ملک غیر قابل افراز را چطور بفروشیم؟

ملک غیر قابل افراز

مطلب این مقاله در خصوص ترتیب فروش ملک غیر قابل افراز می باشد.

جهت این که مباحث مربوط را به خوبی درک کنید ابتدا لازم است

توضیحی در خصوص این نوع ملک بدهیم و سپس به روش فروش آن بپردازیم.

در صورتی که تقاضای مشاوره تخصصی با وکیل ملکی را دارید از طریق شماره های 021-58784 و یا 02188657789 تماس بگیرید و با کارشناسان ما هماهنگی های لازم را به عمل بیاورید. تیم با تجربه و متعد عدل گر در دعاوی حقوقی همراهی شما بزرگواران را پذیراست.

ملک مشاع یا غیر قابل افراز به ملکی است که دو یا چند نفر در آن سهیم هستند.

به عنوان مثال در صورتی که فردی فوت شده باشد و ملکی که از او به دیگران به ارث رسیده قابل تقسیم نباشد،

ملک به عنوان مشاع یا غیرقابل افراز شناخته می‌شود.

ملکی که مشاع باشد باید فروخته شود و سهم هر فرد با توجه به انحصار وراثت و… به او پرداخت خواهد شد؛

یعنی در صورتی که یک نفر دو دانگ از ملک را داشته باشد و دیگری یک دانگ، مبلغی که به فرد اول پس از فروش ملک تعلق می‌گیرد

دو برابر نفر دیگر خواهد بود.

اما در صورتی که امکان تقسیم ملک وجود دارد، شرکا یا دادگاه آن را بین افرادی که در ملک سهیم هستند تقسیم یا افراز می‌کنند

و سهم هر فرد مشخص خواهد شد. بعد از آن مالک سهم می‌تواند در آن دخل و تصرف کند و هیچ محدودیتی برای او وجود خواهد داشت.

ترتیب فروش املاک غیر قابل افراز چگونه است؟

در خصو سوال بالا به صورت موردی و مفید توضیح می دهیم.

اول:

بنا بر ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358/02/20 در صورت حکم قطعی بر

غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام می نماید.

واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول دستور فروش و ثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز مکلف به اجرای آن خواهد بود.

دوم:

دستور فروش ملک غیر قابل افراز ، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور

نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و در آخر صدور حکم نیستزیرا مانند درخواست اجرای حکم است.

سوم:

دستور فروش ملک مشاع یک حکم قضایی تلقی نمی شود بلکه یک تصمیم شکلی است

و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی صورت نمی گیرد.

بلکه در قالب یک رسیدگی شکلی در نهایت تصمیمی اتخاذ می کند که در ماهیت شکلی است و چون یک امر ترافعی مد نظر نیست

دادرسی و حکم قضایی معمول صادر نمی شود و دستور فروش قطعی و غیر قابل تجدید نظر تلقی می شود.

چهارم:

تصمیمی که دادگاه در مورد غیر قابل افراز بودن ملکی اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست ، بلکه دستور است

و نظر به این که تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی نیست .

پنجم:

نظر به این که دستور فروش حکم نمی باشد ، بنا بر این مستلزم تقاضای صدور اجراییه نمی باشد

و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه ی احدی از شرکا کافی به نظر می رسد.

ششم:

با توجه به ماده 4 قانون افراز نصوب 1357/08/22 ، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود

به دستور دادگاه فروخته می شود .

پس بنا بر این نیاز به صدور حکم نیست بنابر این در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره راسا اقدام نماید.

هفتم:

اگر افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد از آن جایی که اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.

هشتم:

در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی که قسمتی از آن وقف است ، قسمت دیگر آن قابل فروش خواهد بود.

نهم:

در صورتی که ملکی بنا بر تصمیم قطعی دادگاه ، غیر قابل افراز تشخیص شود و

به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه دستور فروش آن را صادر نماید ،

ملک طبق مقررات اجرای احکام مدنی ، به فروش گذاشته می شود و پس از کسر هزینه عملیات اجرایی،

ثمن حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می گردد و در فرضی که خریدار ملک مشاع یکی از شرکا است باید بهای ملک را با رعایت سهم خود در مهلت مقرر در قانون پرداخت نماید تا بین دیگر صاحبان سهام به نسبت میزان مالکیت و سهم آنان تقسیم گردد و لزومی به تودیع قسمتی از ثمن معامله که به وی تعلق می گیرد نمی باشد و این موضوع منافاتی با ماده 129 قانون اجرای احکام مدنی ندارد.