اعتراض به مزایده ثبتی و درخواست ابطال آن
اعتراض به مزایده ثبتی و درخواست ابطال آن موضوع بحث امروز ما است و به سوالات شما در این مورد پاسخ می دهیم.
در قانون ایران، مزایده از دو راه انجام می شود یا به واسطه حکم دادگاه مزایده صورت می گیرد و یا از طریق ادارات اجرای ثبت.
ادارات اجرای ثبت نیز اصولاً در مورد اسناد رسمی یا اسناد لازم الاجرا است که وارد قضیه می شوند
و نسبت به توقیف اموال اشخاص و فروش آنها از راه مزایده اقدام می کنند.
روند صدور اجراییه در قانون
مطابق قانون دفاتر اسناد رسمی 48 ساعت بعد از دریافت تقاضانامه ( تقاضای صدور اجراییه) نسبت به صدور اجراییه و ارسال آن به ادارات اجرای ثبت اقدام می کنند.
از این لحظه است که عملیات اجرایی آغاز می گردد و بعد از صدور دستور اجرا هرکس از عملیات اجرایی شکایت دارد باید شکایت خود را به رییس ثبت محل تسلیم کند.
البته در قانون برنامه ششم توسعه وظایف ادارات ثبت افزایش پیدا کرد و اگر بخواهیم به زبان ساده بگوییم، سر آنها شلوغ تر شد
چرا که این قانون، متعهد له اسناد رسمی لازم الاجرا را مجبور کرد تا برای دریافت طلبش ابتدا به ادارات ثبت مراجعه کند
و تنها در صورت عدم شناسایی مال یا اجرا نشدن مفاد سند است که اجازه دارد به دادگاه مراجعه کند.
به مثال زیر توجه کنید.
تا قبل از این قانون، خانم ها برای دریافت مهریه از آقایان می توانستند به دادگاه یا ادارات اجرای ثبت مراجعه کنند و خانم بر اساس اینکه شوهرش مال با سند رسمی دارد یا نه انتخاب می کرد که به کدام نهاد مراجعه کند.
دادگاه یا اجرای ثبت.
اما هم اکنون حتی اگر مطمئن است که شوهرش مالی ندارد مطابق قانون مجبور است که به ادرات ثبت یا دوایر اجرای ثبت مراجعه کند.
مطابق این قانون
” مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجراء می‌شوند.
ادارات مذکور مکلفند بلافاصله پس از تقاضای اجرائیه نسبت به شناسایی و توقیف اموال مدیون اقدام کنند.
چنانچه مرجع مذکور نتواند ظرف مدت دو ماه از تقاضای اجراء، نسبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد سند، اقدام کند
یا ظرف مدت شش ماه نسبت به اجرای مفاد سند اقدام نماید، متعهدٌله سند می‌تواند با انصراف از اجرای مفاد سند به محاکم دادگستری رجوع نماید.”
در تهران اداره پنجم اجرای اسناد رسمی واقع در میرزای شیرازی متولی این امر است اما در سایر شهرها ادارات ثبت متولی این امر هستند.
در هر حال مطابق قانون در این موارد سردفتر اسناد رسمی یا سردفتر ازدواج و طلاق نسبت به صدور اجراییه و ابلاغ اجراییه به طرف مقابل اقدام می کند و سپس عملیات اجرایی شروع می شود.
مطابق قانون
عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد
می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند.
نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود
و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند “
ابلاغ اجراییه
بعد از ارسال اجراییه از دفاتر اسناد رسمی به ادارت اجرای ثبت اسناد رسمی شماره کلاسه اجرایی به اجراییه اختصاص داده می شود
و سپس تمامی امور از طریق ابلاغ الکترونیکی به اطلاع اشخاص می رسد
چرا که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است
که زیر ساخت و سامانه مناسب برای ارسال ابلاغ به صورت الکترونیکی به طرفین پرونده و وکلا و نمایندگان قانونی و دیگر اشخاص مرتبط با پرونده اجرایی را فراهم کند.
اخذ استعلامات
بعد از تشکیل پرونده اجرایی و شناسایی اموال متعهد یا معرفی مال از جانب متعهد، اگر مالی توقیف گردد با کسب نظر از کارشناس رسمی دادگستری آن مال ارزیابی می گردد
در صورت ارزیابی و عدم اعتراض به میزان ارزیابی مال به مزایده می رود
در صورت اعتراض به میزان ارزیابی، ارزیابی مجدد بر عهده معترض می باشد و اگر هر دو به میزان ارزیابی معترض باشند
باید به صورت نصف به نصف پرداخت کنند.
بعد از این مرحله و عدم اعتراض به مبلغ ارزیابی ملک، شخص ذی نفع باید درخواست برگزاری مزایده را به طور کتبی به اداره اجرای ثبت اعلام کند.
