قراردادهای یکسان چیست؟
قراردادهای یکسان، فرمهای قرارداد استاندارد و از پیشنویس شدهای هستند که قوه قضاییه طبق «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات» طراحی کرده است.
در این قراردادها، شما نمیتوانید شروط اصلی (مثل خیارات قانونی) را حذف یا دستکاری کنید. مهمترین ویژگی آنها این است که اگر خریدار پول را ندهد، بدون نیاز به دادگاه و حکم قاضی، قرارداد به صورت سیستمی فسخ میشود.
این یعنی خداحافظی با کلاهبرداریهای ملکی و قولنامههای دستی بیاعتبار.
مقدمه: پایان دوران «کاغذهای بیارزش» در املاک
بیایید روراست باشیم؛ همه ما حداقل یک داستان ترسناک درباره معاملات ملکی شنیدهایم. داستان کسی که تمام پسانداز ۳۰ ساله زندگیاش را داده و یک خانه خریده، اما بعد فهمیده آن خانه به سه نفر دیگر هم فروخته شده است. یا مالکی که خانهاش را فروخته اما خریدار چکهایش پاس نشده و حالا مالک باید «کفش آهنی» بپوشد و پلههای دادگاه را بالا و پایین کند تا شاید بعد از دو سال رفت و آمد و فرسایش روحی، ملکش را پس بگیرد.
سالهاست که سیستم حقوقی ما با معضلی به نام «اسناد عادی» یا همان قولنامههای دستی درگیر است.
کاغذهایی که در بنگاهها نوشته میشد و هر کسی میتوانست هر شرطی را که دلش میخواست در آن بگنجاند (یا نگنجاند!). اما «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» آمده تا آب پاکی را روی دست همه بریزد.
در قلب این قانون، مفهومی به نام «قراردادهای یکسان» وجود دارد که در آییننامه اجرایی ماده ۳ این قانون به تفصیل درباره آن صحبت شده است.
اگر قصد خرید یا فروش ملک دارید، ندانستن این موضوع مساوی است با به خطر انداختن سرمایهتان. در این مقاله میخواهیم موشکافانه و به زبان ساده بررسی کنیم که این قراردادها چه هستند و چه انقلابی در امنیت معاملات ما ایجاد کردهاند.
قرارداد یکسان دقیقا چیست و از کجا آمد؟
تا قبل از تصویب قانون جدید املاک ( قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول)، وقتی شما به مشاور املاک میرفتید، مشاور (یا طرفین معامله) متن قرارداد را تایپ میکردند یا از قولنامه های بزرگ یکسان استفاده می کردند.
در این حالت ممکن بود یک شرط حیاتی فراموش شود یا عمداً حذف شود. مثلاً خریدار زرنگ شرط فسخ در صورت پرداخت نکردن پول را حذف میکرد و فروشنده از همه جا بی خبر متوجه نمیشد.
اما طبق ماده ۳ قانون الزام، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف شد سامانهای (که الان به نام سامانه کاتب میشناسیم) راه بیندازد. در این سامانه، متن قراردادها از قبل توسط تیمی از حقوقدانان برجسته، قضات و کارشناسان قوه قضاییه نوشته شده است.
به این متنهای آماده، «قرارداد یکسان» میگویند.
شما به عنوان متعاملین (خریدار و فروشنده) فقط اجازه دارید «اقلام اطلاعاتی» را وارد کنید. یعنی چه؟ یعنی فقط جای خالی را پر میکنید:
- اسم خریدار و فروشنده
- مشخصات ملک
- قیمت (ثمن)
- تاریخ تحویل و تاریخ محضر
شما نمیتوانید بدنه حقوقی قرارداد را ویرایش کنید. نمیتوانید شرطی بگذارید که خلاف قانون باشد. این یعنی یک استانداردسازی ایمن برای همه.
