وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، موضوع بحث امروز ما است.
یکی از دعاوی که فراوان در دادگاه ها مطرح می شود و بسیار حساس و مهم می باشد دعوای الزام به تنظیم شند رسمی ملک می باشد
دعوایی پر از جزییات و پیچیدگی ها که در ادامه به توضیح آن می پردازیم و در انتها در مورد ضرورت نقش وکیل در این دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صحبت می کنیم.
سوال های مهمی که در این دعوا مطرح می باشد
شاید اگر دچار این مشکل باشید و ملکی را با سند عادی خریداری کنید سوال های زیر برایتان مطرح گردد
۱-خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه کسی است؟
۲-دادخواست مزبور باید به کدام دادگاه تقدیم شود؟
۳-ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه خواسته های دیگری باید مطرح گردد؟
۴-آیا محکومیت شخص به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن (پول) از سوی خریدار است؟
۵-نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
6-هزینه دادرسی و مدت زمان رسیدگی به این دعوا در دادگستری چقدر می باشد؟
7-آیا حضور وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در این دعوا ضروری است؟
دعوای تصرف عدوانی کیفری
دعوای تصرف عدوانی حقوقی
چرا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها شخصی را به عنوان مالک رسمی ملک می شناسد که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ قانون ثبت در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و
وزارت دادگستری مقتضی بداند ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول مانند ملک و زمین اجباری است.
پس شخصی که با سند عادی یا با مبایعه نامه اقدام به خرید ملک از مالک رسمی می کند
در هیچ کجا به عنوان مالک ملک شناخته نمی شود
مگر اینکه بر اساس دلایل و اسنادی که در دست دارد اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای علیه فروشنده کند.
به عبارت دیگر به صرف داشتن وکالت نامه از فروشنده یا مبایعه نامه هیچ کس شما را به عنوان مالک ملک نمی شناسد و فقط در صورتی مالک هستید که ملک به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی به نام شما ثبت گردد.
محل اقامه دعوا
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن را در دادگاهی قابل طرح می داند که مال غیرمنقول ( مثل ملک و زمین و آپارتمان) در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه حضور نداشته باشد.
به عنوان مثال اگر شما در شهر اصفهان با شخصی که مقیم آذربایجان غربی است
معامله ای راجع به یک ملک در شیراز انجام داده اید و فروشنده از تنظیم سند به نام شما خودداری می کند
باید در شیراز علیه او اقامه دعوا کنید چون ملک در شیراز قرار دارد.
هزینه دادرسی
طرح هر دعوایی در دادگستری مستلزم پرداخت هزینه دادرسی به دولت می باشد
هزینه دادرسی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی براساس قیمت منطقه ای ملک و اطلاعاتی است که توسط خواهان اعلام می گردد و ارتباط مستقیمی با مساحت ملک، قدمت بنا، شهر و محل وقوع ملک و… دارد.
برای اطلاع از قیمت منطقه ای ملک و زمین و آپارتمان تان می توانید از سایت اداره مالیات کمک بگیرید یا به دفاتر خدمات قضایی که در محدوده ملک تان می باشد مراجعه کنید.
تعیین قیمت منطقه ای ملک
مدت زمان رسیدگی
اگر شخصی یا نهادی ادعا می کند که قادر است مدت زمان رسیدگی در دادگاه را پیش بینی کند کاملاً دروغ می گوید
هیچ شخصی حتی شخص قاضی توانایی پیش بینی مدت زمان رسیدگی به پرونده های تشکیل شده در مراجع قضایی را ندارد چرا که طول مدت رسیدگی بستگی به عوامل مختلفی دارد از جمله:
1-تعداد پرونده هایی که در هر شعبه وجود دارد.
حتی در یک مجتمع قضایی دو شعبه کاملاً روند کار مختلف و متفاوتی دارند
مثلاً در تهران در یک مجتمع یک شعبه وقت رسیدگی برای ماه بعد می دهد و شعبه کنار دست همان شعبه وقت رسیدگی برای 5 ماه بعد می دهد.
