گواهی عدم حضور در دفترخانه

گواهی عدم حضور در دفترخانه

منشاء بسیاری از دعاوی و مطالبه وجه التزام و خسارت ها در دادگاه های حقوقی گواهی عدم حضوری است که دفترخانه های اسناد رسمی صادر می کنند.

طبق قانون نیز :

اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند

طبق رای وحدت رویه 805 دیوان عالی کشور نیز

مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتّی اگر بیش از شاخص قیمت‌های اعلامی رسمی (نرخ تورم) باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است

و مشاهده می کنید که پرداخت خسارت در این خصوص می تواند بسیار سنگین باشد.

و مطلب امروز ما در خصوص گواهی عدم حضور است و در این مقاله به تمامی سوال های شما در مورد عدم حضور پاسخ می دهیم.

سوال های متداول

1-گواهی عدم حضور چیست؟

2-آیا سردفتر اسناد رسمی الزامی به صدور گواهی عدم حضور دارند

3-آیا صرف حضور فیزیکی طرفین برای تنظیم سند کافی است؟

4-اگر صرف حضور فیزیکی طرفین برای تنظیم سند کافی نیست خریدار و فروشنده چه مدارکی باید همراه داشته باشند؟

5-آیا شخص با دریافت گواهی عدم حضور قادر به دریافت خسارت قراردادی از طرف مقابل خواهد بود؟

به عبارت دیگر آیا گواهی عدم حضور برای اخذ خسارت قراردادی الزامی است؟

6-اگر طرف مقابل ما گواهی عدم حضور دریافت کرد چگونه می توانیم در دادگاه دفاع کنیم تا پیروز پرونده باشیم؟

7-چرا به تازگی دفاتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور صادر نمی کنند؟

8-آیا می توانیم به علت صادر نکردن گواهی عدم حضور از سردفتر اسناد رسمی شکایت کنیم؟

همراه ما باشید تا از جزییات گواهی عدم حضور مطلع شوید.

گواهی عدم حضور چیست؟

در اکثر مبایعه نامه ها برای تحویل مورد معامله و روز تنظیم سند رسمی توافقی صریح صورت می گیرد

مثلا مقرر می گردد که در تاریخ 15/1/1401 آپارتمان یا ملک تحویل خریدار می گردد و تاریخ دیگری نیز برای حضور در دفتر اسناد رسمی مقرر می شود بدین صورت که نوشته می شود

“به منظور انجام تشریفات رسمی و انتقال قطعی یا وکالتی، طرفین معامله متعهد شدند تا پایان وقت اداری روز 1/2/1401 در دفترخانه 343 اسناد رسمی تهران واقع در تهران سر بلوار لاله حضور پیدا کنند در صورتی که روز مقرر تعطیل رسمی گردد اولین روز کاری پس از آن موعد زمان تنظیم سند رسمی خواهد بود

ملاک عدم حضور در خصوص انتقال سند گواهی سردفتر مبنی بر عدم حضور طرفین خواهد بود”

به عبارت دیگر ملاک عدم حضور اشخاص در روز تنظیم سند توسط سردفتر اسناد رسمی احراز می گردد که نشان دهنده آمادگی یک طرف برای تنظیم سند رسمی و عدم حضور طرف مقابل برای تنظیم سند رسمی است

یعنی طبق گواهی سردفتر اسناد رسمی علت عدم تنظیم سند رسمی در روز مقرر عدم حضور طرف مقابل یا حضور شخص بدون مدارک لازم برای تنظیم سند بوده است.

صرف حضور فیزیکی شخص ملاک نمی باشد

اگر در روز تنظیم سند شخص حاضر گردد اما مدارک لازم برای تنظیم سند را به همراه نداشته باشد آیا شما به عنوان طرف مقابل می توانید از سردفتر گواهی عدم حضور بگیرید؟

در نظر داشته باشید که مقصود از حضور طرفین فقط حضور فیزیکی در محضر نمی باشد

بلکه طرفین باید با مدارک لازم برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شوند

در غیر این صورت حتی با حضور فیزیکی شخص در دفترخانه سردفتر می تواند گواهی عدم حضور او را صادر کند.

