پیشنویس قرارداد چیست؟
در قانون جدید، «پیشنویس قرارداد» صرفاً ثبت سیستمی مذاکرات اولیه خریدار و فروشنده در سامانه کاتب است و هیچگونه اثر حقوقی به عنوان قرارداد ندارد. طبق بخشنامه جدید دادستانی، دریافت و پرداخت هرگونه وجه (بیعانه یا ثمن) در مرحله پیشنویس ممنوع و فاقد وجاهت قانونی است، چرا که هنوز معاملهای منعقد نشده است.
در مقابل، «قرارداد یکسان» یک قرارداد قانونی، نهایی و دارای متن استاندارد دولتی است که دارای قابلیتهای «فسخ و تخلیه هوشمند» میباشد.
پایان عصر «کاغذهای خطخورده» و استرسهای شبانه
بیایید برگردیم به چند سال پیش. خرید خانه در ایران شبیه فیلمهای ترسناک بود. شما وارد یک بنگاه میشدید، مشاور املاک یک کاغذ بزرگ (که معمولاً سه نسخه کاربندار بود) را جلویتان میگذاشت. با دستخطی که گاهی خودش هم نمیتوانست بخواند، شروطی را مینوشت که سرنوشت زندگی شما را تعیین میکرد.
بعد هم میگفت: «مبارک است! ۵۰۰ میلیون بیعانه بدهید تا کد رهگیری بگیرم.»
شما پول را میدادید و تا روز محضر، خواب و خوراک نداشتید.
نکند ملک مال کس دیگری باشد؟
نکند فروشنده فردا بگوید پشیمان شدم؟
نکند کلاهبردار باشد؟
خبر خوب این است که آن دوران سیاه تمام شد. قانونگذار با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، کلِ بساط قولنامههای دستی و کاغذبازیهای خطرناک را جمع کرده است. اما خبر بد (یا شاید چالش جدید) این است که مفاهیم جدیدی وارد بازار شده که اگر آنها را نشناسید، ممکن است باز هم کلاه سرتان برود.
یکی از مهم ترین این تغییرات، مفهومی است به نام «پیشنویس قرارداد».
خیلیها فکر میکنند این همان قولنامه است با اسم جدید. اما اشتباه همینجاست! این یک تلهی ذهنی است. در این مقاله میخواهیم مو را از ماست بیرون بکشیم و ببینیم چرا دادستانی کل کشور اخیراً با صدور بخشنامهای تند و تیز، پرداخت پول روی این پیشنویسها را ممنوع کرده است.
«پیشنویس قرارداد»؛ یک چرکنویس است!
بیایید تصور کنیم شما خریدار هستید و من مشاور املاک. شما ملکی را پسندیدهاید و روی قیمت ۵ میلیارد تومان توافق کردهایم. من لپتاپم را باز میکنم و وارد سامانه «کاتب» میشوم. اسم شما، اسم فروشنده و پلاک ثبتی ملک را وارد میکنم. دکمه «ثبت» را میزنم.
چیزی که الان در سیستم ایجاد شد، «پیشنویس قرارداد» نام دارد و همان گونه که از نام آن پیداست قرارداد نیست و اثر قرارداد را ندارد.
۱. ماهیت واقعی پیشنویس چیست؟
برخلاف تصور عموم و برخلاف چیزی که شاید برخی مشاوران املاک به شما بگویند، این پیشنویس «قرارداد» نیست.
طبق ماده ۳ قانون الزام، این فقط یک «گزارش مذاکره» است. یعنی منِ مشاور املاک دارم به سیستم ثبت اسناد کشور یک پیام میفرستم:
“سلام سیستم! این دو نفر امروز اینجا بودند و قرار گذاشتند که این ملک را معامله کنند.
۲. چرا هیچ اثر حقوقی ندارد؟
این بخش خیلی مهم است. در قانون، «عقد» زمانی واقع میشود که تعهد ایجاد شود. اما قانون صراحتاً میگوید پیشنویس، فاقد اثر حقوقی قرارداد است.
معنی سادهاش این است: اگر شما فقط پیشنویس داشته باشید و فردا فروشنده بگوید «نمیفروشم»، شما نمیتوانید با در دست داشتن پرینتِ پیشنویس به دادگاه بروید و بگویید «خانه خریده ام و به نامم سند نمی زند و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید».
قاضی به شما خواهد گفت: «شما هنوز قراردادی نبستهاید! شما فقط یک قرار ملاقات در دفترخانه داشتید.»
۳. بخشنامه معاون اول قوه قضاییه: «پول دادن ممنوع!»
دقیقاً به همین دلیل که پیشنویس «قدرت اجرایی» ندارد، معاون اول قوه قضاییه وارد میدان شده است.
