قولنامه چیست
قولنامه چیست و چه تفاوتی با مبایعه نامه دارد؟ امروز با بحث در این مورد در خدمت شما هستیم و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم
اشخاصی که در معاملات ملکی فعالیت دارند و اشخاصی که به موضوع های حقوقی علاقه دارند و بعضی اشخاص که در
دادگاه ها چالش و درگیری حقوقی دارند بعضی اوقات از ما در مورد تفاوت مبایعه نامه و قولنامه می پرسند
بعضی نیز گمان می کنند که این دو با یکدیگر تفاوتی ندارند اما باید بدانید که تفاوت های میان این دو به اندازه ای گسترده است که شما را به شگفتی وا می دارد
و استفاده از هر کدام از این قالب ها می تواند سرنوشت یک دعوا را تغییر بدهد
بسیاری از مردم و بنگاه ها بسیار ساده به این مسئله نگاه می کنند و آن نگاه ساده را به مردم نیز القاء می کنند و همه
گمان می کنند که مسئله پیچیده نیست و قادر به درک آن می باشند اما در عمل و در دادگاه ها این گونه نیست.
در ادامه همراه ما باشید تا به توضیح این موارد بپردازیم.
قولنامه
بسیاری از اوقات فروشنده و خریدار قصد انجام معامله دارند ولی به صرف قصد انجام معامله قادر به معامله نمی باشند
بلکه باید مقدمات معامله نیز فراهم باشد تا قادر به انجام معامله باشند
قاعدتاً بدون وجود مقدمات قانونی امکان انجام معامله فراهم نمی باشد.
در این مواقع دو طرفی که قصد انجام معامله دارند چه می کنند؟
قراردادی به نام قولنامه منعقد می کنند که در آن تعهد می کنند ظرف زمان معین و با شرایط معین نسبت به انعقاد بیع اقدام کنند
به عنوان مثال دو طرف معامله قصد انعقاد معامله دارند اما فروشنده باید مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری را دریافت کند
و خریدار هم باید چند روز مهلت داشته باشد تا بتواند تمام پول خود را جمع کند و قادر به پرداخت تمام ثمن معامله باشد
در این حالت دو طرف قولنامه تنظیم می کنند و در آن تعهد به انجام معامله می کنند.
نکته ای که باید به آن دقت کنید همین است که دو طرف تعهد می کنند اما معامله انجام نمی دهند و این امر وجه تفاوت و تمایز
میان مبایعه نامه و قولنامه است.
در قولنامه دو طرف تعهد به انجام معامله می کنند اما در مبایعه نامه بیع انجام می دهند و انتقال قطعی را امضاء می کنند
البته مطابق ماده 22 قانون ثبت
“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک
مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد
مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها
توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد”
اما به رغم وجود این ماده در نظام قضایی ایران همچنان قراردادهایی که با برگه عادی تحت عنوان مبایعه نامه نوشته می شود
معتبر است و اشخاص ذی نفع می توانند بر اساس آن از دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی اخذ کنند
البته در این میان عده ای محدود از قضات وجود دارند که نقل و انتقال ملک را تنها با سند رسمی معتبر می دانند اما این دسته از قضات محدود می باشند و
نظر اغلب قضات همان است که به آن اشاره کردیم.
اگر در قولنامه وچه التزام معین گردد تشخیص ماهیت حقوقی آن برای قضات سخت می گردد
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
همان گونه که اشاره کردیم قولنامه صرفاً یک تعهد می باشد و اثر عقد بیع را ندارد.
به عبارت دیگر در اثر عقد بیع، مالکیت مورد معامله جا به جا می شود یعنی ملک به خریدار منتقل می گردد و فروشنده مالک
پول می شود
اما اثر قولنامه این گونه نیست و دو طرف مالکیت را منتقل نمی کنند بلکه فقط تعهد می کنند که در آینده مالکیت را منتقل کنند.
البته این قرارداد که قولنامه نامیده می شود مطابق ماده 10 قانون مدنی در دادگاه و میان طرفین معتبر و منشا اثر می باشد و طرفین مکلف به پای بندی به آثار آن هستند اما این پای بندی ذات قولنامه را عوض نمی کند.
بعضی از اشخاص صرفاً به همین موضوع بسنده می کنند و گمان می کنند که تنها اثر قولنامه و مبایعه نامه همین بود
که به آن
اشاره کردیم
اما توجه داشته باشید که قضیه به همین سادگی نیست
چرا که اگر در قولنامه وجه التزام مقرر گردد قضیه بسیار متفاوت می باشد و دادگاه را با این چالش رو به رو می کند که آیا
دو طرف فقط تعهد به انتقال را به عهده گرفته اند یا انجام معامله نیز مدنظر طرفین می باشد؟
پاسخ به این سوال بسیار سخت می باشد و جز با بررسی تمامی شرایط و اوضاع و احوال حاکم بر معامله شما نمی توانیم به آن
پاسخ بدهیم.
تعهد به بیع
قولنامه بنویسیم یا مبایعه نامه
پاسخ به این سوال برحسب اینکه شما فروشنده باشید یا خریدار بسیار متفاوت می باشد و قاعدتاً اشخاص به هنگام عقد قرارداد
باید منافع خود را در نظر بگیرند
اما به شما پیشنهاد می کنیم با توجه به اینکه اصولاً خانه و ملک و ماشین با مبایعه نامه و قولنامه مورد معامله قرار می گیرد
قبل از انجام این معاملات سنگین حتماً از مشورت وکیل دادگستری استفاده کنید تا بعدها پشیمانی به سراغتان نیاید
ما در مراجعه کنندگان خود اشخاصی را مشاهده می کنیم که می توانستند با انجام یک مشاوره از بسیاری مشکلاتی که سال ها
آن ها را درگیر دادگاه کرده است جلوگیری کنند اما متاسفانه دیر متوجه شدند…
