مزایده دوم
مزایده دوم موضوع بحث امروز ما است و به این سوال پاسخ می دهیم که آیا برگزاری مزایده دوم قانونی است یا نه؟
آیا برگزاری مزایده دوم باید به درخواست محکوم له (طلبکار) باشد یا اجرای احکام راساً می تواند نسبت به برگزاری آن اقدام کند؟
قانون در این مورد چه می گوید؟
برگزاری مزایده تا چند بار در قانون پیش بینی شده است؟
شرایط مزایده دوم مانند مزایده اول است یا به نحو دیگری است؟
مزایده اول
بعد از توقیف اموال بدهکار مهم ترین کاری که در واحدهای اجرای احکام صورت می گیرد فراهم کردن مقدمات برگزاری مزایده است
تمامی امور با دقت فراوان صورت می پذیرد چرا که مزایده در عین حال که نوعی خرید و فروش می باشد
تشریفات بسیار زیادی دارد تا مورد اعتماد همه قرار بگیرد
و هدف نیز این می باشد که اموال بدهکار در معرض عموم قرار بگیرد تا به بالاترین قیمت به فروش برود و منافع او تامین گردد و البته مردم به خرید از طریق مزایده اعتماد کنند
در نهایت نیز مال برای شخصی است که بالاترین قیمت را قبول می کند.
اما اگر علی رغم همه اموری که برای برگزاری صحیح جریان مزایده صورت می گیرد و تا پایان ساعت مقرر برای مزایده، مال به فروش نرود چه می شود؟
قانون گذار در این مورد به صراحت تعیین تکلیف کرده است.
در ادامه همراه ما باشید.
مزایده دوم در قانون
همان گونه که گفتیم قانون گذار در این مورد صراحت دارد و چنین امر مهمی را به دست احتمال نسپرده است.
قانون می گوید اگر مالی که مزایده در مورد آن برگزار شده است، خریدار نداشته باشد طبلکار چندین انتخاب دارد
1-میتواند مال دیگری از طرف مقابل معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را کند
2-می تواند معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده است قبول کند
3-حق دارد که تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید
مشاهده می کنید که برگزاری مزایده دوم طبق قانون منوط به درخواست طلبکار (محکوم له) می باشد و دوایر اجرای احکام و اجرای ثبت نمی توانند راساً نسبت به برگزاری مزایده دوم اقدام کنند.
به عبارت دیگر برگزاری مزایده دوم باید به علت درخواست صریح طلبکار باشد و اگر چنین درخواست صریحی در پرونده اجرایی یا ثبتی وجود نداشته باشد برگزاری مزایده دوم غیر قانونی است.
البته اگر در نهایت طلبکار حاضر نباشد نسبت به قبول اموال اقدام کند از مال مورد مورد ارزیابی، رفع توقیف می گردد.
چالش اصلی
همان گونه که بیان کردیم مطابق قانون
“هرگاه مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم‌له میتواند مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید
و در صورت اخیر مال به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و
هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم‌له میباشد.
هر گاه طلبکاران متعدد باشند رای اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده ملاک اعتبار است.”
قانون می گوید در مزایده دوم مال به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش می رود و قاعدتاً این نگرانی را
برای بدهکار به وجود می آورد که شاید مالش در قبال مبلغی کم به فروش برود یا حتی به مبلغی کمتر از میزان کارشناسی به فروش برود.
آیا واقعاً این گونه می باشد و مال به کمتر از میزان کارشناسی نیز به فروش می رود؟
باید بگوییم که در این مورد اختلاف نظر می باشد و نظرها آنقدر متفاوت است که باید برای اثبات نظری که به نفع شما است
تلاش زیادی کنید
چرا که در قیمت نهایی فروش مال تاثیر بسیار زیادی دارد
نظرهای متفاوت در این زمینه
بحث مزایده دوم را با اشاره به نظرهای متفاوت در این زمینه ادامه می دهیم.
آیا در مزایده دوم، اجرای احکام یا اداره ثبت می تواند مال را به پایین تر از قیمت کارشناسی به فروش بگذارد؟
امری که به وضوح برخلاف منافع طرف مقابل است.
نظرهایی که در ادامه به آنها اشاره می کنیم نظرهایی است که هم اکنون میان صاحب نظران و قضات جاری است و توسل به هر کدام می تواند در سرنوشت مالی شما بسیار اثر گذار باشد.
