الزام به تنظیم سند رسمی

در این مقاله به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و باید و نبایدهای حاکم بر این دعوا می پردازیم.

موارد مهمی را مورد بررسی قرار می دهیم که برای طرح دعوای مزبور و رد نشدن دادخواست شما ضروری است. مثلا:

۱-خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه کسی است؟

۲-دادخواست مزبور باید به کدام دادگاه تقدیم شود؟

۳-ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه خواسته های دیگری باید مطرح گردد؟

۴-آیا محکومیت شخص به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار است؟

۵-نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟

هیچ کدام از مواردی که در ادامه مطرح می کنیم جایگزین مشورت با متخصص و وکیل دادگستری نمی باشد اگر چه بسیار دقیق می باشد

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در چه مواردی مطرح می گردد؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هنگامی مطرح می گردد که شخصی اقدام به خرید ملک با سند عادی مثلا مبایعه نامه کرده است و فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی به نام وی نمی کند.

این دعوا برای خریدار بسیار حائز اهمیت است.چرا؟

چون تا زمانی که معامله مربوط به اموال غیر منقول در دفتر املاک ثبت نشود خریدار به عنوان مالک شناخته نمی شود.شاید با خود بگویید که خیلی مهم نیست اما اگر به مثال زیر توجه کنید اهمیت آن را با تمام وجود درک خواهید کرد.

شما ملکی را از شخصی خریداری می کنید و هم مبایعه نامه دارید و هم وکالت در فروش از فروشنده اخذ کرده اید و آن را زیر سرتان گذاشته و خیال تان راحت است اما سند رسمی همچنان به نام فروشنده است و با خود می گویید با مدارکی که من دارم فروشنده نمی تواند هیچ کاری کند.

طلبکارهای فروشنده اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده می کنند و در استعلام هایی که از اموال فروشنده انجام می شود سند رسمی ملکی به نام او کشف می شود ( ملکی که با سند عادی به شما فروخته شده)

در این حالت ملک به فروش می رسد و کسی شما را به عنوان مالک نمی شناسد و باید با طرح دعوای اعتراض ثالث به حق خود برسید که روندی بسیار طولانی است.

در ادامه توضیح می دهیم که چرا هیچ کس به اعتراض شما در این زمینه توجه نمی کند. علت این امر وجود قوانین مدون در قانون ثبت می باشد.

لزوم ثبت اموال غیر منقول در دفتر املاک

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط شخصی را به .عنوان مالک رسمی ملک می شناسد که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ همان قانون در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول اجباری است.

پس شخصی که با سند عادی یا با مبایعه نامه اقدام به خرید ملک از مالک رسمی کرده است در هیچ کجا به عنوان مالک ملک شناخته نخواهد شد

مگر اینکه بر اساس دلایل و اسنادی که در دست دارد اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده کند.

محل اقامه دعوا

در نظر داشته باشید که شما نمی توانید هرجایی که می خواهید و راحت تر هستید اقامه دعوا کنید.

طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از

مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است اگر چه خوانده در حوزه آن مقیم نباشد.

به عنوان مثال اگر شما در شهر اصفهان با شخصی که اهل شیراز است

معامله ای راجع به یک ملک در تهران انجام داده اید و فروشنده از تنظیم سند به نام شما خودداری می کند باید در تهران علیه او اقامه دعوا کنید چون ملک در تهران قرار دارد.

نکات کلیدی در طرح دعوا

تک تک نکاتی که در ادامه به آن اشاره می کنیم بسیار دقیق و برای پیشبرد دعوای شما ضروری است.

پیشنهاد می کنیم آنها را با دقت و چندین بار مطالعه کنید.

ساختمان فاقد پایان کار

۱-اگر ساختمان یا آپارتمانی که آن را خریداری کرده اید فاقد پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد

باید ضمن دعوای این دعوا دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز مطرح کنید چرا که این امور مقدمه تنظیم سند رسمی به نام شما است.

آنچه گفتیم را بسیار جدی بگیرید چرا که در غیر این صورت دعوای شما رد خواهد شد و دادگاه تجدیدنظر نیز این رای را تایید خواهد کرد.

فروشنده، سازنده یا هر شخص دیگری که با او قرارداد بسته اید بدون اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی قادر به تنظیم سند رسمی به نام شما نخواهد بود.

دست های مختلف

۲-اگر مالک رسمی، ملک را به شخص اول فروخته باشد و او نیز به شخص دوم و شخص دوم به شخص سوم فروخته باشد و به همین ترتیب ۶ دست منتقل شده باشد

نفر هفتم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مالک رسمی

و همه دست ها را به صورت زنجیر وار طرف دعوا قرار بدهد حتی اگر محل اقامت و سکونت آن ها شهرهای مختلف باشد.

البته توجه داشته باشید که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در محل وقوع مال غیرمنقول اقامه می شود.

می دانیم که در این مورد کار بسیار سختی پیش رو خواهید داشت اما روال قانونی کار باید رعایت شود و این امر جزء روند قانونی کار می باشد که اگر رعایت نشود دعوای شما با خطر رد رو به رو می شود.

دعاوی همزمان

بحثی که در ادامه مطرح می شود بحثی کاملا حقوقی است که افراد عادی آن را به سختی درک می کنند

اما در نظر داشته باشید که برای رد نشدن دعوای شما ضروری است و البته پیشنهاد می کنیم که حتی اگر قادر به وکیل گرفتن در این دعوا نیستید برای طرح دادخواست از کمک های وکیل دادگستری استفاده کنید.

