قولنامه چیست ؟
قولنامه عنوانی است عرفی برای سندی که متضمن (وعده قرارداد) یا به عبارتی وعده متقابل بیع ، که عقد عهدی لازم بوده و در مواردی که طرفین مایل به انعقاد قراردادی هستند ولی هنوز مقدمات لازم آن بنا به دلایلی مانند اینکه خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به تصفیه حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید فراهم نیست ؛ قراردادی مقدماتی منعقد می کنند و با آن خود را متعهد به انشاء عقد مورد نظر در آینده می کنند،سندی که حاوی تعهد متعاملین به عقد قرارداد در آینده است ،قولنامه نامیده می شود . در عمل تنظیم و امضای قولنامه برای معامله اموال غیر منقول رایج است، منتها از حیث تحلیلی تنظیم و امضای این سند برای هر عقدی امکان پذیر است .
ماهیت حقوقی قولنامه
الف :برخی محاکم این سند را (بیع نامه ) می دانند و بر این اعتقادند که با امضای قولنامه (عقد بیع) بین طرفین انشاء شده است. بر اساس این دیدگاه عقد بیع با امضای قولنامه بین طرفین منعقد شده و مالکیت از فروشنده به خریدار انتقال یافته است و تعهد به (تنظیم سند رسمی) یکی از تعهدات فرعی ناشی از انعقاد بیع است که بر عهده طرفین قرار می گیرد؛ مانند تعهدی که عقد بیع در خصوص تسلیم مبیع و ثمن به عهده فروشنده و مشتری قرار می دهد.
ب :برخی دادگاهها نیز قولنامه را متضمن قرارداد (وعده بیع) می دانند برخی دادگاهها قولنامه را متضمن قرارداد (وعده بیع) می دادنند که اثر آن ایجاد تعهد بر ذمه متعاملین برای انعقاد عقد بیع در آینده و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم است. در واقع طبق این تفسیر قولنامه نمی تواند مملک مبیع به مشتری باشد و مالکیت بعد از انشا عقد بیع انتقال خواهد یافت.
#
اگر تعبیر نخست راجع به ماهیت حقوقی قولنامه مورد پذیرش قرار گیرد بعد از امضای قولنامه فروشنده نمی تواند مبیع یا بعبارتی مورد معامله را به دیگری واگذار کند و انتقال مبیع بعد از انعقاد قولنامه به غیر از جانب فروشنده مصداق قرارداد فضولی و مشمول ماده 247 قانون مدنی است و غیر نافذ محسوب می شود . یعنی فروشنده مال به متعلق به دیگری را فروخته است و اگر دیگری (یعنی خریدار اول) آن را تایید کند فروش نافذ و صحیح خواهد بود و در صورت عدم تنفیذ یا به عبارتی تایید فروش ،فروشنده به دیگری باطل خواهد بود. ولی اگر دیدگاه دوم پذیرفته شود این سوالات قابل طرح است :
1-اگر فروشنده (متعهد به فروش) بر خلاف تعهدی که با امضای قولنامه عهده دار شده است مورد معامله را به شخص دیگری انتقال دهد وضعیت حقوقی انتقال چیست ؟ و متعهدله چه اقدامی برای حفظ منافع خود می تواند انجام دهد؟
2-آیا متعهدله می تواند اعلام بطلان (قرارداد معارض) را از دادگاه بخواهد یا حق او به مطالبه خسارت ناشی از عقد محدود می شود؟
بر اساس نظر دوم چون مالکیت مورد معامله بعد از امضای قولنامه همچنان به فروشنده تعلق دارد انتقال مال با قراردادی بعد از امضای قولنامه همچنان به فروشنده تعلق دارد انتقال مال با قراردادی معارض به شخصی غیر از متعهد له معامله به مال غیر و فضولی نیست ، متعهد له حق عینی بر مورد معامله ندارد تا به اعتبار این حق بتوان قرارداد معارض را فضولی دانست .
مطلــب پیشــنهادی : عقد رهن
با وجود تعلق مالکیت مورد معامله بعد از امضای قولنامه به متعهد ، طبق دیدگاه غالب در دکترین حقوقی قرارداد معارض با تعهدی که فروشنده با امضای قولنامه عهده دار شده غیر نافذ است ، دلایل مختلف برای توجیه عدم نفوذ بیان شده ، که مهم ترین دلیل مطرح آن است که چون فروشنده با امضای قولنامه بطور ضمنی ملتزم شده است مورد معامله را در مالکیت خود نگه دارد تا در سر موعد مقرر به تعهد فروش در مقابل خریدار عمل کند حق انعقاد قرارداد معارض را از خود سلب کرده است و اگر با وجود سلب حق تصرف حقوقی معارض اقدام به انتقال مال به شخصی غیر از متعهد له کند عقد دوم غیر نافذ است و متعهدله می تواند با رد آن از محکمه اعلام بطلان قرارداد دوم را تقاضا کند. البته متعهدله می تواند به جای درخواست اعلام بطلان قرارداد دوم ،خسارات ناشی از نقض عهد را از فروشنده مطالبه کند
در صورتی که قولنامه را وعده متقابل بیع بدانیم و شخصی که متعهد فروش یا خرید ملک به تعهد خود اقدام نکند چه باید کرد؟
چنانچه شخص به تعهد خویش در قولنامه مبنی بر فروش یا خرید ملک اقدام نکند ، متعهدله می تواند الزام متعهد به انشاء عقد بیع را از دادگاه درخواست کند و در صورت امتناع متعهد، دادگاه به نمایندگی از متعهد سند بیع را امضا خواهد کرد.
آیا بیع املاک ثبت شده با قولنامه معتبر است؟
به اعتقاد برخی بیع املاک ثبت شده تابع قواعد ثبت است (مواد 22 و 46 تا48) و باید با سند رسمی انجام شود و بیع املاک ثبت شده با سند عادی اعتبار ندارد با این حال طبق نظر غالب و رویه قضایی ،مقررات ثبت تغییری در ماهیت بیع ایجاد نکرده است و لزوم ثبت بیع املاک جنبه اثباتی دارد،نه ثبوتی و همچنان اصل بر رضایی بودن عقد بیع است خواه مبیع منقول باشد یا غیر منقول ،بنابراین بیع املاک ثبت شده با سند عادی معتبر است و خریدار می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست نماید؛ البته مادام که نام خریدار در دفتر املاک اداره ثبت درج نشده است در مراجع دولتی و رسمی مالک شناخته نمی شود، در واقع از مجموع مقررات قانون مدنی و قانون ثبت چنین استنباط می شود که ملاک مالک بودن در املاک ثبت شده در مراجع رسمی داشتن سند رسمی است و خریدار با سند عادی مالک محسوب نمی شود.
#
بنابراین در صورتی که شخص متقاضی اخذ پروانه ساخت از شهرداری باشد یا در صورتی که مالک بخواهد علیه غاصب طرح دعوی خلع ید نماید ابتدا باید مالکیت رسمی خود را با ارائه سند رسمی اثبات نماید البته چنانچه مالک فاقد سند رسمی باشد و بخواهد دعوی خلع ید طرح نماید، ابتدا باید علیه فروشنده به خواسته تنظیم سند رسمی طرح دعوی نموده و با احراز مالکیت وی ، دعوی وی مبنی بر خلع ید علیه غاصب قابل استماع خواهد بود . در نتیجه آنچه پذیرفته نیست سند عادی به عنوان دلیل مالکیت است ولی این امر مانع از آن نیست که خریدار مبایعه نامه عادی در دادگاه طرح دعوی نموده و به استناد مبایعه نامه عادی فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.