2- پیگیری پرونده از سوی شما یا وکیل تان می تواند در روند رسیدگی موثر واقع شود
البته پیگیری زیاد می تواند از سوی قاضی مثبت یا منفی قلمداد گردد
چرا که بعضی از قضات نسبت به این امر نظری منفی دارند و شاید اثر بر عکس بر پرونده تان بگذارد.
پس اگر وکیل تان اصرار بر پیگیری حضوری نزد قاضی ندارد باید بدانید که این امر با شناخت از قاضی پرونده و تاثیر منفی آن بر روی کارتان می باشد.
3-استفاده از مهلت ها و مواعدی که قانون گذار پیش بینی می کند مثلاً مهلت ملاحظه نظریه کارشناس و اعتراض به آن 7 روز می باشد و
قاعدتاً شما می توانید از روز اول تا هفتم به دادگاه مراجعه کنید
اما اگر در اثر مشورت با وکیل تان به این نتیجه رسیدید که نظریه کارشناسی به نفع شما است و اعتراضی ندارید باید به سرعت حق اعتراض خود را ساقط کنید.
یا بعضی اشخاص برای فرار از پرداخت هزینه دادرسی ابتدا به سراغ طرح دعوای اعسار می روند که بسیار اشتباه است
چرا که رسیدگی به دعوای اصلی را حداقل به مدت 3 ماه به تاخیر می اندازد.
ضرورت حضور وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ناشی از پیچیدگی این دعوا است در غیر این صورت هیچ الزامی برای حضور وکیل ملکی در این دعوا وجود ندارد
ساختمان فاقد پایان کار
اگر ساختمان یا آپارتمان نوسازی که آن را خریداری کرده اید پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ندارد
باید ضمن این دعوا دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز مطرح کنید
به این علت که مقدمه تنظیم سند رسمی به نام شما اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است.
در دادگاه حقوقی چه بگوییم
تایید فسخ معامله
خریداران مختلف
اگر مالک رسمی، ملک را به شخص اول فروخته باشد و این خرید و فروش تا چندین دست ادامه پیدا کند
شخص هفتم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مالک رسمی
و همه افراد را به صورت زنجیر وار طرف دعوا قرار بدهد حتی اگر محل سکونت آنها شهرهای مختلف باشد.
البته شخص خواهان در این مورد کار سختی پیش رو دارد اما چاره دیگری هم ندارد.
تقاضای صدور دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
این نکته بسیار مهم را مدنظر داشته باشید که فروشنده ای که سند رسمی به نام او است امکان دارد
در حین دادرسی ملک را به چند نفر دیگر هم بفروشد و شما هرچند در انتهای دادگاه حکم به نفع خود گرفته اید
اما متاسفانه چند نفر دیگر هم با مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت آن ملک را می کنند و
حتی شاید هم زمان با شما حکم هم گرفته باشند
برای پیشگیری از این مشکل باید از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را بخواهید.
دستور موقت چیست و چگونه صادر می گردد
آیا حضور وکیل در دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است
مطلب وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک را با بحث ضروری بودن حضور وکیل در این مورد ادامه می دهیم.
تنها دعاوی محدودی در نظام قضایی ایران می باشد که حضور وکیل در آنها الزامی است
اما باید بگوییم که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جزء دعاوی پیچیده و سنگینی می باشد که ضرورت حضور وکیل در آن احساس می شود
چرا که طرح درست و صحیح دادخواست در این دعوا بسیار مهم می باشد و
پیشنهاد می کنیم اگر به هر علتی تمایل به حضور وکیل در دعوای خود ندارید یا امکانات مالی آن را ندارید
برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و تنظیم لایحه دفاعیه حتما از خدمات وکیل متخصص ملکی استفاده کنید.