قراردادهای یکسان طبق قانون یعنی:
«نمونه های متحدالشکل مشتمل بر اقلام اطلاعاتی و غیر قابل ویرایش (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی)، در مورد اعمال حقوقی موضوع قانون»
۳ ویژگی طلایی قراردادهای یکسان
شاید با خودتان بگویید «اختیار قرارداد دست خودم است، چرا باید دولت دخالت کند؟». اما وقتی مزایای آییننامه ماده ۳ را بخوانید، نظرتان عوض میشود. این قراردادها سه دردسر بزرگ تاریخی ما ایرانیها در معاملات را حل کردهاند:
۱. خداحافظی با شروط ناعادلانه
در قراردادهای قدیمی، خیلی وقتها طرف قویتر (مثلاً سازنده یا دلال بزرگ) متنی را جلوی شما میگذاشت که تمام حقوق را از شما سلب میکرد (همان اسقاط کافه خیارات معروف). در قراردادهای یکسان، شروط استاندارد و عادلانه هستند. هیچکس نمیتواند بندی را پنهانی اضافه یا کم کند تا سر شما کلاه بگذارد.
متن قرارداد برای شما و یک برجساز در شمال تهران، از نظر حقوقی یکسان و استاندارد است و امکان کاهش و افزایش در قرارداد وجود ندارد و شروطی که در قرارداد وجود دارد نیز منافع فروشنده و خریدار را تامین می کند مثلا نفع فروشنده در چیست؟ در اینکه تا زمانی که پول کامل معامله را دریافت نکرده است ملکش را از دست ندهد و جای خوشحالی است که سامانه به این موارد توجه کرده است.
۲. اتصال به سیستم بانکی و تضمین پرداخت
یکی از جذابترین بخشهای آییننامه ماده ۳، بحث نحوه پرداخت است. در قراردادهای یکسان، همه چیز شفاف است.
وقتی شما قرارداد را در سامانه ثبت میکنید، مبالغ باید از طریق درگاههای بانکی مورد تایید رد و بدل شود.
دیگر نمیشود گفت «من پول را نقدی دادم» و بعداً منکر شد یا درگیر مشکلات برگشت چک و ثبت چک در سامانه صیاد نخواهید بود. این شفافیت، جلوی پولشویی و کلاهبرداری را میگیرد.
مطابق قانون:
«به منظور حصول اطمینان طرفین قرارداد نسبت به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد و ثبت قراردادهای موضوع قانون، سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حساب امانی (واسط) را به نحوی طراحی کند که همزمان با ثبت قرارداد، وجوه مرتبط با قرارداد به طور خودکار و آنی، به حساب متعلق به شخص ذینفع منتقل گردد. استفاده از حساب وکالتی یا سایر طرق پرداخت در شبکه بانکی برای اجرای حکم این ماده بلامانع است.»
۳. فسخ هوشمند؛ شاهکلید قانون جدید
در سیستم سنتی، اگر خریدار چکاش پاس نمیشد، فروشنده باید دادخواست میداد، هزینه دادرسی میپرداخت، منتظر وقت دادگاه میشد، وکیل میگرفت و بعد از ماهها دوندگی، تازه حکم بدوی میگرفت و تا حکم قطعی می شد از ارزش پول کاسته می شد و دردسرهای بعدی به میان می آمد.
اما در قراردادهای یکسان، شرطی به نام «شرط فسخ بدون رسیدگی قضایی» گنجانده شده است.
طبق آییننامه، اگر خریدار در موعد مقرر پول را به حساب امانی واریز نکند:
- سیستم به صورت خودکار عدم پرداخت را تشخیص میدهد.
- فروشنده در سامانه درخواست فسخ میدهد.
- یک اخطار پیامکی برای خریدار میرود.
- بعد از ابلاغ قانونی مذکور، دارنده حق فسخ می تواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند.
نه قاضی، نه دادگاه، نه وکیل. سامانه خودش داور است. این یعنی امنیت مطلق برای فروشنده و خریدار.
