شرایط مزایده
شرایط مزایده موضوع بحث امروز ما است و در این مورد صحبت می کنیم که قبل از مزایده و هنگام برگزاری مزایده و بعد از برگزاری مزایده چه شرایط و قوانینی باید رعایت شود تا جریان مزایده به صورت صحیح پیش برود
تا در نهایت منجر به بی اثری مزایده و بطلان مزایده نشود.
شاید با خواندن همین دو خط از ما سوال بپرسید چرا برگزاری مزایده این همه تشریفات و سخت گیری دارد؟
در پاسخ باید بگوییم که اگر این همه سخت گیری وجود نداشته باشد هیچ احدی حاضر نمی شود از طریق مزایده مال بخرد.
در نظر داشته باشید که مال مورد مزایده مالی است که هر چند مطابق موازین قانونی از شخص پیدا و توقیف شده است اما همچنان نارضایتی و اکراه و اجبار پشت سر آن قرار دارد
و قانون باید جزییات بسیاری برای فروش آن پیش بینی کند تا بیع ( خرید و فروش) به درستی انجام شود و هیچ حرف و حدیثی به لحاظ قانونی پشت سر آن جاری نشود!
چرا که قاعدتاً به علت همان نارضایتی و اکراهی که به آن اشاره کردیم
حتی بعد از برگزاری مزایده، طرف مقابل دنبال راهی برای بی اعتباری و ابطال مزایده است
پس رعایت دقیق شرایط مزایده بسیار مهم است.
بعد از اینکه محکوم له ( شخصی که محکومیت به نفع او است) اقدام به معرفی مال از طرف مقابل می کند
یا با استعلام از نهادهای مختلف مشخص می گردد که محکوم علیه دارای مال است یا شخص محکوم علیه خودش اقدام به معرفی مال می کند
اجرای احکام اقدام به توقیف مال و فروش آن از طریق مزایده می کند.
شرایط و روند مزایده در اجرای ثبت و ادارات ثبت هم تقریباً به همین شکل می باشد
با این تفاوت که در آنجا اصولاً مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به اجرا گذاشته می شود.
اموال محدود و اندکی می باشند که از طریق مزایده به فروش نمی روند
مثلاً اموال ضایع شدنی و اموالی که ادامه توقیف آن مستلزم هزینه نامتناسب برای نگه داری است یا باعث کسر فاحش قیمت می گردد بدون تشریفات مزایده به فروش می رسد
فلسفه مزایده چیست
بحث شرایط مزایده را با اشاره به فلسفه مزایده ادامه می دهیم.
مزایده با این هدف برگزار می گردد که مال در معرض عموم مردم قرار بگیرد
تا با انجام کارشناسی واعلام قیمت پایه و شرکت مردم در مزایده
مال به بالاترین قیمت به فروش برود
تا منافع شخصی که حکم محکومیت به ضرر او است تامین گردد.
نحوه برگزاری مزایده
در مورد نحوه برگزاری مزایده در واحدهای اجرای احکام دو رویه وجود دارد
اکثر واحدهای اجرای احکام مدنی مزایده را به صورت حضوری برگزار می کنند اما بعضی واحدها نیز مزایده را به صورت کتبی برگزار می کنند و پیشنهادات باید تا قبل از ساعت برگزاری مزایده به اجرای احکام برسد.
به عبارت دیگر متقاضی شرکت در مزایده پیشنهاد خود را به صورت مکتوب در نامه ای در بسته قرار داده
و ده درصد از مبلغ پیشنهادی را به حساب واریز و به درخواست خود ضمیمه می کند.
پس از پایان زمان برگزاری مزایده پاکت ها باز و بالاترین قیمت پذیرفته می شود.
البته مطابق قانون،کشف بالاترین قیمت باید در همان جلسه مزایده صورت گیرد و ده درصد بها نیز در همان مجلس پرداخت شود اما در مواردی که این گونه عمل نمی شود
استدلال این است که در غیر این صورت میان اشخاص حاضر در مزایده تبانی صورت می گیرد و قیمت های الکی و گزاف اعلام می گردد و روند مزایده از راه صحیح خود خارج می شود.
اما در هر دو صورت، قبل از برگزاری مزایده و هنگام برگزاری مزایده و بعد از آن باید مقرراتی رعایت شود که در ادامه به آن می پردازیم
قبل از برگزاری مزایده
قبل از برگزاری مزایده مقررات زیر باید به دقت رعایت شود چرا که عدم رعایت آنها در ادامه می تواند دردسر ساز باشد و صحت مزایده را تحت تاثیر قرار بدهد.
اول اینکه باید آگهی مزایده در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود و موعد فروش باید به نحوی معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
آگهی مزایده باید با رعایت تمام نکات مندرج در قانون چاپ شود به عنوان مثال مشاهده شده است که در آگهی مزایده اموال غیر منقول مشاع یا مفروز بودن ملک درج نشده است و این امر برخلاف قانون است
چرا که مطابق قانون، در آگهی اموال غیر منقول باید به مشاع یا مفروز بودن ملک اشاره شود چرا که این امر تاثیر بسیار زیادی در مراجعه مشتری برای خرید ملک و شرکت در مزایده دارد.
اگر مال غیر منقولی مانند ملک یا زمین یا خانه به فروش می رود باید آگهی در محل وقوع ملک هم نصب شود.
علاوه بر مورد بالا،مطابق قانون اگر محکوم‌علیه، محکوم به و خسارات قانونی را تادیه نماید قسمت اجرا از مال توقیفی رفع توقیف خواهد کرد.
