چگونه دعوای ابطال سند رهنی مطرح کنیم
ابطال سند رهنی موضوع بحث امروز ما است
1-سند رهنی به چه معنا است؟
2-ابطال سند رهنی چیست و چگونه باید دعوای ابطال سند رهنی مطرح کنیم؟
3-در طرح دعوای ابطال سند رهنی باید چه مواردی رعایت شود تا با قرار رد مواجه نگردد؟
4-چه تفاوتی میان دعوای الزام به فک رهن و ابطال سند رهنی وجود دارد؟
با ما همراه باشید تا علاوه بر پاسخ به سوال های بالا نکات مهم دیگری نیز در خصوص دعوای ابطال سند رهنی مطرح کنیم.
سند رهنی
سند رهنی یکی از ده ها سندی می باشد که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می گردد و با تنظیم آن راهن یا بدهکار ملک خود را برای وثیقه بدهی و تضمین بازپرداخت بدهی در رهن مرتهن یا طلبکار می گذارد
در حال حاضر این سند به فراوانی از سوی دفاتر اسناد رسمی برای بانک ها و موسسات مالی و اعتباری تنظیم می گردد
و بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلاتی که پرداخت می کنند از تسهیلات گیرنده سند رهنی ملکی را اخذ می کنند.
دعوای ابطال سند رهنی در چه مواردی مطرح می گردد
طبق قانون هر عقدی برای اینکه منشاء اثر باشد باید شرایطی داشته باشد به عنوان مثال در هر عقدی طرفین باید قصد و رضایت داشته باشند
و اهلیت لازم برای اتعقاد قرارداد را دارا باشند یعنی معامله کنندگان باید عاقل و بالغ و رشید باشند.
یا طبق قانون جهت معاملات باید مشروع باشد مثلاً هیچ کس نمی تواند خانه ای را برای عرضه مشروبات الکلی به شخص دیگری اجاره بدهد.
شرایط صحت عقد رهن و سند رهنی
طبق آنچه اشاره کردیم در عقد رهن نیز باید شرایطی رعایت گردد تا عقد صحیح منعقد گردد از جمله اینکه راهن ( وثیقه گذار) باید مالک مورد رهن باشد
و اگر بدون وجود مالکیت اقدام به تنظیم سند رهنی به نفع مرتهن کند امکان طرح دعوای ابطال سند رهنی وجود دارد
به عبارت دیگر
اگر شخصی معتقد باشد که مال اصلا نباید در رهن قرار می گرفته
یا مال بدون توجه به شرایط صحت معامله در رهن است باید دعوای ابطال سند رهنی مطرح کند
مثلا تصور کنید فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع نسبت به ملک ( با مبایعه نامه عادی) به بانک می رود و تسهیلات یا وام اخذ می کند و همان ملکی که دیروز با سند عادی فروخته را در رهن بانک قرار می دهد
در این جا خریدار باید چه کند؟
خریدار باید با اثبات مالکیت خود در دادگاه صالح دعوای ابطال سند رهنی به طرفیت فروشنده و بانک مرتهن مطرح کند
در این مورد در واقع فروشنده با کلاهبرداری، ملکی را که به دیگری فروخته اما همچنان سند رسمی اش به نام اوست
را در رهن بانک می گذارد و چون شرایط صحت معامله رعایت نشده است عقد رهن باطل است
و خریدار از همه جا بی خبر می تواند برای احقاق حقوق خود دعوای ابطال سند رهنی را مطرح کند
در ضمن عمل فروشنده نیز می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد و خریدار حق دارد علیه فروشنده به طرح شکایت کیفری نیز مبادرت کند
نظر اداره حقوقی قوه قضاییه
“اگر مالک رسمی ملک ابتدا به بیع عادی ملک را به دیگری بفروشد
و در ثانی همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد
و مشتری در عقد عادی دعوای اثبات وقوع بیع و ابطال عقد رهن و سند رهنی و الزام بایع به تنظیم سند رسمی اقامه کند
رای دادگاه چه خواهد بود؟”( اداره حقوقی قوه قضاییه نظریه شماره ۷/۹۶/۱۶۹۲
اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ این گونه اظهار نظر کرده است
“چنانچه ملکی با سند عادی به فروش رود و سپس فروشنده همین ملک را با سند رسمی در رهن قرار دهد
و سپس خریدار به استناد سند عادی مذکور دادخواست ابطال سند رسمی رهن را به دادگاه تقدیم نماید
دادگاه باید به آن رسیدگی و در صورت احراز صحت بیع نامه خریدار، حکم به ابطال سند رسمی رهن را صادر نماید
زیرا بر طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود
و در خصوص مورد استعلام چون در تاریخ تنظیم سند رسمی رهن، راهن مالک مورد رهن نبوده
و از طرفی عقد رهن برای مرتهن حق عینی ایجاد می کند
که با حقوق خریدار تعارض دارد لذا رهن مذکور صحیح نبوده و با درخواست خریدار حکم به ابطال آن صادر می گردد
تفاوت دعوای ابطال سند رهنی و الزام به فک رهن
یکی از نکات مهم در طرح این دعوا توجه به تفاوت دعوای ابطال سند رهنی و دعوای الزام به فک رهن می باشد
در بسیاری موارد افراد قادر به تشخیص تفاوت های میان این دو دعوا نمی باشند و بدین علت دعوای آنها پس از صرف مدت زیاد و هزینه های فراوان با قرار رد مواجه می گردد
در این خصوص به شما توصیه می کنیم حتی اگر به هرعلتی تمایل به سپردن کار خود به وکیل دادگستری ندارید یا شرایط مالی گرفتن وکیل را ندارید
حتما برای طرح صحیح دادخواست با وکیل دادگستری مشورت کنید
در دعوای الزام به فک رهن، عقد رهن به صورت صحیح منعقد گردیده است اما طرف مقابل به رغم پرداخت بدهی از فک رهن و آزاد سازی آن خودداری می کند
بیشتر بخوانید: چگونه دعوای الزام به فک رهن طرح کنیم
نکات مهم دیگر در طرح دعوای ابطال سند رهنی
قبل از اخذ سند رهنی از اشخاص عقد رهن منعقد می گردد و اصلاً به تبع انعقاد عقد رهن سند رهنی نیز در دفترخانه اسناد رسمی منعقد می گردد
پس قاعدتاً علاوه بر ابطال سند رهنی باید اعلام بطلان عقد رهن نیز درخواست گردد که با لحاظ موازین حقوقی امکان طرح آنها در یک دادخواست وجود دارد
و نیازی به طرح دعاوی جداگانه که به شعب متفاوت ارجاع گردد نمی باشد.
حتماً بخوانید: ابطال سند رسمی انتقال ملک
نکته مهم دیگر در طرح این دعوا طرف دعوا قرار دادن تمامی اشخاص ذی نفع در سند می باشد چرا که در در غیر این صورت و طرف دعوا قرار ندادن تمام اشخاص ذی نفع دعوا غیر قابل استماع خواهد بود.
علاوه بر این موارد شما به عنوان خواهان دعوای ابطال سند رهنی باید نسبت به اثبات مالکیت خود در دادگاه حقوقی نیز اقدام کنید.
مطالب تصادفی