خریدار نداشتن مال در مزایده
خریدار نداشتن مال در مزایده موضوع بحث امروز ما است.
در اجرای احکام و اداره اجرای ثبت مزایده های فراوانی برگزار می گردد که مال مورد مزایده حتی در مزایده دوم خریداری پیدا نمی کند
قانون در این مورد چه می گوید؟
آیا می توان مزایده سوم برگزار کرد؟
با ما همراه باشید تا با پاسخ قانون گذار را با یکدیگر مرور کنبم.
راه حل قانون گذار
اگر مال مورد مزایده در جلسه مزایده خریدار نداشته باشد قانون گذار ۳ راه حل پیش بینی کرده است. ( ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی)
۱-محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی کند و تقاضای توقیف و مزایده مال جدید را داشته باشد.
۲-محکوم له حق دارد معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمت ارزیابی قبول کند.
۳-طلبکار حق دارد تقاضای تجدید مزایده کند که در این صورت هزینه های آگهی مجدد به عهده او است.
البته اگر طلبکاران بیش از یک نفر باشند رای اکثریت طلبکاران از حیث مبلغ طلب برای تصمیم گیری و تجدید آگهی مزایده مهم است( از حیث مبلغ طلب نه از حیث عدد طلبکاران)
قانون گذار در مورد سوم به صراحت بیان کرده است که اگر محکوم له تقاضای تجدید مزایده کند
مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت.
حتما بخوانید: ابطال مزایده دادگاه چگونه انجام می شود+ وکیل متخصص ابطال مزایده
فروش مال به کمتر از قیمت کارشناسی
با توجه به جمله مزبور که متن صریح قانونی است آیا امکان فروش مال به پایین تر از قیمت کارشناسی هم وجود دارد
به نحوی که تفاوت بسیار فاحش و چشم گیری با قیمت کارشناسی داشته باشد؟
و اگر در مزایده دوم فقط محکوم له شرکت کند می توانیم به استناد متن صریح قانونی مال محکوم علیه را به هر قیمتی که وی خواهانش باشد به او بفروشیم؟
عده ای از قضات معتقدند که مال مورد مزایده ولو به زیر قیمت کارشناسی و با تفاوت چشم گیر با قیمت پایه باید به فروش رود چرا که عبارت “به هر میزانی” در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی مطلق است
و قانون گذار با علم و آگاهی نسبت به این امور مقرر کرده است مال به هر میزانی به فروش می رود
و اگر در مزایده دوم نیز شرکت کننده فقط محکوم له باشد می تواند به هر قیمتی که بخواهد مال را بخرد.
اما نظر دیگری نیز ابراز شده است بدین بیان که مقصود از عبارت “به هر میزانی” به قیمت نازل تر از قیمت کارشناسی و ثمن بخس( کم بها) نمی باشد چرا که این امر مخالف عرف و عادت و عدالت می باشد.(نشست قضایی آذربایجان شرقی)
قیمت مال مورد مزایده طبق مواد ۷۳ و ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی معین می شود و مال تعلق به شخصی دارد که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده است
بنابراین در مزایده دوم نیز قیمت مال نباید از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ و ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی معین شده است
کمتر باشد و در مزایده دوم هم خریدار نمی تواند مال را به هر قیمتی خریداری کند.
به نظر می رسد نظر مزبور صحیح و منطبق با اصول انصاف و عدالت است و از سوء استفاده های احتمالی نیز جلوگیری می کند.
عدم پیش بینی مزایده سوم
اگر در مزایده دوم نیز خریداری پیدا نشود و محکوم له مال را به قیمت ارزیابی شده قبول نکند
مال به محکوم علیه برگردانده می شود و در قانون مزایده سوم پیش بینی نشده است.
اما اگر به عنوان مثال ۲ سال از تاریخ مزایده بگذرد ( زمانی قابل اعتنا) و شرایط فروش ملک آشکارا تغییر کرده باشد
امکان توقیف مجدد و فروش ملک به درخواست محکوم له وجود دارد چرا که اصل بر لزوم اجرای حکم است.
نظریه ۹۰۶/۹۸/۷ تاریخ ۲۳/۶/۱۳۹۸ اداره حقوقی قوه قضاییه.
حتما بخوانید: مشاهده ابلاغیه الکترونیکی سامانه ثنا
مطالب تصادفی