در نظر داشته باشید که ارسال هر لایحه ای به اداره ثبت تنها از طریق دفترخانه ای که اقدام به صدور اجراییه کرده است امکان پذیر است و این دوایر لایحه را به صورت دستی قبول نمی کنند.
تشریفات مزایده
تشریفات مزایده که در قانون به آن اشاره شده است فقط محدود به موردی نیست که در بالا به آن اشاره کردیم
در کل مزایده یک نوع بیع تشریفاتی است که تشریفات در آن نقشی اساسی دارد و نهادهای برگزار کننده مزایده بسیار به آن پای بند هستند و باید نکته به نکته آن را رعایت کنند تا مردم به خرید از طریق مزایده اعتماد کنند.
زیرا این مردم هستند که با شرکت در مزایده و ارایه پیشنهادهای مختلف سبب می گردند که مال مورد مزایده با قیمت بالاتری به فروش برسد و قاعدتاً فروش مال به قیمت بالاتر هم سو با منافع محکوم علیه است.
به نمونه هایی از این تشریفات که در قانون به آن ها اشاره شده است اشاره می کنیم.
-لزوم انتشار آگهی مزایده در روزنامه کثیر الانتشار
-لزوم الصاق آگهی در محل وقوع ملک و محل مزایده
-حضوری بودن مزایده
-به امضا رسیدن صورت مجلس مزایده از سوی نماینده دادستان، خریدار و مدیون
-ممنوعیت شرکت مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در مزایده
-لزوم حضور نماینده دادستان در مزایده
-مجاز نبودن فروش مال مورد مزایده به نسیه
ختم عملیات اجرایی
ختم عملیات اجرایی مطابق قانون در موارد زیر اعلام می گردد
1- وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.
2- تحویل مال منقول به برنده مزایده.
3- تنظیم و امضاء سند انتقال اجرائی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی.
4- تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.
5- اجرای تعهد متعهد.
شکایت از عملیات اجرایی
همان گونه که گفتیم عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس چه متعهد سند و چه شخص دیگری که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد
می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارایه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است به فوریت رسیدگی کند و با ذکر دلیل رأی صادر کند.
نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند
می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند
موارد توقف عملیات مزایده
مطابق قانون مزایده فقط در موارد زیر متوقف می گردد چرا که قاعدتاً شخصی که اموال او در معرض مزایده قرار دارد بدش نمی آید که به هر بهانه ای در روند مزایده خلل به وجود بیاورد.
۱- وصول حکم یا دستور موقت
2-قرار توقیف عملیات اجرائی.
3-اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
4-رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.
5-پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی
حال اگر بعد از برگزاری مزایده، شخص مدعی بطلان مزایده باشد و بخواهد که دعوای ابطال مزایده ثبتی را مطرح کند باید این دعوا را کجا مطرح کند؟
در این مورد باید میان دو مورد تفکیک قائل شد.
به این مورد بسیار دقت کنید چرا که خشت آغازینی است که اگر کج نهاده شود دیوار شما تا به انتها کج می رود و شاید رعایت نکردن این نکته برای خیلی ها حسرت های زیادی به بار آورده باشد
چرا که حتی اگر تمامی حرف ها و ادعاهای شما درست باشد اما این نکته را رعایت نکرده باشید دعوای شما رد می شود.
شکایت از عملیات مزایده قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال و بعد از این مورد که مورد اول در صلاحیت رییس ثبت می باشد
و مورد دوم در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
وکیل متخصص ابطال مزایده
در چه مواردی می توانیم به عملیات مزایده ثبتی اعتراض کنیم
موارد زیر مواردی است که در قانون به آن اشاره شده است
1-دعوای ابطال مزایده به علت اینکه مورد مزایده جزء مستثنیات دین یا اینکه ورشکسته بدهکار می باشد و یا اینکه مال متعلق به شخص دیگری است
2-طرح دعوای ابطال مزایده به علت عدم ابلاغ وقت مزایده به شخص یا خارج از موعد بودن نظر کارشناسی یا در رهن بودن مال.
مدت زمان اعتبار نظریه کارشناسی
سوال های کوتاه
چگونه از عملیات اجرایی در ادارات اجرای ثبت شکایت کنم؟
مطابق قانون و آنچه در متن مقاله توضیح دادیم، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع می شود و هر کس (چه متعهد سند باشد و چه شخصی دیگر)
که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند.
اگر اعتراض شخص بعد از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال انجام شود اعتراض در کجا مطرح می گردد؟
در این مورد باید به دادگاه مراجعه کنید.
آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.
اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند
چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.
شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
021-88657789
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18
