با افزایش روز افزون هزینه ها و افزایش نرخ تورم خرید مسکن و آپارتمان برای بعضی از افراد به رویایی بزرگ مبدل شده و به همین خاطر غالب افراد به پیش فروش آپارتمان و املاک رو آورده اند.
امروزه ما به وضوح شاهد تبلیغات متفاوتی در رسانه با موضوع پیش فروش آپارتمان و ساختمان هستیم و ناآگاهی افراد از قوانین پیش فروش املاک و نحوه تنظیم قرارداد آن موجب می شود با مشکلات حقوقی مواجه شوند.
جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی از عمده ترین دعاوی ملکی است و متاسفانه کمتر کسی یافت می شود که از حقوق خود در این زمینه مطلع باشد در حالی که قانون گذار با هدف کنترل این بازار، قوانین پیشگیرانه ای به تصویب رسانده است.
یکی از مهم ترین و حکیمانه ترین این قوانین لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش آپارتمان می باشد.
ما در این مطلب قصد داریم به جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی و نحوه شکایت از آن بپردازیم لطفا تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
قراردادی است که موضوع آن خرید و فروش آپارتمانی است که احداث آن هنوز به پایان نرسیده است.
براساس این قرارداد مالک زمین یا نماینده وی نسبت به فروش ساختمان در حال ساخت به پیش خریدار اقدام می کند.
در زمان انعقاد قرارداد ممکن است ساختمان مورد معامله هنوز ساخته نشده یا نیمه کاره باشد .
طبق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش آپارتمان تنها و فقط به وسیله تنظیم و ثبت قرارداد رسمی معتبر خواهد بود.
این قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی را جرم انگاری و فرد مرتکب را در حکم کلاهبردار شناخته است.
این قانون در واقع به نفع مردم می باشد و از کلاهبرداری و فروش مال غیر جلوگیری می کند.
چه کسانی می توانند اقدام به پیش فروش آپارتمان نمایند؟
شاید برای شما جالب باشد که بدانید مطابق قانون پیش فروش ساختمان هر شخصی حق پیش فروش واحدهای آپارتمانی را ندارد بلکه فقط اشخاص زیر مجاز به پیش فروش می باشند:
- سرمایه گذاران در قالب مشارکت در ساخت
- مستاجرین دارای حق احداث و ساخت بنا در اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه به موجب سند رسمی
شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان:
جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی را با اشاره به شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش ادامه می دهیم.
در این قانون شرایط زیر به عنوان شرایط مهم و اساسی تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان بیان شده است.
- تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی
- تنظیم قرارداد نزد دفاتر اسناد رسمی
- پرداخت حق الثبت بدون ارائه گواهی مالیاتی و حق التحریر طبق تعرفه قوه قضاییه
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان:
مدارک مورد نیازی که باید به دفاتر اسناد رسمی ارائه کنید تا نسبت به تنظیم سند رسمی برای واحد پیش خرید شده اقدام کند موارد زیر می باشد
- سند رسمی مالکیت یا اجاره (با حق احداث بنا)
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه نامه
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
موارد ضروری در قرارداد پیش فروش آپارتمان:
در متن هر قراردادی باید موارد مهمی که بعداً باعث اختلاف میان طرفین می گردد، مشخص شود و قرارداد پیش فروش ساختمان نیز از این امر مستثنی نیست .
حتی شاید بیراه نباشد اگر ادعا کنیم که ضرورت درج جزئیات در قرارداد پیش فروش آپارتمان از باقی قراردادها بیشتر است چرا که در لحظه تنظیم قرارداد، موضوع قرارداد وجود خارجی ندارد و در صورت اشاره نشدن به این موارد امکان ایجاد اختلاف میان طرفین وجود دارد.
- مشخصات پیش فروشنده و خریدار
- مشخصات ثبتی اعم از پلاک و … و نشانی دقیق ملک
- مشخصات و امکانات آپارتمان و واحد مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری و…
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما و …
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
قانون گذار برای حفظ منافع شخص پیش خریدار مواردی را به نفع او مقرر کرده است از جمله فسخ قرارداد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان زمانی امکان پذیر خواهد بود که مشخصات و اطلاعات درج شده در قرارداد ساختمان با مورد تحویل داده شده مطابقت نداشته باشد.