۳-در این خصوص که آیا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید دعوای تنفیذ معامله یا اثبات وقوع معامله نیز مطرح شود در رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد

بعضی محاکم اعتقاد دارند که به استثنای دعوای تنفیذ وصیت نامه عادی که به صراحت در قانون شناسایی شده است دعوای تنفیذ سایر اسناد عادی در دادگستری شنیده نمی شود.

چرا که غیرترافعی است و فاقد رکن اساسی دعوا است و دادگاه نیز مرجع تنفیذ قراردادهای اشخاص نیست

و البته با توجه به ماده ۲۲۳ قانون مدنی اصل بر صحت وقوع معاملات است.

اما گروهی دیگر از قضات در این خصوص قائل به تفصیل می باشند بدین صورت که:

اگر فروشنده ملک به خواهان، مالک رسمی باشد نیازی به طرح دعوای تنفیذ و احراز وقوع معامله وجود ندارد

اما اگر فروشنده ملک به خواهان مالک رسمی نباشد و مابین آخرین خریدار و مالک رسمی یک یا چند واسطه وجود داشته باشد

 در این صورت باید مالک رسمی و ایادی ماقبل طرف دعوا قرار بگیرند

و دعوا علیه دست های قبلی تحت عنوان تنفیذ معامله یا اثبات وقوع معامله است چرا که آنها مالک رسمی نیستند

به نظر می رسد تفکیک مزبور که نظریه اکثریت قضات استان هرمزگان در نشست قضایی ۸۲۹۴-۱۴۰۰ مورخ ۴/۶/۱۳۹۸ می باشد صحیح و منطبق با قانون است

و در مواردی لاجرم باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز وقوع معامله نیز مطرح گردد.

ملک در رهن

۴-اگر ملک قبل از فروش در رهن بوده باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزام به فک رهن نیز از دادگاه درخواست گردد

 اما اگر فروشنده بعد از فروش ملک به خریدار اقدام به ترهین ملک کرده باشد باید دعوای ابطال سند رهنی و ابطال قرارداد رهن مطرح گردد

چرا که فروشنده با آگاهی از سلب مالکیت خود اقدام به ترهین ملک دیگری کرده است

و رهن مزبور و سندی که بر مبنای آن تنظیم شده، باطل است

اخذ دستور موقت

۵-احتمال دارد در اثنای دادرسی شخص فروشنده مجدد اقدام به فروش ملک به اشخاص دیگر کند.

برای جلوگیری از این پیشامد، شخص خریدار باید از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را بنماید.

البته در بسیاری از موارد خواهان از اخذ دستور موقت پشیمان می شود

چرا که صدور دستور موقت مستلزم پرداخت خسارت احتمالی است و خسارت احتمالی نیز اصولا کمتر از ده درصد قیمت ملک نخواهد بود.

فوت مالک رسمی

بعضی اوقات، بعضی اشخاص به قدری دیر اقامه دعوا می کنند که متاسفانه مالک رسمی فوت می کند البته بعضی اوقات نیز صرفاً بدشانسی می آورند

و روزگار به فروشنده امان نمی دهد که سند رسمی را منتقل کند. در هرحال اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد شما نمی توانید شخص مرده را طرف دعوا قرار بدهید چرا که تکلیفی متوجه متوفی نمی باشد و دعوا باید به طرفیت همه ورثه فروشنده مطرح گردد و اندکی کار شما را سخت تر می کند.

اگر ورثه فروشنده گواهی انحصار وراثت دریافت کرده باشند شما باید یک نسخه از آن را از شوراهای حل اختلاف دریافت کنید و طرح دعوا کنید و اگر آنها اقدام به دریافت گواهی انحصار وراثت نکرده باشند شما باید گواهی انحصار وراثتشان را دریافت کنید! امری که به لحاظ قانونی پذیرفته شده است و هرچند کار شما بسیار طولانی خواهد گردید

اما چاره دیگری ندارید چرا که مطابق قانون بعد از فوت شخص، اموال او به وراثش می رسد و حالا که فروشنده زنده نمی باشد وراث او در این قضیه نفع دارند.

منوط کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به پرداخت ثمن معامله

اگر از فروشنده سوال کنیم که چرا سند رسمی را به نام خریدار منتقل نکرده ای گاهی اوقات حرف های خوبی می زند و دفاعیات قوی مطرح می کند، مثلاً می گوید که چون مابقی پولم را نداده سند را به نام او منتقل نکرده ام.

این دفاع باعث می شود که این سوال در ذهن افراد شکل بگیرد

آیا دادگاه می تواند این دعوا را منوط به پرداخت پول مندرج در معامله کند؟ مثلاً حکم بدهد که تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت مابقی پول می باشد؟

در بعضی موارد خریدار هنوز تمام پول معامله را پرداخت نکرده است اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح می کند. آیا در این موارد دادگاه می تواند ضمن پذیرش دعوا، به پرداخت ثمن معامله نیز حکم بدهد؟

رویه قضایی

رویه قضایی در این خصوص یکسان نیست.

در این زمینه برخی از قضات اعتقاد دارند که بدون تعیین تکلیف در خصوص

پرداخت ثمن نمی توان فقط حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر کرد و دادگاه باید در خصوص ثمن نیز اظهار نظر کند چرا که دادگاه مکلف است به مجموعه شروط و تعهدات طرفین توجه کند.

در مقابل دسته ای دیگر از قضات معتقدند که دعوای این دعوا یک دعوای مستقل است

و دادگاه ملزم به رسیدگی در چارچوب خواسته خواهان است و فقط در صورتی حق دارد نسبت به ثمن معامله اظهار نظر کند که دعوای مستقل یا متقابل در این خصوص مطرح شود.

نمی دانید چگونه وارد سامانه ثنا بشوید؟

به لینک مقابل مراجعه کنید.مشاهده ابلاغیه الکترونیکی سامانه ثنا