تنفیذ مزایده یعنی چه
تنفیذ مزایده موضوع بحث امروز ما است.
در نوشته های قبلی بیان کردیم که اموال توقیفی در اجرای احکام دادگستری و اداره اجرای ثبت از طریق مزایده به فروش می رسد
و مزایده دارای قوانین و مقررات زیادی می باشد و باید تک تک آنها به دقت رعایت شود تا اعتماد مردم به مزایده جلب شود و افراد حاضر باشند که در مزایده شرکت کنند
با ما در ارتباط باشید
021-88657789
0998-1288800
021-58784
نمونه ای از مقررات مزایده
-به عنوان مثال اگر دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین کند فروش در آن محل صورت می گیرد و اگر چندین محل برای فروش وجود داشته باشد فروش در جایی انجام می شود که منافع محکوم علیه اقتضاء دارد
-حتما باید آگهی مزایده چاپ شود
-زمان فروش باید به نحوی معین گردد که فاصله میان انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد و اگر تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند باید مجدد آگهی شود.
-فروش باید در حضور نماینده دادسرا صورت گیرد.
-اشخاصی که در مزایده مباشرت دارند مثل ارزیاب و دادورز و نزدیکان نسبی و سببی آنها تا درجه سوم نمی توانند در مزایده شرکت کنند
-در آگهی مزایده اموال منقول و غیرمنقول نکاتی باید درج گردد مثلا در آگهی اموال منقول باید نوع و مشخصات اموال درج گردد و در آگهی اموال غیر منقول باید مشخص گردد که ملک در اجاره می باشد یا خیر.
تنفیذ مزایده در دادگاه
طبق قانون دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.
به عبارت دیگر در روند عملیات اجرایی دادگاه بررسی می کند که آیا جریان مزایده مطابق قوانین پیش رفته است یا نه؟
در صورت احراز صحیح بودن جریان مزایده دستور انتقال سند اجرایی را به نام برنده مزایده صادر می کند
این روند به تنفیذ مزایده معروف می باشد.
مطابق قانون بعد از انجام مزایده صورت مجلس مزایده تنظیم می گردد و در هر دو حالت ( اعتراض به مزایده یا عدم اعتراض به مزایده) به همراه پرونده به نزد دادگاهی ارسال می گردد که اجرای احکام آن اقدام به مزایده کرده است
و اگر قاضی آن دادگاه صحت جریان مزایده را احراز کند دستور انتقال سند به نام خریدار صادر می گردد.
مهلت اظهار نظر قاضی
هنگامی که پرونده به شعبه مزبور ارسال می گردد اصولاً قاضی سریع اظهارنظر می کند اما در مواردی طبق قانون قاضی باید اظهارنظر را به تاخیر بیندازد
در مواردی ملک در مزایده به فروش نمی رود و خریدار ندارد و محکوم له ( شخصی که محکومیت به نفع او است) آن را در قبال طلب خود قبول می کند
که در این موارد قانون گذار به محکوم علیه ( شخصی که بدهکار بوده و ملکش در مزایده به فروش رفته است) یک امتیاز می دهد بدین شرح که اگر ظرف دو ماه از تاریخ مزایده تمامی بدهی ها و خسارت ها و هزینه های اجرایی را بپردازد می تواند دوباره ملک را صاحب شود
و مانع انتقال ملک به طلبکارش شود.در این مورد دادگاه قبل از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال ملک را صادر نمی کند.
نکاتی که قاضی در تنفیذ مزایده به آن توجه می کند
به طور کلی باید بگوییم که اگر قاضی موارد زیر را در مزایده احراز کند دستور انتقال را صادر می کند
1-توقیف مال به میزان محکوم به صورت گرفته باشد
چرا که طبق قانون
“از اموال محکوم‌علیه به میزانی توقیف می‌شود که معادل محکوم به و هزینه‌های اجرایی باشد ولی هر‌گاه مال معرفی شده ارزش بیشتری‌داشته و قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف خواهد شد
در این صورت اگر مال غیر منقول باشد مقدار مشاعی از آنکه معادل محکوم به و هزینه‌های‌اجرایی باشد توقیف می‌گردد.”
2-وجود نظریه کارشناس رسمی دادگستری و ابلاغ نظریه ارزیابی مال به طرفین و رسیدگی به اعتراض آن ها
3- رسیدگی به ادعای شمول مستثنیات دین
4-رسیدگی به اعتراض ثالث در مورد مال
5-ابلاغ جلسه مزایده برای طرفین
6-ابلاغ جلسه رسیدگی برای شخصی که مال معرفی می کند
7-انتشار آگهی مزایده با این توضیح که فاصله میان آگهی مزایده تا روز مزایده نباید کمتر از ده روز و بیشتر از یک ماه باشد
8-رعایت ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی که بیان می کند در موارد زیر فروش باطل و از درجه اعتبار ساقط می باشد
– هر‌گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
– هر‌گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
– در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
– در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد.
9-تعیین تکلیف بازداشتی های ملک که قبل از توقیف صورت گرفته است.
ابطال مزایده دادگاه
ابطال مزایده ثبتی
اعتراض به مزایده در اجرای ثبت
بحث تنفیذ مزایده را با مبحث اعتراض به مزایده در اجرای ثبت ادامه می دهیم.
طبق ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم
از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند
شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت
مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال
برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس
ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و
یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه
در هیأت نظارت مطرح و رسیدگی شود.
البته به این نکته توجه کنید که پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء غیر قابل استماع است.
مواد قانونی مرتبط
بحث تنفیذ مزایده را با مواد قانونی مرتبط به پایان می رسانیم.
“پس از انجام مزایده صورتمجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده‌نوشته می‌شود و به ضمیمه پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است تسلیم می‌گردد.”
“شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز (مامور اجرا) ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز (مامور اجرا) در آنجا ماموریت دارد داده می‌شود دادگاه در وقت فوق‌العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست اقدامی را که برخلاف مقررات شده است ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود. قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید سند انتقال داده نمی‌شود.”
“دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.”
“در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم‌له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می‌تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد.”
“هر‌گاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.”