چرا قراردادهای یکسان به نفع خریدار و فروشنده است
شاید فکر کنید فسخ هوشمند فقط به نفع فروشنده است. اما خریدار چه؟
در قراردادهای یکسان، وضعیت ملک «آنلاین» استعلام میشود. بزرگترین ترس خریداران این است که ملکی را بخرند که قبلاً به کس دیگری فروخته شده یا در رهن بانک است.
در سیستم قراردادهای یکسان، به محض ثبت قرارداد، روی پلاک ثبتی ملک در سازمان ثبت یک «قفل» یا نشانه گذاشته میشود.
فروشنده دیگر نمیتواند همان ملک را همزمان به شخص دیگری بفروشد. این یعنی جلوگیری صددرصدی از فروش مال غیر.
همچنین، پول خریدار تا زمان نهایی شدن انتقال سند، در یک فرآیند امن بانکی مدیریت میشود (در برخی مدلهای پیشرفته قرارداد که در حال پیادهسازی است، حسابهای امانی یا حساب واسط مطرح میشود). این یعنی اگر فروشنده سند نزند، به پولش نمیرسد.
نقش مشاورین املاک در قراردادهای یکسان چیست؟
آیا با آمدن قراردادهای یکسان، مشاورین املاک حذف میشوند؟ خیر، اما نقششان تغییر میکند. طبق قانون جدید، مشاورین املاک دیگر «نویسنده» قرارداد نیستند. آنها «تنظیمکننده» و «تسهیلگر» هستند.
مشاور املاک وظیفه دارد:
- مذاکرات مقدماتی را انجام دهد (چانه زنی روی قیمت و شرایط).
- طرفین را احراز هویت کند.
- اطلاعات را در پیشنویس قرارداد یکسان در سامانه وارد کند.
نکته بسیار مهم: طبق بخشنامه جدید، مشاورین املاک حق ندارند بابت «پیشنویس» پولی دریافت کنند.
حق کمیسیون آنها زمانی قانونی است که قرارداد نهایی شده و به ثبت برسد.
پیشنویسها در این سیستم جدید فاقد اثر حقوقی مستقل هستند و فقط یک چرکنویس دیجیتال محسوب میشوند تا زمانی که امضای نهایی و ثبت صورت گیرد.
حواستان باشد ثبت قراردادهای یکسان در دفاتر مشاورین املاک فقط در مورد املاکی امکان پذیر است که سند رسمی دارند.
پس اگر ملکی سند رسمی ندارد برای معامله نمی توانید به دفاتر املاک مراجعه کنید و از ظرفیت قراردادهای یکسان بهره ببرید.
بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله بابت دریافت پیش نویس قرارداد در بنگاه ها
فرآیند گامبهگام: چطور از قرارداد یکسان استفاده کنیم؟
فرض کنید شما میخواهید آپارتمانتان را بفروشید. مراحل کار طبق آییننامه ماده ۳ به این صورت است:
گام اول: توافق اولیه
شما و خریدار سر قیمت و شرایط توافق میکنید.
گام دوم: ورود به سامانه
مشاور املاک، وارد سامانه «کاتب» میشود. سامانه بلافاصله وضعیت ثبتی ملک را چک میکند (آیا بازداشت است؟ آیا توقیف است؟ آیا صاحبش زنده است؟). اگر طبق استعلام سامانه امکان انجام معامله وجود نداشته باشد معامله ثبت نمی گردد.
گام سوم: انتخاب نوع قرارداد یکسان
شما انتخاب میکنید که چه نوع معاملهای است (بیع، اجاره، پیشفروش). سامانه، قرارداد یکسان مربوطه را باز میکند.
گام چهارم: تکمیل اقلام اطلاعاتی
فقط جاهای خالی (قیمت، تاریخها، شماره حسابها) پر میشود. شروط حقوقی ثابت هستند.
