دستور فروش ملک مشاع

شریک ملک مشاعی هستید اما با شریک خود اختلاف دارید؟

اختلاف ها با شریک تان باعث شده عملا ملک بدون استفاده بماند؟

با شریک خود در استفاده از ملک توافق ندارید؟

در فروش ملک نیز به یک نظر واحد نمی رسید؟

شریک تان نه راضی به فروش کل ملک می شود و نه حاضر به خرید سهم شما است؟

اگر شما هم این مشکلات را دارید حتما مطلب زیر را دنبال کنید.

تعریف ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که بیش تر از ۱ نفر مالک داشته باشد.

به عبارت دیگر اگر حقوق مالکین متعدد در یک شی به نحو اشاعه جمع شود به آن مال مال مشاعی می گوییم.

مثل ماشینی که ۲ مالک دارد یا خانه ۱۰۰ متری که ۳ مالک دارد.

شراکت قهری یا قراردادی

بعضی اوقات اشخاص به صورت ارادی با دیگران شریک می شوند مثلا دو نفر با هم اقدام به خرید دفتر کار می کنند یا زن و شوهری با یک دیگر اقدام به خرید خانه می کنند و هر کدام مالک ۳ دانگ از منزل یا دفتر کار می شوند.

اما بعضی اوقات نیز شراکت به صورت قهری و بدون اراده و خواست طرفین به وجود می آید که نمونه بارز آن را در ارث مشاهده می کنیم. پدری فوت می کند و فرزندان و همسرش در اموال به ارث مانده با یکدیگر شریک می شوند.

محدودیت های مالکیت مشاعی

سختی های شریک داشتن بر هیچ کس پوشیده نیست ما حتی در فرهنگ های مختلف ضرب المثل هایی داریم که ما را از شراکت بر حذر می دارد.

مثلا ضرب المثل ایرانی می گوید:

“شریک اگر خوب بود خدا هم برای خود شریک می گرفت”

یک ضرب المثل روسی می گوید که شراکت اختراع شیطان است.

یک ضرب المثل هندی نیز می گوید که همیشه یکی از شرکاء بهترین قسمت سیب را گاز می زند.

البته اشاره کردیم که شراکت همیشه به صورت دلبخواهی به وجود نمی آید و در بعضی موارد به صورت قهری و بدون اراده افراد به آنها تحمیل می شود.

مثلا شما به علت قواعد ارث مالک ۲ دانگ مشاع از ۶ دانگ ملکی شده اید.

به شریک یا شرکای خود مراجعه می کنید و از آنها درخواست می کنید که ۲ دانگ شما را خریداری کنند چرا که شما نیاز به پول دارید اما شرکاء اظهار می کنند که ۲ دانگ شما را نمی خرند. از آنها خواهش می کنیدکه کل ملک به فروش برود اما هیچ کس موافقت نمی کند.

حتی از آنها تقاضا می کنید که در ملک سکونت داشته باشید اما به آن هم رضایت نمی دهند.

دقت کنید که شما به عنوان شریک حق تصرف مادی ( استفاده از ملک مشاع) را بدون اجازه سایرین ندارید اما حق تصرف حقوقی در سهم خود را دارید ( ماده ۵۸۳ قانون مدنی) و به نظر می رسد تنها راه حلی است که در این اختلاف ها پیش روی خود دارید.

یعنی شما می توانید ۲ دانگ ملک مشاع خود را بدون نیاز به کسب اجازه از سایر شرکاء به دیگران بفروشید اما همه می دانیم که ۲ دانگ مشاع از ۶ دانگ ملک مشاعی در بازار خریدار ندارد و هیچ کس برای خرید آن پیش قدم نمی شود.

درخواست افراز ملک مشاع

در شرایطی که به توصیف آن پرداختیم شریک می تواند درخواست افراز مال مشاع ( تقسیم مال مشاع) را مطرح کند.

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باید در واحد ثبتی محلی مطرح شود که ملک مذکور در حوزه آن است.

به این نکته توجه داشته باشید که اداره ثبت محل برای ثبت تقاضای افراز اصل سند را از شما مطالبه می کند و سپس با ارجاع به کارشناس ثبتی اگر ملک قابل افراز باشد نسبت به افراز آن اقدام می کند و در غیر این صورت غیر قابل افراز بودن آن را اعلام می کند.

البته تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکاء ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه عمومی محل وقوع ملک قابل اعتراض است و دادگاه در این خصوص تصمیم گیرنده نهایی است.

ملکی که طبق تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه فروخته خواهد شد.

البته توجه داشته باشید که دستور فروش ملک مشاع باید در قالب دادخواست از دادگاه مطالبه شود.

در صورت صدور دستور فروش از سوی دادگاه، اجرای احکام دادگستری از طریق مزایده اقدام به فروش کل ملک خواهد کرد و وجه حاصل از فروش ملک به حساب دادگستری واریز خواهد شد.

شرکاء نیز می توانند مانند اشخاص دیگر با رعایت قواعد مزایده در مزایده شرکت کرده و نسبت به خرید ملک اقدام کنند.

افراز ملک مشاع در دادگاه

در مواردی درخواست افراز ملک مشاع باید از ابتدا در دادگاه مطرح شود و اداره ثبت در این موارد فاقد صلاحیت است.

۱-زمانی که ملک فاقد سابقه ثبتی است

۲-اگر بین شرکاء شخص محجوری وجود داشته باشد

۳-اگر بین شرکاء فرد غایب وجود داشته باشد.

دو مورد آخر به لحاظ حفظ حقوق محجورین و شخص غایب و رعایت مصلحت آنها مقرر شده است.

به فروش نرفتن مال در مزایده

اگر اجراییه و دادنامه دال بر فروش مال مشاع باشد و با برگزاری دو بار مزایده خریداری پیدا نشود چه باید کرد؟

آیا می توان برای مرتبه سوم مزایده برگزار کرد؟

آیا می توان بعد از گذشت مدتی از مزایده دوم مال را به قیمت کارشناسی شده به محکوم له داد؟

در این مورد اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۶/۱۸۸۹ این گونه اظهار نظر کرده است

“اگر مال مشاعی که دستور فروش آن صادر می شود در مزایده به فروش نرود

چاره ای جز تجدید مزایده ولو به کرات به تقاضای ذی نفع نیست

زیرا محدودیت دو بار مزایده و نیز قبول نمودن مال در ازای طلب از سوی محکوم له مذکور در مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی ناظر به اجرای احکام است

و منصرف از موارد دستور فروش است که موضوع آن صرفا فروش مال می باشد

و مادام که آن مال به فروش نرفته این دستور اجرا نشده است”

اگر در این خصوص نیاز به مشاوره یا راهنمایی دارید با شماره های ما تماس بگیرید.

اولین مشاوره شما به مدت ۱۰ دقیقه رایگان است.