بخشنامه جدید میگوید: وقتی هنوز معاملهای جوش نخورده و سندی امضا نشده، چرا باید پول جابهجا شود؟
اگر شما ۵۰۰ میلیون تومان بیعانه بدهید و فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه نیاید، چون پیشنویس قدرت الزام ندارد، شما میمانید و یک پروسه طولانی پس گرفتن پول. برای همین، دستور صریح آمده که:
«دریافت و پرداخت هرگونه وجه (ثمن معامله) در مرحله درج پیشنویس، فاقد وجاهت قانونی است.»
۵ بایدی که مشاور املاک «باید» اجرا کند
اگر امروز وارد یک بنگاه املاک شدید، باید رفتار متفاوتی ببینید. طبق دستورالعملهای نظارتی جدید که دادستانها و سازمان تعزیرات حکومتی روی آن تمرکز کردهاند، مشاوران املاک (دلالان) ۵ وظیفه حیاتی دارند.
اگر دیدید مشاور املاکی اینها را رعایت نمیکند، بدانید دارید وارد یک معامله پرخطر میشوید
دادستانها و سازمان تعزیرات حکومتی موظفند بر حسن اجرای موارد زیر نظارت و در صورت مشاهده هرگونه تخلف بر اساس قوانین و مقررات با متخلف برخورد نمایند.
باید اول: اعتراف به واقعیت (تفهیم بیاعتباری)
مشاور املاک موظف است (طبق تبصره ماده ۶ آییننامه) روبروی شما بنشیند و بگوید:
“خانم/آقای خریدار! این چیزی که من الان ثبت کردم، فقط پیشنویس است و هیچ ارزش قانونی به عنوان قرارداد ندارد. لطفاً فکر نکنید کار تمام شده. باید سریعاً بروید دفترخانه.”
اگر مشاور سکوت کند یا طوری وانمود کند که کار تمام است، تخلف کرده است.
مشاور املاک باید فقدان اثر حقوقی درج پیشنویس قرارداد را که در قرارداد درج میشود به طرفین معامله تفهیم نموده و آنها را به دفتر اسناد رسمی دلالت کنند
باید دوم: ممنوعیت واسطهگری مالی
اینجا همان نقطهای است که اختلاف آغاز می گردد! مشاوران املاک عادت داشتند بیعانه بگیرند تا کمیسیون خودشان را تضمین کنند. اما الان قانون میگوید مشاوران املاک باید:
« از هرگونه واسطهگری برای پرداخت ثمن معامله تا قبل از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد توسط سردفتر اسناد رسمی امتناع نمایند.»
مشاور حق ندارد شماره کارت بدهد. حق ندارد چک شما را بگیرد. پول باید مستقیم در لحظه انتقال سند در محضر جابهجا شود.
باید سوم: ممنوعیت معامله کاغذی
اگر مشاور املاک از کشوی میزش یک برگ قولنامه قدیمی درآورد و گفت: “حالا چون سامانه قطع است یا برای محکمکاری، بیایید این را هم امضا کنید”، بهتر است اگر دو پا دارید دو پا هم قرض کنید و از آنجا فرار کنید.
تنظیم قرارداد عادی (دستی) برای املاک دارای سند حدنگار، طبق ماده ۱۱ قانون جدید، ممنوع و فاقد اعتبار است و برای مشاور املاک جریمههای سنگین دارد. آن کاغذ در هیچ دادگاهی دیگر خریدار ندارد.
باید چهارم: چاپ ممنوع! (فقط رسید بگیرید)
این نکته روانشناسی جالبی دارد. وقتی یک متن چند صفحهای پرینت شده جلوی ما میگذارند، ناخودآگاه فکر میکنیم این یک “سند” است و حاضر هستیم برایش پول بدهیم.
قانونگذار دست مشاوران را خوانده است! طبق تبصره ماده ۹ آییننامه، مشاور املاک حق ندارد متن قرارداد پیشنویس را چاپ کند و تحویل شما دهد.
قانون می گوید:
«سازمان مکلف است پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، صرفاً «گواهی درج پیش نویس قرارداد» که حاوی مشخصات طرفین و پلاک ثبتی موضوع پیش نویس قرارداد، مشخصات دفتر اسناد رسمی تعیین شده و تاریخ مراجعه به آن و را صادر و در اختیار طرفین قرار دهد.»
چاپ و تحویل متن قرارداد به طرفین معامله ممنوع است
باید پنجم: تبلیغِ قرارداد یکسان
مشاور باید به شما بگوید که یک راه دیگر هم وجود دارد که امنتر و هوشمندتر است: «قرارداد یکسان».
