خیار غبن در معامله ملک

خیار غبن در معامله ملک موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.خیار در اصطلاح حقوقی به معنای حق فسخ معامله است و هر خیاری که در قانون پیش بینی شده است فرصتی برای جبران می باشد

به عنوان مثال خیار عیب به شخصی که کالایی معیوب خریداری کرده است فرصتی می دهد تا با توجه به منافع خود تصمیم گیری کند

کالا را پس بدهد و معامله را فسخ کند یا اینکه کالا را نگه دارد و ما به التفاوت آن را اخذ کند

فلسفه خیار غبن

وقتی دو شخص با یکدیگر معامله می کنند باید میان دو چیزی که معامله می شود تعادل نسبی قیمتی وجود داشته باشد

چرا که در غیر این صورت به یک طرف معامله ظلم می شود و این ظلم نیز اصولاً در اثر ناآگاهی طرف دیگر به قیمت واقعی به وجود می آید

به خصوص در مورد املاک این تعادل قیمتی بسیار چشمگیر می شود چرا که در جامعه ما بسیار مورد اهمیت است و افراد پول زیاد و هنگفتی را صرف خرید ملک می کنند

در این شرایط قانون گذار با برقراری خیار غبن به کمک کسی می آید که در اثر ناآگاهی یا به هر علت دیگری در خرید ملک مغبون و متضرر شده است.

اما باید بدانید که استفاده از خیار غبن در معاملات ملک دارای شرایطی است که باید رعایت شود تا بتوانید از آن نتیجه دلخواه را

کسب کنید

افزون بر این مورد گاهی اوقات اشخاص با امضای تمام شروط قراردادی کار فسخ معامله ملک به استناد خیار غبن را سخت تر می کنند

نمونه این مورد، امضای شرط اسقاط کافه خیارات می باشد که اشخاص بدون مشورت با وکیل به امضای آن اقدام می کنند و انجام بسیاری از امور را برای خود و وکیلشان سخت می کنند.

در ادامه همراه ما باشید تا به سوال های شما و تردیدهایی که مطرح کردیم پاسخ بدهیم.

خیار غبن

همان گونه که اشاره کردیم پیش بینی خیار غبن در قانون مدنی ایران برای ایجاد تعادل میان دو چیزی است که معامله می شود

و برقراری این تعادل برای قانون گذار به اندازه ای اهمیت داشته که با برقراری خیار غبن با نابرابری مخالفت کرده است

به عنوان مثال قیمت ملک در محله ای متری 50 میلیون تومان می باشد و شخصی آن را متری 30 میلیون تومان می فروشد.

چرا شخص باید ملکی را متری 20 میلیون تومان زیر قیمت منطقه بفروشد؟

اگر این شخص قصد هدیه دادن داشته باشد که قضیه متفاوت است و از قالب هبه یا هدیه استفاده می کند.

در غیر این صورت چنین شخصی یا قادر به تشخیص امور مالی خود نمی باشد و سفیه و غیر رشید است یا اینکه از قیمت واقعی ملک بی خبر است که در این صورت قانون گذار با برقراری خیار غبن به کمک او می آید.

غبن یعنی زیان وارد کردن بر کسی در معامله و به معنای ضرر و نیرنگ و خدعه نیز می باشد.

مطابق قانون

“هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.”

شرایط استفاده از خیار غبن

قانون گذاری که با برقراری خیار غبن به کمک شخصی می آید که به او ظلم شده است شرایطی را نیز برای استفاده از خیار غبن پیش بینی کرده است که باید به دقت مورد توجه قرار گیرد

از جمله شرایط زیر

1-غبن ادعایی باید فاحش( زیاد) باشد.

شاید به درستی سوال بپرسید که چه میزانی فاحش محسوب می گردد؟

در پاسخ باید بگوییم که فاحش بودن را عرف مشخص می کند و هیچ قاعده مشخصی بر این امر حکم فرما نمی باشد و مطابق قانون غبن در صورتی فاحش است که با توجه به شرایط معامله، عرفاً قابل گذشت نباشد.

