مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه؟

مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه؟

امروز در این مطلب قصدر داریم به سوال فوق به طور کامل باسخ بدهیم.

ئر صورتی که بس ار خواندن مطلب هنوز سوال بی باسخی در ذهنتان باقی بود و یا نیاز به مشاوره با وکیل متخصص ملکی داشتید از طریق شماره های موجود در سایت با ما در ارتباط باشید.

اکنون می بردازیم به مبحث اصلی بحث خود یعنی مستحق للغیر در آمدن مبیع.

این اصطلاح به معنای این است که در یکی از عقود معلوم گردد که آن مال مورد قرارداد متعلق به ناقل نیست، بلکه مال شخص ثالث است، بنا بر این می گویند:آن مال مستحق للغیر است، یعنی متعلق حق غیر است نه ناقل.

در خصوص مبیع در یک توضیح کلی باید بگوییم که هر نوع معامله و خرید و فروش ملک به عنوان قرارداد بیع ، در حقوق مطرح می شود.

در اینجا با دو عنوان مبیع و ثمن رو به رو  هستیم.

مبیع به زبان ساده به کالا و یا ملک خریداری شده توسط خریدار می گویند.

ثمن معامله هم به پولی که خریدار در مقابل خرید ملک و یا کالا میپردازد می گویند.

در اصطلاح فقهی حقوقی به قراردادی که بین خریدار و فروشنده با هدف معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می گردد، عقد بیع ‌گویند.

قرارداد بیع می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی تنظیم بشود.

در اصطلاح حقوقی به مال مورد معامله هم مبیع می‌گویند.

امضای شفاهی یا کتبی عقد بیع باعث انتقال مالکیت مبیع به خریدار می شود. فروشنده فقط می‌تواند نسبت به معامله مبیعی اقدام کند که مالک قانونی آن است. در صورتی که فروشنده، نماینده قانونی یا قراردادی مالک مبیع باشد هم، می‌تواند نسبت به نقل و انتقال مالکیت آن اقدام نماید. بس می‌توان گفت که منظور از مبیع مستحق للغیر در واقع، مال متعلق به دیگری است که بدون کسب اذن از مالک آن معامله می‌شود.

انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار، از جمله مهمترین آثار قانونی امضای عقد بیع می باشد. از طرفی دیگر، عقد بیعی که به منظور معامله مال شخص دیگر و بدون کسب اذن از او امضا می شود، غیر نافذ است و امضای آن باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار نخواهد شد.

آثار مستحق للغیر درآمدن مبیع

در صورتی که مبیع یا کالای خریداری شده متعلق به فرد دیگری باشد وارد حوزه ای از مقررات قانون مدنی تحت عنوان معامله فضولی خواهیم شد.

معامله فضولی یعنی معامله ای که فردی نسبت به مال متعلق به دیگری انجام می دهد.

امضای عقد بیع، آثاری قانونی را به همراه خواهد داشت. انتقال مال مورد معامله از مهمترین آثار قانونی عقد بیع است. از سوی دیگر باید به این نکته توجه کنیم، آثار قانونی عقد بیع در صورتی تحقق پیدا می‌کنند که این عقد به صورت صحیح و نافذ تنظیم شده باشد. همانگونه که گفتیم، عقد بیع که توسط فروشنده فضول و به منظور انجام معامله فضولی تنظیم می‌شود، غیر نافذ است. عقد بیع که به صورت فضولی تنظیم می‌شود نیز از آثار قانونی برخوردار نخواهد شد. بنابراین، امضای عقد بیع فضولی باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار نمی‌شود. می‌توان گفت که یکی از مهمترین اثار مستحق للغیر درآمدن مبیع ، عدم انتقال قانونی مالکیت مال مورد معامله به خریدار است.

خریدار از چه راه هایی می تواند خسارت مستحق للغیر در آمدن مبیع را بگیرد؟

در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ، خریدار کدام خسارات  قانونی را می تواند از فروشنده فضولی طلب کند؟

اخذ اصل ثمن :

طبق قانون مدنی در صورتی که مبیع مستحقق للغیر درآمده باشد معامله باطل است. در این صورت فروشنده باید پول دریافتی را به خریدار بر گرداند.

در این مورد اختلافی بین حقوقدانان و دادگاه ها نیست.

و اتفاق نظر بر این است که خریدار میتواند پول پرداختی را اخذ نماید.

دریافت کاهش ارزش پول

در خصوص مصداق خسارات کاهش میزان بول ، بین دادگاه ها در دو مورد اختلاف وجود دارد.

متعاقب این اختلاف رأی وحدت رویه در سال های 1393 و 1400 به شماره  733 و 811 از دیوان عالی کشور صادر شدند .

اختلاف دادگاه ها در مورد مصداق ماده 391 در غرامات و مصادیق آن درخصوص خسارت تاخیر تأدیه بود به این معنا که آیا خسارات خریدار شامل این مورد خواهد شد و یا خسارات تأخیر تأدیه ماده 522؟

ماده 391 قانون مدنی

درصورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع ، بایع باید ثمن را مسترد دارد . درصورت جهل مشتری به وجود فساد ، بایع باید غرامات وارد بر مشتری را نیز بدهد.

‌ماده  522 قامون آیین دادرسی مدنی

در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج است و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت می کند، در صورت ‌تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا زمان پرداخت و پس از تقاضای طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط ‌بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این‌که طرفین به نحو دیگری صلح  نمایند.

تفاوت هریک از  این دو مورد  برای خریدار :

الف: کاهش ارزش خرید ثمن(پول خریدار) باید  به واسطه ماده 522 یعنی خسارات تأخیر تأدیه محاسبه شود. که تنها براساس شاخص تورمی حساب می شود .

ب: کاهش ارزش خرید ثمن می بایست از جمله غرامات وارده به خریدار محاسبه گردد. لذا دادگاه پرونده را به کارشناس ارجاع میدهد. کارشناس کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم اقدام به ارزیابی و محاسبه میکند( یعنی به ثمن همان معامله نگاه می کند نه شاخص کلی تورم)دراین خصوص میزان خساراتی که به خریدار داده خواهد شد بیشتر از بند الف که بر اساس شاخص تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی می باشد خواهد بود .

مطالبه هزینه دادرسی :

خریدار ملک می تواند خسارات دادرسی ( مثل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل براساس تعرفه و حق دلال) و دیگر هزینه هایی که برای خریداری ملک صرف نموده را مطالبه نماید . در این خصوص از دادگاه ، الزام فروشنده فضولی به پرداخت این مبالغ را در دادخواست خود می بایست قید نماید.

قیمت روز ملک:

در مقابل حق خریدار برای اخذ پول پرداختی به قیمت روز ، اشخاصی برای خریدار حق اقامه دعوا برای مطالبه قیمت روز همان ملک را تجویز نموده اند. اما در پاسخ به این موضوع ، تا آنجا که اطلاع داریم عموما ًمورد قبول دادگاه ها قرار نخواهد گرفت. چون تکیه بر استدلال زیر به شما طرح این موضوع را پیشنهاد نمی کنیم:

در این مورد معامله ای اصلاً تحقق نمی یلبد و چیزی که واقع می شود  فقط پرداخت پول معامله به فروشنده فضولی یعنی کسی که خود را مالک جا می زند محقق است.

و ملکی به مالکیت خریدار اصلاً در نمی آید.

قیمت روز ملک هم قابل حساب نیست. بنا بر این امکان طرح دعوا و اخذ قیمت روز ملک از دید ما وجود ندارد.