مزیتهای ثبت قرارداد یکسان بر درج پیش نویس قرارداد از جمله رسمی بودن قرارداد، امکان فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند باید به طرفین تفهیم گردد.
همین حالا برای مشاوره با ما تماس بگیرید
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۲۱-۸۸۶۶۱۷۰۵
۰۲۱-۸۸۶۶۰۸۱۳
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
«قرارداد یکسان»؛ فرشته نجات در معاملات
حالا که فهمیدیم «پیشنویس» فقط یک مقدمه است، بیایید با یک مفهموم دیگر آشنا شویم اشاره کردیم که مشاوران املاک باید مزیتهای ثبت قرارداد یکسان بر درج پیش نویس قرارداد از جمله رسمی بودن قرارداد، امکان فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند باید به طرفین تفهیم گردد.
قرارداد یکسان قراردادی است که متن آن توسط دولت دیکته می شود
و شما و مشاور املاک حق تغییر در آن را ندارید و فقط قرارداد را امضا می کنید و حق دستکاری آن را ندارید، به عبارت دیگر مشاور املاک فقط جاهای خالی را پر می کند اما در مقابل مزایایی فوق العاده دریافت می کنید.
تفاوتهای بنیادی با قراردادهای قدیمی:
- متن، وحیِ مُنزَل است: در قراردادهای قدیمی، مشاور املاک میتوانست شرطی بنویسد که: “اگر فروشنده یک روز دیر کرد، باید ۶۰ درصد جریمه بدهد!” این شروط ناعادلانه بود. در قرارداد یکسان، متن توسط حقوقدانانِ دولت نوشته شده و مشاور املاک حتی نمیتواند یک کلمه از آن را تغییر دهد و البته عدالت در متن رعایت شده است.
- جادوی «فسخ هوشمند»:
تا قبل از این، اگر در قرارداد شرط میکردید که «در صورت پاس نشدن چک، معامله فسخ است»، برای اثبات این فسخ باید ماهها در دادگاه میجنگیدید.
اما در قراردادهای یکسان، وقتی این گزینه را در سامانه تیک میزنید، سامانه به صورت هوشمند عمل میکند. اگر چک برگشت خورد و در سامانه بانک مرکزی ثبت شد، پروسه فسخ قرارداد بسیار سریعتر، قانونیتر و با دخالت کمترِ قاضی انجام میشود. - معجزه «تخلیه هوشمند»:
کابوس صاحب خانه ها چیست؟ اینکه قرارداد تمام شود و مستاجر خانه را خالی نکند. در قراردادهای یکسان، چون تاریخ اتمام قرارداد در دیتابیس ملی ثبت شده، صدور دستور تخلیه پس از پایان موعد، با سرعت نور انجام میشود (چون نیازی به اثبات رابطه استیجاری در دادگاه نیست، همه چیز در سیستم محرز است)
بخشنامه کامل ممنوعیت پرداخت وجه در پیش نویس قرارداد را اینجا بخوانید
چرا اینهمه سختگیری؟
شاید با خودتان بگویید: “چرا دولت اینقدر کار را پیچیده کرده؟ ما قبلاً با یک صلوات و یک قولنامه کارمان راه میافتاد.”
بیایید نگاهی به آمار پروندههای قضایی بیندازیم تا عمق فاجعه را درک کنید.
درصد بالایی از پروندههای دادگستری ایران مربوط به املاک بود. ریشه همهی آنها چه بود؟ اسناد عادی مثل قولنامهها.
- یک ملک به ۵ نفر فروخته میشد (چون قولنامه جایی ثبت نمیشد).
- منابع طبیعی و اراضی ملی با قولنامه فروخته میشدند.
- پول مردم در بنگاهها حیفومیل میشد و فروشنده فرار میکرد.
فلسفه «پیشنویس قرارداد» و ممنوعیت پول گرفتن در آن، دقیقاً برای بستن را های کلاهبرداری است.
منطق قانونگذار این است: «تا وقتی سند رسمی در دفترخانه امضا نشده، یعنی معاملهای نیست. وقتی معاملهای نیست، پولی هم نباید داده شود»
تمام قوانین جدید مربوط به مشاورین املاک را در اینجا مطالعه کنید
قدمبهقدمِ یک معامله امن در قانون جدید
برای اینکه همه چیز کاملاً شفاف شود، بیایید مراحل یک خرید خانه را در سیستم جدید مرور کنیم. این نقشهی راه شماست:
مرحله ۱: توافق در بنگاه
شما خانه را دیدید، پسندیدید. سر قیمت ۱۰ میلیارد تومان توافق کردید.