به مثال زیر دقت کنید. بعضی اوقات در حراجی هایی که برگزار می گردد چند چیز کوچک به قیمتی گزاف به فروش می رود مثلاً تمبری که مربوط به 100 سال قبل می باشد یا لباسی که شخصی مشهور به تن داشته است با قیمتی عجیب و غریب به فروش می رسد

در این موارد عرف چگونه داوری می کند؟

آیا آن شخص را سرزنش می کند و او را مستحق حمایت قانون گذار می داند؟ خیر چرا که عرف در این موارد تناسب میان دو طرف معامله را ضروری نمی داند

اما در مورد خرید و فروش ملک رعایت دقیق تناسب میان دو چیزی که معامله می شود را ضروری می داند.

2-عدم تعادل میان دو مورد قرارداد باید به هنگام قرارداد باشد یعنی در تاریخ انعقاد معامله ملک.

 در غیر این صورت نمی توانید از خیار غبن به نفع خود استفاده کنید.

سایر شرایط

3-ناآگاهی شخص به قیمت واقعی.

اگر شخصی که ادعای تضرر و غبن می کند در هنگام معامله عالم به قیمت باشد استناد به خیار غبن از او پذیرفته نمی شود.

چرا که اگر شخص قیمت واقعی را می داند و این گونه عمل می کند در واقع به ضرر خودش اقدام می کند و قانون گذار حمایتش را از چنین شخصی دریغ می کند.

البته در این مورد نیز عرف بسیار اثر گذار است مثلاً از شخصی که شغلش خرید و فروش ملک است ادعای ناآگاهی و جهل به سختی پذیرفته می شود اما این ادعا از فردی عادی راحت تر پذیرفته می شود.

4-خیار غبن فوری است یعنی اگر شخص از خیار غبن آگاهی پیدا کرد و اقدام به فسخ معامله نکرد دیگر استناد به خیار غبن از او پذیرفته نمی شود.

اما اگر شخص قصد فسخ معامله به استناد خیار غبن را دارد باید چگونه اقدام کند؟

در بخش بعدی به این سوال پاسخ می دهیم.

نحوه فسخ قرارداد ملک به استناد خیار غبن

اگر بعد از انجام معامله متوجه غبن و ضرر خود در معامله شدید باید معامله را مطابق موازینی که در ادامه به آن اشاره می کنیم

فسخ کنید.

شما باید فسخ معامله ملک به استناد خیار غبن را از راهی اطمینان بخش به اطلاع طرف مقابل برسانید.

در این موارد بهترین راه استفاده از اظهارنامه است.

در اظهارنامه باید به استناد بند قراردادتان به فسخ معامله اشاره کنید.

استفاده از راه های دیگر نیز امکان پذیر است اما استفاده از اظهارنامه مطمئن ترین روش می باشد.

حتما بخوانید: نمونه اظهارنامه اعلام فسخ قرارداد

بعد از اعلام فسخ به طرف مقابل باید دعوایی تحت عنوان تایید فسخ معامله مطرح کنید تا دادگاه قانونی بودن شرایط فسخ را احراز کند و طی حکمی آن را اعلام کند.

بیشتر بخوانید: تایید فسخ معامله به علت خیار غبن

اسقاط کافه خیارات

یکی از مشکلات بزرگی که در زمینه استفاده از خیار غبن برای اشخاص به وجود می آید شرطی در قرارداد است که به اسقاط تمامی خیارهای قانونی در قرارداد از جمله خیار غبن اشاره می کند

این شرط در اصطلاح قانونی به اسقاط کافه خیارات معروف است.

اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد.

مشاهده می کنید که این بند در قرارداد مانعی جدی در راه احقاق حق شخصی است که مغبون شده است.

اما باید بدانید که مطابق رای وحدت رویه میان غبن فاحش و افحش تفاوت وجود دارد.

“مطابق مواد 416 و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده 448 همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می‌شود.”

به عبارت دیگر حتی اگر شخص همه خیارهای قانونی خود را ساقط کرده باشد این شرط شامل غبن افحش نمی شود

غبن افحش درجه ای بالاتر از غبن فاحش می باشد که مطابق رای وحدت رویه قابل اسقاط نمی باشد.

اگر هنوز در این زمینه سوالی دارید برای رزرو مشاوره حضوری یا تلفنی با شماره های ما تماس بگیرید.

021-58784

021-88657789

اگر به دنبال مشاوره رایگان هستید سوال خود را در زیر این مطلب نگارش بفرمایید تا در اسرع وقت مشاوران ما به آن پاسخ

کامل و جامع بدهند.

مطلب تصادفی: شرایط جدید رفع سوء اثر از چک برگشتی