به همین منظور خریدار باید با باقی مانده ثمن معامله ( تتمه ثمن معامله) در دفترخانه حاضر شود

و فروشنده باید با تمامی مدارک لازم برای انتقال سند رسمی همچون عوارض و مفاصا حساب شهرداری و پایان کار شهرداری و نقشه های تفکیکی و دیگر مدارک ضروری در محضر حضور پیدا کند

و اگر بدهی به شهرداری و دارایی و سایر نهادهای قانونی دارد نسبت به پرداخت آنها اقدام کند.

صدور گواهی عدم حضور

بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی ( بخش نامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵) در بند الف مقرر کرده  که مداخله و مباشرت

دفاتر اسناد رسمی در تهیه و تنظیم قولنامه عادی خلاف شئون سردفتری و ممنوع است

در بند ب نیز مقرر شده : در مواردی که طرفین قولنامه عادی میان خود شرط کرده باشند

که در موعد معین سند معامله آنان در دفترخانه مشخص ثبت شود چنانچه سند موضوع قولنامه در موعد مقرر در آن دفتر به ثبت نرسد

به درخواست کتبی ذی نفع به صدور گواهی از طرف سردفتر در زمینه علت عدم انجام معامله می انجامد

سردفتر نیز گواهی می کند که با توجه به مدارک ابرازی مقرر بود که سند حاکی از انتقال ملک…. واقع در……. به پلاک ثبتی…… و با شرایط …….. در این دفترخانه به ثبت برسد و به علت……………… تا آخر وقت اداری به ثبت نرسیده است

البته در نظر داشته باشید که طبق ماده 49 قانون ثبت و ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی سردفتر اسناد رسمی چنین وظیفه ای به عهده ندارد

و وجود این بخشنامه ثبتی نیز برای آنها مشکلات فراوانی به وجود آورده است و در موارد بسیاری به علت صدور گواهی عدم حضور از آنها شکایت شده است

البته در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی از صدور گواهی عدم حضور امتناع می ورزند

چون طبق قانون جدید در این خصوص فقط موظف به صدور گواهی اعلام حضور هستند که در ادامه به معرفی گواهی اعلام حضور نیز می پردازیم.

آیا گواهی عدم حضور برای اخذ خسارت قراردادی الزامی است

در عرف مردم این گونه تصور می کنند که صرف داشتن این گواهی برای اخذ خسارت کافی است اما در واقع این گونه نیست

و باید بدانید که دادگاه به صرف وجود این گواهی به نفع شما رای نمی دهد

و خریدار یا فروشنده نمی تواند به استناد این گواهی خواهان وجه التزام مندرج در قرارداد باشد

بلکه علاوه بر این گواهی باید دلایلی مبنی بر آمادگی خودش بر اجرای تعهد را نیز ارایه کند.

مثلاً

اگر خریدار هستید و گواهی عدم حضور یا اعلام حضور دریافت می کنید باید بتوانید اثبات کنید که در آن روز آمادگی پرداخت ثمن معامله (پول معامله) را داشته اید

و اگر فروشنده هستید مثلاً باید نشان بدهید که گواهی پایان کار داشته اید، نسبت به اخذ اسناد تفکیکی اقدام کرده اید، بدهی شهرداری و دارایی و سایر نهادهای قانونی را نیز پرداخت کرده اید.

بیشتر بخوانید: آیا گواهی عدم حضور برای اخذ خسارت قراردادی الزامی است؟

گواهی اعلام حضور

اشاره کردیم که سردفتران اسناد رسمی هم اکنون الزامی به صدور گواهی عدم حضور ندارند

چرا که صدور این گواهی در دهه های اخیر موجب شکایت های فراوانی از آنها شده بود به خصوص با توجه به نوسان قیمت ملک.

هم اکنون سردفتران اسناد رسمی فقط موظف به ثبت حضور شما در دفتر اندیکاتور و گواهی اعلام حضور شما هستند.

حتما بخوانید: گواهی عدم حضور یا اعلام حضور؟