مرحله ۲: ورود به سامانه کاتب (توسط مشاور)
مشاور املاک استعلامات ثبتی را میگیرد (که ملک بازداشت نباشد). سپس اطلاعات را وارد میکند تا «پیشنویس» ایجاد شود.
هشدار: اینجا مشاور ممکن است بگوید «یک چک بیعانه بده». شما میگویید: «طبق بخشنامه دادستانی ممنوع است. بگذارید برویم محضر، آنجا چک رمزدار تقدیم میکنم.»
مرحله ۳: دریافت گواهی (نه قرارداد!)
مشاور دکمه ارسال به دفترخانه را میزند. یک «رسید» یا پیامک حاوی کد پیگیری به شما میدهد. هیچ متنی را امضا نمیکنید.
مرحله ۴: مراجعه به دفترخانه
شما و فروشنده با مدارک شناسایی میروید دفترخانه. سردفتر متن نهایی سند را آماده کرده است.
مرحله ۵: امضا و پرداخت
در لحظهای که میخواهید سند رسمی را در دفترخانه امضا کنید، چک رمزدار یا انتقال وجه را انجام میدهید. حق کمیسیون مشاور املاک هم در همین مرحله و از طریق دستگاههای پوز متصل به سامانه پرداخت میشود.
نتیجه: شما مالک قطعی هستید و هیچکس نمیتواند ادعا کند این ملک مال اوست.
قانون جدید آمده تا آرامش را به بازار مسکن برگرداند. شاید ترک عادتهای قدیمی (مثل قولنامه نوشتن و بیعانه دادن) سخت باشد، اما این قانون به نفع دو طرف است.
واژه «پیشنویس» را در ذهن خود معادل «هماهنگی برای محضر» بدانید، نه «خرید خانه».
هرچه باید در مورد « ممنوع الخروجی مهریه» بدانید
سوالات متداول
۱. اگر در مرحله پیشنویس پولی ندهم، فروشنده ملک را به کس دیگری نمیفروشد؟
این نگرانیِ بجایی است که ناشی از عادتهای قدیمی ماست. اما در سیستم جدید، وقتی پیشنویس روی پلاک ثبتی ملک ثبت میشود، سامانه تا مدتی اجازه ثبت پیشنویس دیگر برای همان ملک را نمیدهد.
پس امنیت شما با «ثبت سیستمی» تأمین میشود، نه با «پرداخت بیعانه». سرعت عمل در رفتن به دفترخانه، ضامن معامله شماست.
۲. آیا مشاور املاک میتواند بابت ثبت پیشنویس از من حقالزحمه بگیرد؟
خیر. حقالزحمه مشاور املاک (کمیسیون) بابت «انجام معامله» است. پیشنویس هنوز معامله نیست.
حقالزحمه مشاور زمانی تثبیت میشود که سند در دفترخانه امضا شود یا قرارداد یکسان نهایی گردد. پرداخت زودتر از موعد، خلاف مقررات است.
۳. اگر مشاور املاک اصرار کرد که قولنامه دستی بنویسیم، چه کنم؟
به او یادآوری کنید که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای اسناد حدنگار جرم است و میتواند باعث تعلیق پروانه کسب او شود.
اگر قبول نکرد، بهتر است بنگاه خود را عوض کنید، چون آن مشاور یا قانون را نمیداند یا قصد دور زدن آن را دارد که در هر دو صورت برای شما خطرناک است.
۴. منظور از «تخلیه هوشمند» در قراردادهای یکسان چیست؟
یعنی فرآیند صدور دستور تخلیه ملک استیجاری، به جای اینکه وابسته به تفسیر قاضی یا رسیدگیهای طولانی باشد، مبتنی بر دادههای قطعیِ ثبت شده در سامانه کاتب است.
وقتی تاریخ قرارداد در سامانه تمام شود، سیستم به مراجع قضایی اعلام می کند که مدت تمام شده و صدور دستور تخلیه با سرعت و تشریفات بسیار کمتری انجام میشود.
۶. آیا پیشنویس قرارداد در دادگاه قابل استناد است؟
پیشنویس فقط نشان میدهد که شما «مذاکره» کردهاید. اما نشاندهنده «انتقال مالکیت» یا «تعهد قطعی به فروش» نیست.
بنابراین نمیتوانید با اتکا به آن، فروشنده را به راحتی ملزم به تنظیم سند کنید. دقیقاً به همین دلیل است که نباید پولی بابت آن بپردازید.
برای مشاوره در این زمینه، حضوری یا تلفنی با شماره های ما تماس بگیرید
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۲۱-۸۸۶۶۱۷۰۵
۰۲۱-۸۸۶۶۰۸۱۳
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