکنون نیز این گونه است به نحوی که بسیاری
از افراد پس انداز چندین ساله خود را صرف خرید ملک می کنند
بعضی نیز به خرید و فروش ملک به چشم پس انداز نگاه می کنند
در هر حال پول بسیار زیادی بابت خرید و فروش ملک جا به جا می شود و اگر در این معامله تقلب اتفاق بیفتد قضیه متفاوت است
شاید ما لباسی بخریم و در آن معامله به واسطه تقلب و تدلیس طرف مقابلمان ضرر کنیم و چند روز بعد نیز آن را فراموش کنیم
اما اگر مشکل تدلیس و تقلب در خرید و فروش ملک پیش بیاید علاوه بر اینکه تا مدت ها ذهن شخص درگیر می باشد
باید تا مدت ها نیز در دادگاه برای احقاق حقوق خود رفت و آمد کند.
در این موارد قانون گذار با پیش بینی حق فسخ قرارداد (خیار در معامله) به علت تدلیس به کمک شخصی می آید که فریب خورده است
با توجه به اهمیتی که به آن اشاره کردیم امروز به بحث خیار تدلیس در معامله ملک می پردازیم.
سوال های مهم در زمینه خیار تدلیس در معامله ملک
شاید سوال های زیر مهم ترین سوال هایی که باشد که راجع به موضوع خیار تدلیس در معامله ملک در ذهن شما جاری است
۱-روش صحیح و قانونی فسخ معامله به علت تدلیس چیست؟
۲-آیا می توانیم از طریق شبکه های اجتماعی مانند واتساپ و تلگرام و بله و ایتا، به طرف مقابل اعلام کنیم که معامله را فسخ کرده ایم؟
۳-آیا اصلاً نیازی به اطلاع رسانی فسخ به طرف مقابل می باشد؟
۴-اگر در قرارداد شرط اسقاط کافه خیارات شده باشد آیا همچنان می توانیم قرارداد را به علت تدلیس فسخ کنیم؟
در ادامه همراه ما باشید تا به تمامی این سوال ها پاسخ بدهیم.
تدلیس یعنی چه
منظور از تدلیس فریب دادن دیگران است.
در قانون تدلیس عملیاتی است که سبب فریب طرف معامله می شود و رغبت و تمایل شخص را به انجام معامله برمی انگیزاند.
به نحوی که شخص فریب خورده اگر واقعیت را می دانست هیچ گاه اقدام به انعقاد معامله نمی کرد
شخص فریب کار هنگام معامله چه می کند؟
او صفتی موهوم و دروغین را به آنچه قصد فروشش را دارد نسبت می دهد یا عیبی را که در آن وجود دارد را با حیله و نیرنگ می پوشاند
مقررات فسخ به علت تدلیس
حال تصور کنید که شما به هر علتی با تدلیس و تقلب طرف مقابل فریب می خورید و اقدام به انعقاد معامله می کنید
با رعایت چه مقررات و قوانینی باید اقدام به فسخ معامله کنید؟
دو دسته از مقررات در این زمینه وجود دارد که شما باید دقیقاً مراعات کنید تا حق تان زنده بماند و تاکید می کنیم که رعایت
این مقررات به اندازه ای مهم است که در صورت رعایت نکردن آنها علی رغم مورد ظلم قرار گرفتن حقتان از دست می رود.
این دو دسته از مقررات مربوط به ماهیت حق شما و مربوط به رعایت مقررات آیین دادرسی مدنی در دادگاه است.
مقررات قانون مدنی در زمینه تدلیس
یکی از خیارهای قانونی که در معاملات مورد توافق طرفین قرار می گیرد خیار تدلیس است.
قانون گذار برای اعمال خیار تدلیس شرایطی را پیش بینی کرده است.
به عنوان مثال یکی از مهم ترین این قوانین فوریت خیار تدلیس می باشد یعنی اگر شخصی ادعا می کند که طرف مقابل با تقلب و تدلیس ملک را به او فروخته باید به محض اطلاع از این امر نسبت به فسخ معامله اقدام کند
اما اگر از تدلیس طرف مقابل آگاهی پیدا می کند اما ۶ ماه بعد از آگاهی اقدام به فسخ معامله می کند قانون گذار به او ایراد می گیرد و فسخ او را قانونی تلقی نمی کند
و دادگاه نیز دعوای تایید فسخ او را رد می کند.
مهم ترین چیزی که قانون گذار در مورد تدلیس به آن اشاره می کند فوریت خیار تدلیس است و در مورد باقی قیدهای مهم و موثر قاضی است که تصمیم گیرنده است.
مثلاً همان گونه که اشاره کردیم تدلیس طبق قانون عملیاتی است که سبب فریب طرف مقابل می گردد.
شما اقامه دعوا می کنید و مدعی تدلیس می شوید اما طرف مقابل با حضور در دادگاه ادعا می کند که مرتکب تدلیس نشده است و آنچه هنگام معامله به آن اشاره کرده است صرفاً تبلیغی بوده است که هم اکنون تمام کسب و کارها به آن می پردازند
اما وصفی به طور قطعی به کالا نسبت داده نشده است.
در این حالت قانون قطعی سخن نمی گوید و داوری و احراز صحت ادعاهای اشخاص را به قاضی می سپارد و این قاضی است
که با بررسی تمامی شرایط مربوط به معامله اقدام به تصمیم گیری می کند.
شرایط مربوط به آیین دادرسی
علاوه بر موارد بالا که مربوط به ذات و ماهیت حق شما است دسته ای از مقررات نیز وجود دارد که مربوط به روش و آیین کار
دادگاه ها است
این شرایط نیز به همان اندازه شرایط دسته اول مهم تلقی می گردد و اگر رعایت نشوند دادخواست شما در دادگاه رد می گردد.
شرط اول در این مورد آن است که فسخ خود را به روشی مطمئن به اطلاع طرف مقابل برسانید.
هرچند شما می توانید از طریق شبکه های اجتماعی نیز این کار را انجام بدهید اما مطمئن ترین راه در این زمینه استفاده از
اظهارنامه می باشد.
بعد از ارایه اظهارنامه نیز باید دادخواستی تحت عنوان تایید فسخ معامله به علت خیار تدلیس به دادگاه صالح بدهید
و از دادگاه درخواست کنید که قانونی بودن فسخ شما را طی حکمی اعلام کند.
حتی اگر شما واقعا مورد ظلم قرار گرفته باشید و طرف مقابل شما را فریب داده باشد تا زمانی که مطابق آنچه گفتیم عمل نکنید
به حق خود نمی رسید.
حتما بخوانید: تایید فسخ معامله
اسقاط کافه خیارات
نگران بسیاری از اشخاص در این زمینه شرطی در مبایعه نامه های ملکی است که به اسقاط کافه خیارات اشاره می کند
در این مورد باید بگوییم که اگرچه به لحاظ قراردادی شخص تمام خیارها را از خود ساقط کرده است اما هیچ شخصی نمی تواند
در پناه شروط قراردادی از قانون بگریزد.
مطابق نظر بسیاری از حقوق دانان نیز اسقاط خیار تدلیس مخالف نظم عمومی جامعه است.