به عبارت دیگر هرزمان قبل از برگزاری مزایده و تا قبل از مشخص شدن برنده مزایده اگر محکوم به و تمام خسارت های قانونی پرداخت شود مزایده باید لغو شود
و این مجوز فقط در صورتی است که تمامی محکوم به و خسارت ها پرداخت شود
به این علت بر این نکته تاکید می کنیم که بعضی اشخاص با مشورت های اشتباه گمان می کنند
اگر معادل مال توقیفی را به اجرای احکام پرداخت کنند اجرای احکام باید مزایده را لغو کند اما اجرای احکام چنین مجوزی ندارد.
مورد دیگری که باید قبل از برگزاری مزایده در نظر گرفته شود لزوم ابلاغ وقت مزایده به محکوم علیه می باشد.
بعضی به اشتباه گمان می کنند که وقت جلسه مزایده باید به اشخاص دیگری از جمله شخص ثالث معرفی کننده مال نیز ابلاغ شود
اما علاوه بر اینکه چنین موردی در قانون پیش بینی نشده است باید بدانید حتی اشکال در نحوه ابلاغ به محکوم علیه نیز از موارد ابطال مزایده نیست.
در نهایت باید دقت کرد که اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین شده باشد فروش در آنجا انجام می شود
مثلاً سهام شرکتی در بورس به فروش می رود
این چند مورد که به آن اشاره کردیم جزء مواردی است که باید قبل از برگزاری جلسه مزایده نسبت به کنترل آن اقدام گردد.
هنگام برگزاری مزایده
در بالا اشاره کردیم که واحدهایی که نسبت به برگزاری مزایده به صورت کتبی و در پاکت سربسته اقدام می کنند
استدلالشان این است که این کار از تبانی میان شرکت کنندگان جلوگیری می کند
پس اگر مزایده به صورت شفاهی برگزار می گردد عوامل برگزاری مزایده باید به هر طریقی که می شود
از تبانی شرکت کنندگان هنگام برگزاری مزایده جلوگیری کنند.
متاسفانه در این موارد بعضی اشخاص در منافع نامشروع این امر با هم شریک می شوند و به اصطلاح گاوبندی می کنند.
علاوه بر این در هنگام برگزاری مزایده بعضی اشخاص حق شرکت در مزایده را ندارند
از جمله دادورزها که از این جهت باید دقت نظر کافی صورت بگیرد و البته نماینده دادستان هم باید در جلسه مزایده شرکت داشته باشد.
یکی از مهم ترین قوانینی که در هنگام برگزاری مزایده باید رعایت گردد مربوط به برگزاری مزایده دوم می باشد
و بیشترین چالش واحدهای اجرای احکام مربوط به زمانی است که مال در مزایده اول به فروش نمی رود و بحث مزایده دوم پیش می آید چرا که طبق قانون
“اگر مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم‌له میتواند مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و
مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید
و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت
و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم‌له میباشد.”
با توجه به این قانون همیشه این چالش وجود دارد که آیا مال در مزایده دوم به هر قیمتی به فروش می رود
یا رعایت عدالت و انصاف در این زمینه می شود.
علاوه بر نکته بالا اگر بعد از توقیفی که توسط اجرای احکام صورت گرفته است دیگران نیز مازاد احتمالی را توقیف کنند
و بدهی شخص در اثر علل قانونی مثلاً خسارت تاخیر افزایش پیدا کند اجرای احکام در جلسه برگزاری مزایده همچنان می تواند تمام بدهی
را از همان مال مورد مزایده بردارد
و وجود توقیف مازاد مانع این امر نمی گردد.
به دو نکته دیگر در مورد روز مزایده اشاره می کنیم و این مطالب را به پایان می رسانیم.
نباید بدون مانع قانونی، مانع از خرید و شرکت شخصی در مزایده شد و بالاترین قیمتی را که پیشنهاد کرده است رد کرد.
مطلب تصادفی: وضعیت اجاره ها در سال 1403 با قانون جدید
بعد از جلسه مزایده
بعد از جلسه مزایده نیز باید شرایط و مقرراتی رعایت گردد که در ادامه به آن اشاره می کنیم
هرچند اجرای احکام مدنی خود را موظف به ارسال ابلاغیه ماده 142 و 144 قانون اجرای احکام مدنی نمی داند
اما در هر حال این دو مورد جزء مواردی می باشند که باید بعد از جلسه مزایده از آنها اطلاع داشته باشید.
” شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز (مامور اجرا) ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز (مامور اجرا) در آنجا ماموریت دارد داده میشود
دادگاه در وقت فوق‌العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست
اقدامی را که برخلاف مقررات است را ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود.
قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید سند انتقال داده نمی‌شود.”
” در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم‌له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده میتواند
کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود.
دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد.”
وکیل متخصص ابطال مزایده
سوال های کوتاه
چه مقرراتی در برگزاری مزایده باید رعایت شود؟
قبل از مزایده، حین برگزاری مزایده و بعد از مزایده مقرراتی پیش بینی شده است که در متن به آنها اشاره کردیم.
اگر هر کدام از این موارد رعایت نشود چه می شود؟
رعایت نکردن هر کدام از موارد بالا، لزوماً منجر به ابطال مزایده نمی گردد. برخلاف آنچه برخی موسسات حقوقی به دروغ تبلیغ می کنند ابطال مزایده کار سختی است و به راحتی صورت نمی پذیرد.
آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.
اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند
چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.
شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
021-88657789
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18