گام پنجم: امضای الکترونیک و پرداخت
طرفین با امضای الکترونیک (از طریق موبایل) قرارداد را تایید میکنند. قرارداد به دفترخانه اسناد رسمی ارجاع میشود تا سند نهایی تنظیم شود. مطابق قانون حداکثر ظرف ۳ ماه از تاریخ ثبت قرارداد در سامانه طرفین باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
چالشها و نکات ظریفی که باید بدانید
با اینکه قراردادهای یکسان عالی هستند، اما چند نکته انسانی و تجربی وجود دارد که باید در نظر بگیرید:
- دقت در ورود اطلاعات: چون متن قرارداد غیرقابل ویرایش است، اگر در وارد کردن قیمت یا تاریخ اشتباه کنید، اصلاح آن دردسر دارد. پس موقع پر کردن فیلدها، چشمانتان را کاملا باز کنید. البته قانون اجازه می دهد تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی، نسبت به اصلاح زمان پرداخت پول، زمان تحویل معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی، اقدام کنید.
- تاریخهای سررسید: در فسخ هوشمند، سیستم با کسی شوخی ندارد. اگر تاریخ چک را ۱۵م ماه زدهاید، ساعت ۱۲ شب ۱۵م سیستم عدم پرداخت را ثبت میکند. اینجا دیگر ریشسفیدی مشاور املاک برای مهلت گرفتن چند روزه، اثر سیستمی ندارد (مگر اینکه طرفین توافق جدیدی را ثبت کنند). پس زمانبندی واقعبینانه داشته باشید.
- اسناد قدیمی: این سیستم برای املاکی که سند حدنگار (تک برگ) دارند عالی کار میکند. اگر ملکی قولنامهای و قدیمی است، فرآیند ورود آن به این سیستم کمی متفاوت است و باید ابتدا برای دریافت سند رسمی اقدام شود.
پیش نویس قرارداد چیست؟ قرارداد یکسان بهتر است یا پیش نویس قرارداد؟
چه کسانی «نمیتوانند» از قراردادهای یکسان استفاده کنند؟
تا اینجا از خوبیهای سیستم گفتیم، اما باید بدانید که این فرش قرمز برای همه پهن نشده است! قانونگذار در ماده ۱۶ آییننامه، دورِ ۴ گروه از معاملات خط قرمز کشیده است.
چرا؟ چون این موارد حساسیت بالایی دارند و سیستم هوشمند (فعلاً) نمیتواند جایگزین دقتِ سردفتر اسناد رسمی شود.
اگر شرایط زیر را دارید، نمیتوانید خودتان یا مشاور املاک در سامانه قرارداد یکسان ثبت کنید و باید مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی بروید:
۱. معاملات با وکالتنامه و نمایندگی: اگر خریدار یا فروشنده خودش حضور ندارد و وکیل، ولی (پدر/جد پدری)، قیم یا وصی قرار است امضا کند، سامانه اجازه ثبت نمیدهد. این کار برای جلوگیری از کلاهبرداریهای احتمالی با وکالتنامههای جعلی یا باطل شده است.
۲. افراد زیر ۱8 سال: اگر ملکی به نام فرزند خردسال است یا خریدار زیر ۱۸ سال سن دارد، قرارداد حتماً باید در دفترخانه تنظیم شود تا حقوق کودک ضایع نشود.
۳. املاک بازداشتی: ملکی که توسط دادگاه یا مراجع قانونی توقیف (بازداشت) شده است، اصلاً امکان ثبت در قراردادهای یکسان را ندارد.
۴. معاملات مجانی (غیرمعوض): قراردادهای یکسان فعلاً برای خرید و فروش و اجاره (که پول رد و بدل میشود) طراحی شدهاند. اگر میخواهید ملکی را به کسی «هبه» کنید (هدیه بدهید) یا صلح کنید که پولی در کار نیست، مسیرتان فقط دفترخانه است.