1-عده ای اعتقاد دارند که مال نباید به زیر قیمت کارشناسی به فروش برسد چرا که در غیر این صورت باعث ورود ضرر به صاحب مال می شویم و علاوه بر این مورد برخلاف انصاف و عدالت رفتار کرده ایم.
2-عده ای دیگر معتقدند که هرچند باید رعایت تناسب و انصاف نیز گردد اما اجرای احکام می تواند به کمتر از قیمت کارشناسی بفروشد به شرط اینکه منجر به غبن فاحش نگردد.
3-در مقابل آن دو نظر که اندکی نفع طلبکار را در نظر می گیرد عده ای با توجه به ظاهر قانون اعتقاد دارند که اجرای احکام می تواند
در مزایده دوم مال را به هر قیمتی ولو بسیار پایین تر از قیمت کارشناسی به فروش برساند.
مشاهده می کنید که انتخاب هر کدام از این موارد باعث فروش مال به قیمت بسیار متفاوتی می گردد که در تعیین میزان بدهی شخص، تفاوت بسیار زیادی ایجاد می کند.
مزایده سوم
شاید این سوال منطقی برای شما پیش بیاید که روند مزایده تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد؟
یعنی اگر مال در مزایده دوم هم به فروش نرود و طلبکار هم مال مورد مزایده را قبول نکند آیا مزایده سوم برگزار می گردد؟
در پاسخ باید بگوییم که در قانون، انجام مزایده سوم پیش بینی نشده است.
در این مورد اداره حقوقی قوه قضاییه به شرح زیر نظر داده است.
برگزاری مزایده سوم قانونی است یا نه؟
بحث مزایده دوم را با اشاره به نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه در زمینه مزایده سوم به پایان می بریم.
“حسب مقررات مواد 131 و 132 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، مزایده برای بار سوم پیش بینی نشده و چنان چه مال مورد مزایده در نوبت اول خریدار پیدا نکرد و محکوم له نیز حاضر به معرفی مال دیگر و یا استیفای طلب خود به میزان آن از اموال مورد مزایده نشده و درخواست مزایده را برای بار دوم نمود، در نوبت دوم چنان چه خریدار پیدا نشود
و محکوم له مال مورد مزایده را به قیمت ارزیابی شده قبول ننماید، اموال مذکور باید عودت شود و برگزاری مزایده برای بار سوم مغایر قانون است؛
اما هرگاه در اثر گذشت زمان قابل توجه یا به هر علت دیگر، شرایط مؤثر فروش ملک تغییر یافته باشد، با احراز و تشخیص دادگاه ذی ربط با توجه به این که لزوم اجرای حکم کماکان برقرار می باشد، به نظر می رسد با منعی مواجه نیست و تشخیص مصداق با مرجع قضایی مربوط است.”
البته در نظر داشته باشید که بعضی مواقع اعتبار نظریه کارشناس محدود می باشد و در صورت تقاضا برای چنین امری نظریه کارشناسی قبلی بی اعتبار می باشد و باید نظریه کارشناسی جدید اخذ شود.
مدت زمان اعتبار نظریه کارشناسی
مزایده دستور فروش مال مشاع
هرچند اشاره کردیم که برگزاری مزایده سوم غیر قانونی است اما این امر در مورد مزایده ای که به علت دستور فروش مال مشاع برگزار می گردد جاری نیست.
در مورد دستور فروش مال مشاع چاره ای جز تجدید مزایده نیست حتی برای چندین بار، تا هنگامی که مال مشاع به فروش برسد.
به عبارت دیگر،در مورد دستور فروش مال مشاع حتی امکان برگزاری مزایده سوم و چهارم نیز می باشد و این امر تا جایی ادامه پیدا می کند که دستور دادگاه اجرا شود و مال به فروش برسد.
راه های جلوگیری از مزایده
سوال های کوتاه
در چه شرایطی مزایده دوم برگزار می شود؟
اگر مال در مزایده اول به فروش نرود و طلبکار مال را به جای طلبش قبول نکند، بنا به درخواست او مزایده دوم برگزار می گردد.
در مزایده دوم مال به چه قیمتی به فروش می رود؟
همان گونه که در متن اشاره کردیم نظرها در این زمینه بسیار متفاوت می باشد.
مزایده سوم؟
در قانون برگزاری مزایده سوم پیش بینی نشده است و غیر قانونی است
آیا دفتر وکالت شما در زمینه مزایده پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.
اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند
چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.
شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
021-88657789
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18