عدل گر دادرسان سیمرغ عدالت عدل گرعدل گر
09981288800
02158784
جردن-بلوار ستاری-پلاک ۳ –واحد ۱۸
عدل گر دادرسان سیمرغ عدالت عدل گرعدل گر

دستور تخلیه

دستور تخلیه امتیازی برای تخلیه سریع است

دستور تخلیه

قانون گذار در موارد اجاره املاک مسکونی و املاک تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت،

یک امتیاز برای تخلیه  به نفع موجر پیش بینی کرده است

که تخلیه سریع نام دارد و فقط در صورت وجود شرایط خاصی اعمال می شود.

شرایط تخلیه سریع

طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قراردادهای عادی اجاره باید شرایط زیر را دارا باشند

۱-مدت اجاره در قرارداد درج شده باشد

۲-در دو نسخه تنظیم شده باشند

۳-به امضای موجر و مستاجر رسیده باشند

۴-دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین آن را به عنوان شهود گواهی کرده باشند.

اگر قرارداد دارای تمام شرایط مزبور باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد رسیدگی به درخواست تخلیه با تقدیم درخواست به شورای حل اختلاف و با ابطال تمبر دعاوی غیرمالی صورت می گیرد.

شورای حل اختلاف با احراز مالکیت موجر یا ذی نفع بودن او دستور تخلیه صادر می کند.

حتما بخوانید: مشاهده ابلاغیه الکترونیکی سامانه ثنا

قرارداد فاقد شرایط مزبور

اگر قرارداد شرایطی را که به آن اشاره کردیم نداشته باشد نمی توانیم از مزیت دستور تخلیه سریع استفاده کنیم

چرا که در این صورت قرارداد تابع قواعد عام قانون مدنی در باب اجاره است و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قرار نمی گیرد و موجر باید از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه بکند.

البته اگر اجاره نامه رسمی باشد جهت تخلیه ملک مورد اجاره باید به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کرد.

سردفتر بعد از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ورقه های اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت جهت اقدام به تخلیه به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می کند.

در تخلیه اماکن تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت نیز باید از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه کرد.

عذرهای مستاجر

بعد از ابلاغ اوراق قضایی به مستاجر، احتمال دارد که مستاجر در برابر دستور تخلیه عذرهایی مطرح کند. نگاهی بیندازیم به عذرهای مختلف مطرح شده از جانب مستاجر و این امر که کدام یک از این بهانه ها از نظر قانون موجه است.

۱-اگر مستاجر اظهار کند که به علت حادثه ای غیرقابل پیش بینی و غیر مترقبه قادر به تخلیه نیست و تقاضای مهلت کند

مامور اجرا درخواست مستاجر را به مقام قضایی دستور دهنده منتقل می کند و او می تواند با اعطای مهلت به مستاجر برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه موافقت کند.

دقت کنید که مقام قضایی می تواند با امهال مستاجر موافقت کند و الزامی به قبول این امر ندارد.

۲-اگر مستاجر ادعا کند که قراردادش را با موجر تمدید کرده است یا نسبت به اصالت قرارداد شکایت داشته باشد و مدعی باشد که قرارداد ارائه شده به شورا جعلی و صوری است

 در این صورت باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک شکایتش را تقدیم کند و البته اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی شود.

۳-اگر مستاجر ادعا کند که طبق مفاد مندرج در قرارداد به موجر ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه داده است

در این صورت تسلیم و تخلیه ملک به موجر معلق به استرداد سند یا وجه می باشد

 بدین نحو که موجر باید رسید پرداخت را به ضمیمه درخواست تخلیه به مراجع قضایی تقدیم کند.

دستور تخلیه اشتباه

اگر دستور تخلیه واقعا به اشتباه صادر شود چگونه باید از تضییع حقوق مستاجر جلوگیری شود؟

مثلا دستور تخلیه صادر گردیده است اما مدت اجاره منقضی نشده و ۶ ماه از مدت اجاره باقی مانده بوده

و اگر دستور تخلیه اجرا شود به وضوح مبتنی بر اشتباه است.

به نظر می رسد در این مورد مقام قضایی می تواند از دستور اشتباه خود عدول کند

چرا که دستور تخلیه حکم نیست و مشمول قاعده فراغ دادرس نمی باشد

 بلکه یک دستور و تصمیم اداری است و طبق اصول حاکم بر آیین دادرسی مدنی هر دستوری قابل عدول و قابل بازگشت می باشد مگر اینکه قانون استثناء کرده باشد.

قابل تجدیدنظرخواهی بودن دستور تخلیه

آیا دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف قابل تجدیدنظرخواهی می باشد؟

چون دستور تخلیه حکم یا قرار نمی باشد قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

هرچند طبق ماده ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف تمام آرای موضوع ماده ۹ ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است

اما مقصود احکام و قرارهای نهایی است، نه دستور تخلیه که از شمول حکم یا قرار خارج است.

تاخیر موجر در درخواست

آیا موجر بلافاصله بعد از اتمام قرارداد اجاره باید تقاضای دستور تخلیه کند یا

می تواند مثلا ۳ ماه بعد از اتمام قرارداد نیز چنین تقاضایی را مطرح کند؟

در این مورد قضات رویه یکسانی ندارند.

دسته ای از قضات اعتقاد دارند موجر بلافاصله بعد از منقضی شدن مدت اجاره باید دستور تخلیه را تقاضا کند تا بتواند از امتیاز تخلیه فوری استفاده کند

 و اگر تعلل کند و بعد از مدتی تقاضای دستور تخلیه کند درخواستش رد می شود

و باید درخواست صدور حکم تخلیه به دادگاه تقدیم کند

 اما دسته ای دیگر از قضات اعتقاد دارند که اگر دلیلی دال بر تمدید قرارداد اجاره وجود نداشته باشد

صرف تاخیر سبب دریغ کردن حمایت قانونی از موجر نمی شود. ( نظریه ۷/۹۵/۲۱۵۱ تاریخ ۲۶/۰۸/۱۳۹۵ اداره حقوقی قوه قضاییه)

2 نظرات

  • محمد ناصر

    8 تیر 1401 - 08:21

    تا زمانی که سطح درآمد تو ایران نامتناسبه این مشکل حل نمیشه حالا هر چی راه حل قضایی ارائه بشه چه فایده داره مهم اینه که مشکل با حکم . و دستور از ریشه حل نمیشه

    • شبنم خوشرو

      11 تیر 1401 - 19:26

      درود بر شما، فضای قانون حکم و دستور است. اما اگر مقصود شما تقدم اخلاقیات بر قانون برای حل مشکلات است بله سخن تان مقبول است.

پیام بگذارید

X