دو تبصره مهم که باید بدانید:
- شرکتها و اشخاص حقوقی: اگر به نمایندگی از یک شرکت ملکی را معامله میکنید، سامانه باید بتواند آنلاین چک کند که آیا شما مدیرعامل هستید و حق امضا دارید یا نه. تا زمانی که زیرساخت این استعلام آنلاین آماده نشود، شرکتها باید کمی صبر کنند یا به روشهای دیگر عمل کنند.
- املاک در رهن بانک: اگر خانهای وام دارد و سندش در رهن بانک است، نگران نباشید. قانون میگوید سامانه طوری طراحی میشود که بانک (مرتهن) بتواند آنلاین قرارداد را ببیند و تایید کند. پس رهن بودن ملک مانع نیست، اما نیاز به «تایید سیستمی بانک» دارد.
تغییرات جدید قوانین مشاورین املاک: هرچه باید بدانید را اینجا بخوانید
نتیجهگیری: به تکنولوژی اعتماد کنید
مقاومت در برابر تغییر طبیعی است. شاید هنوز خیلیها بگویند «کاغذ و قلم و مهر بنگاه اعتبارش بیشتر است». اما واقعیت حقوقی چیز دیگری میگوید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، شوخیبردار نیست.
قراردادهای یکسان، آیندهی امن بازار مسکن ایران هستند.
این قراردادها طراحی شدهاند تا دست کلاهبرداران را کوتاه کنند، هزینههای دادگستری را کاهش دهند و مهمتر از همه، آرامش را به خانوادهها برگردانند.
اگر میخواهید شبها با خیال راحت بخوابید و نگران سرمایهتان نباشید، دور قولنامههای دستی را خط بکشید و به قراردادهای یکسان آییننامه ماده ۳ اعتماد کنید.
البته راه دیگری نیز ندارید چرا که طبق قانون جدید یا باید از قراردادهای یکسان استفاده کنید یا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
سوالات متداول
۱. آیا هنوز هم میتوانیم قولنامه دستی بنویسیم؟
طبق قانون جدید برای املاکی که سند حدنگار (تک برگ) جدید دارند، قولنامه دستی در مراجع قضایی و اداری فاقد اعتبار است. یعنی اگر مشکلی پیش بیاید، دادگاه آن کاغذ را به عنوان سند مالکیت قبول نمیکند. پس ریسک نکنید.
۲. آیا قراردادهای یکسان هزینه اضافهای دارند؟
خیر، خودِ فرمت قرارداد هزینه مازادی ندارد. شما فقط هزینههای قانونی ثبت (حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی و حق کمیسیون قانونی مشاور املاک) را میپردازید. اتفاقاً چون جلوی دعاوی حقوقی را میگیرد، در بلندمدت بسیار ارزانتر است.
۳. اگر اینترنت قطع شد یا سامانه خراب بود چه کنیم؟
این یک نگرانی بجاست. اما قانونگذار پیشبینی کرده که فرآیندها به گونهای باشد که قطعیهای موقت مانع کار نشود. با این حال، اعتبار معامله منوط به ثبت در سامانه است. نوشتن قرارداد دستی به بهانه قطعی سیستم، هیچ اثر قانونی برای انتقال مالکیت نخواهد داشت.
۴. فسخ هوشمند چقدر طول میکشد؟
به محض اینکه شرط فسخ (مثلاً عدم پرداخت وجه در سررسید) محقق شود و فروشنده در سامانه درخواست دهد، فرآیند به صورت آنی و سیستمی آغاز میشود. معمولاً یک مهلت کوتاه (مثلاً ۲۴ ساعت یا طبق توافق) برای اخطار نهایی داده میشود و سپس قرارداد کان لم یکن تلقی میگردد.
۵. آیا برای اجارهنامه هم قرارداد یکسان داریم؟
بله، قراردادهای یکسان هم برای بیع (خرید و فروش)، هم اجاره و هم پیشفروش ساختمان طراحی شدهاند و برای هرکدام فرمهای استاندارد مخصوص وجود دارد.