در این صورت پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت که البته اگر فسخ قرارداد به علت تخلفات پیش فروشنده باشد او باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
در این قانون به مواردی دیگر نیز به نفع پیش خریدار اشاره شده است که از موضوع بحث ما خارج می باشد و فقط به مواردی از آن اشاره می کنیم:
- پرداخت جریمه تاخیر در تحویل به پیش خریدار
- بیمه مسئولیت پیش فروشنده در برابر خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن
مجازات جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی:
در مطلب قبلی اشاره کردیم که بسیاری از مقررات پیش فروش آپارتمان به نفع پیش خریدار تنظیم شده است و این قانون مسئولیت های زیادی را بر دوش طرف مقابل قرار داده است چرا که تنها با وضع قوانین سخت گیرانه است که می تواند نسبت به کنترل بازار پیش فروش اقدام کند.
یکی از قوانین حکیمانه که قانون گذار نسبت به پیش بینی آن در قانون پیش فروش ساختمان اقدام کرده است لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش آپارتمان می باشد.
این قانون به اندازه ای برای قانون گذار اهمیت دارد که با ضمانت اجرای زندان به سراغ نقض کننده آن می رود!
به عبارت دیگر و براساس قانون پیش فروش ساختمان، افرادی که اقدام به پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی و بدون دریافت مجوز قانونی از مراجع ذی ربط می نمایند به حبس از 91 روز تا یک سال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر مبالغ و اموال دریافتی محکوم می شوند.
این قانون از این جهت حکیمانه است که جلوی فروش مال غیر و فروش یک واحد به چندین نفر و کلاهبرداری را می گیرد
اما متاسفانه به علت آشنایی نداشتن مردم با قوانین پیش فروش ساختمان کمتر مورد اعتنا قرار می گیرد.
مرور زمان در شکایت از جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی:
همانطور که در سطر قبل به آن اشاره شد مجازات جرم پیش فروش آپارتمان بدون سند رسمی یا بدون مجوز قانونی حبس از 91 روز تا یک سال خواهد و از جمله جرایم تعزیری درجه 6 می باشد.
جرم پیش فروش آپارتمان از جمله جرایم قابل گذشت است که صرفاً با شکایت شاکی قابلیت تعقیب در مراجع قضایی را خواهد داشت .
براساس ماده 106 قانون مجازات اسلامی، در صورتی که شاکی از زمان اطلاع از وقوع جرم به مدت یک سال حق شکایت کیفری از جرم پیش فروش آپارتمان بدون سند رسمی را خواهد داشت و بعد از گذشت یک سال حق شکایت کیفری او ساقط خواهد شد.
مگر اینکه متضرر بتواند دلیلی موجه در این خصوص ارائه دهد.
نحوه اجرای رای جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی:
دادگاه با صدور اجراییه پیش فروشنده را مکلف می کند که در نزد دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند پیش فروش اقدام کند.
در صورت امتناع پیش فروشنده از تنظیم سند، دادگاه با تعیین و فرستادن نماینده از طرف پیش فروشنده به دفتر اسناد رسمی، سند پیش فروش را امضا خواهد کرد.
در صورت تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان می بایست یک نسخه از قرارداد به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال شود.
سوالات متداول درباره جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی:
1. شکایت از جرم پیش فروش آپارتمان بدون سند رسمی علیه چه کسی مطرح می شود؟
+ طرح دعوا از پیش فروشنده و توسط پیش خریدار یا وکیل وی مطرح خواهد شد.
2. مرجع صالح رسیدگی رسیدگی به جرم پیش فروش آپارتمان بدون سند رسمی؟
+ اگر چه براساس قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش آپارتمان بر عهده‌ی هیأت داوران است اما در حال حاضر باید رسیدگی به جرم پیش فروش آپارتمان بدون سند رسمی را در دادسرای محل وقوع ملک مطرح نمود.
3. آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده می پذیرد؟
+ دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه و سابقه 20 ساله است.
اما در نظر داشته باشید ارائه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نیست و دفتر وکالت ما با بررسی دقیق شرایط شخص مشاوره گیرنده پرونده را قبول می کند.
