قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان
قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان موضوع بحث امروز ما است و تا حد امکان سعی می کنیم به سوال های شما در این زمینه پاسخ بدهیم
همه می دانیم که در مملکت ما ملک دارایی ارزش مندی است و پیش فروش ساختمان و آپارتمان که با جلوگیری از نوسانات قیمت
شما را به هدف می رساند نهادی سودمند تلقی می گردد
اما در سال های اخیر کلاهبرداری های فراوانی که در حوزه پیش فروش اتفاق افتاد است همه را نگران کرده است و سبب شده است که مردم به پیش فروش ساختمان با دیده تردید نگاه کنند
اما جالب است بدانید که بسیاری از این کلاهبرداری ها در اثر 2 عامل اتفاق می افتد و اگر به این دو عامل توجه کنید کمتر در این
مسیر مورد کلاهبرداری قرار می گیرید
1-ناآشنایی با قوانین و مقررات پیش فروش ساختمان و آپارتمان
2-مشورت نکردن با مشاور و وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی چرا که قاعدتاً فقط وکیل متخصص از قوانین و مقررات
پیش فروش ساختمان و آپارتمان آگاهی دارد
شاید در ابتدای مسیر گمان کنید که با هزینه نکردن برای وکیل و مشاور چند میلیون تومان پس انداز کرده اید و خوشحال باشید
اما باید بدانید که این صرفه جویی است که بعداً به ضرر شما تمام می شود و باید با استرس و فشار و نگرانی هزینه های بیشتری انجام بدهید
چرا که بسیاری از مقررات پیش فروش ساختمان از کلاهبرداری های موجود در این زمینه جلوگیری می کند.
و بسیاری از افرادی که در این روند از آنها کلاهبرداری می شود اشخاصی هستند که به مقررات بی توجه بوده اند
مثلاً شاید برای شما جالب باشد که بدانید بنگاه های معاملات ملکی حق عقد قرارداد پیش فروش را ندارند و این کار باید فقط
از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد
در ادامه همراه ما باشید تا به دسته ای از این قوانین و مقررات اشاره کنیم.
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی
ابتدا باید بدانید دسته ای از قوانین در جامعه به اندازه ای برای قانون گذار مهم می باشد که آنها را به قید مجازات ممنوع می کند
یعنی عدم رعایت آن قانون از نظر قانون گذار جرم تلقی می شود و احتمالاً حبس یا جزای نقدی یا شلاق در انتظار مجرم می باشد
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی جزء این موارد می باشد چرا که قانون گذار قصد حمایت از پیش خریدار را دارد و می خواهد که در جامعه نظم برقرار گردد و مانع شود که افراد سودجو یک واحد یا ساختمان را به چندین نفر بفروشند
مطابق قانون
“اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.”
حتی در این قانون به معاملات در بنگاه ها نیز اشاره می شود و قانون گذار در مواردی پروانه کسب آنها را به صورت دائم باطل می کند
ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان در این مورد می گوید که
” مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.
در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب
محکوم می‌شوند.”
“ ماده ٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق
تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.”
شاید با ما موافق باشید که همین قانون می تواند از بسیاری از کلاهبرداری ها پیشگیری کنید اما اشخاص با مشورت نکردن با افراد متخصص و گوش دادن به بنگاه های معاملات ملکی اقدام به انجام پیش فروش ساختمان در برگه ای عادی می کنند و فقط
در هنگام مشکلات است که به متخصص و وکیل گوش می سپارند.
در حالی که رعایت این قانون از تکرار فروش و کلاهبرداری در قالب فروش مال غیر جلوگیری می کند.
متاسفانه بیشترین کلاهبرداری که در این زمینه مشاهده می کنیم نیز مربوط به کلاهبرداری و فروش مال غیر می باشد
به نحوی که بعضی از کلاهبرداران یک واحد را به چندین نفر می فروشند
و هر کدام از خریداران نیز از وجود دیگری بی خبر است تا هنگامی که بحث تصرف ملک به میان می آید و متوجه می شوند که
زمین یا آپارتمان معارض دارد.
حتماً بخوانید: شکایت از کلاهبرداری
مدارک لازم در قرارداد پیش فروش
یکی دیگر از مقررات دقیق قانون گذار که مانع سوء استفاده افراد می شود بحث مدارک لازم در قرارداد پیش فروش می باشد
اکثر خریدارن و پیش خریداران معامله می کنند بدون آنکه مدارک مهمی که دال بر مالکیت شخص می باشد را مشاهده کنند
حتی وقتی مدارکی وجود دارد باید با دقت فراوان مورد مطالعه قرار گیرد
به عنوان مثال سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت واحدی که در سهم او قرار می گیرد را به شما می فروشد و شما نیز
صرفاً با مشاهده قرارداد فی مابین مالک و سازنده، به سازنده اطمینان می کنید و واحد را از او می خرید و پول پرداخت می کنید
غافل از اینکه در بند و ماده های بعدی قرارداد شرطی مبنی بر عدم انتقال تا پایان پروژه یا تا پایان سفت کاری درج شده است و
مالک بعداً می تواند ادعا کند که به سبب اینکه سازنده مطابق قرارداد حق نقل و انتقال نداشته است قرارداد شما باطل است
امری که در عمل نیز فراوان اتفاق می افتد و اکثر مالکان که ملک خود را برای مشارکت در ساخت در اختیار مالک قرار می دهند
با درج شرطی در قرارداد، فروش قبل از پایان سفت کاری ساختمان را ممنوع اعلام می کنند.
در هر حال مطابق قانون تنظیم قرارداد پیش فروش منوط و معلق به ارایه مدارک زیر می باشد
مدارک لازم
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری
با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) قانون پیش فروش ساختمان
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
مهم نبودن عنوان قرارداد
با توجه به اینکه قانون گذار برای پیش فروش مقررات سختی پیش بینی کرده است بعضی از بنگاه های املاک سعی می کنند که
با انجام پیش فروش در قالب هایی دیگر از زیر باز این قانون فرار کنند
اما نظم دهی به جامعه و جلوگیری از کلاهبرداری در زمینه پیش فروش به قدری مورد تاکید قانون گذار بوده است که این حیله
را پیش بینی کرده است و گفته است که مهم نیست برای قرارداد خود چه عنوانی انتخاب می کنید اگر مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری
از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر
مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می گردد.
دیگر قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش
در معادلات میان دو طرف یک رابطه قانون گذار همیشه از شخص ضعیف تر حمایت می کند
به عنوان مثال در رابطه کارگر و کارفرما یا صاحب خانه و مستاجر قانون گذار بیشتر مقررات را به نفع کارگر و مستاجر می نویسد
و تفسیر می کند
در سراسر قانون پیش فروش ساختمان نیز مشاهده می کنیم که بیشتر قوانین در جهت حمایت از پیش خریدار می باشد
به عنوان مثال قوانین فسخ یا مطالبه خسارت که کاملاً به نفع مستاجر می باشد.
مشاوره در این زمینه
برای مشاوره در مورد دعاوی پیش فروش و پیش خرید ملک حتما از مشورت وکیل دعاوی ملکی استفاده کنید.
به خصوص هم اکنون که متاسفانه میزان کلاهبرداری و فروش مال غیر در این زمینه رو به افزایش است.
برای مشورت با وکلای متخصص ما و استفاده از تجربه ما در این زمینه و دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی می توانید
با شماره های ما تماس بگیرید.
021-88657789
021-58784
0998-1288800