مزایده دوم
مزایده دوم
مزایده دوم موضوع بحث امروز ما است و به این سوال پاسخ می دهیم که آیا برگزاری مزایده دوم قانونی است یا نه؟
آیا برگزاری آن باید به درخواست محکوم له (طلبکار) باشد یا اجرای احکام راساً می تواند نسبت به برگزاری آن اقدام کند؟
قانون در این مورد چه می گوید؟
برگزاری مزایده تا چند بار در قانون پیش بینی شده است؟
شرایط این مزایده مانند مزایده اول است یا به نحو دیگری است؟
مزایده دوم یکی از مراحل قانونی است که پس از فروش نرفتن اموال در مزایده اول صورت می گیرد.
این فرآیند فرصتی دیگر برای فروش اموال بازداشتی فراهم می‌کند تا طلب بستانکار تأمین شود و پرونده مختومه گردد.
علی رغم اینکه این مزایده مشابه مزایده اول برگزار می‌شود، اما شرایط و تشریفات خاصی بر آن حاکم است که رعایت آنها اهمیت ویژه‌ای دارد.
از جمله، تقاضای رسمی طلبکار برای برگزاری مزایده آن و بررسی دقیق مقررات مربوط به ارزیابی مجدد اموال از جمله عواملی است که روند مزایده را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
مزایده اول: فرآیند، اهداف و تکالیف قانونی
پس از توقیف اموال بدهکار، یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در واحدهای اجرای احکام انجام می‌شود، آماده‌سازی و ترتیب دادن شرایط برای برگزاری مزایده است چرا که هدف نهایی این واحدها اجرای موفقیت آمیز حکم و مختومه کردن پرونده است.
این فرآیند نه‌تنها به‌عنوان شکلی خاص از خریدوفروش شناخته می‌شود، بلکه به دلیل ماهیت حقوقی خود نیازمند رعایت تشریفات دقیقی است تا شفافیت و اعتماد عمومی به حداکثر برسد.
اهمیت اجرای دقیق مزایده
هدف اصلی از برگزاری مزایده این است که اموال بدهکار در معرض دید عموم قرار گیرد و به بالاترین قیمت ممکن به فروش برسد. این امر دو پیامد مهم به همراه دارد:
-
حفاظت از منافع بدهکار:
فروش اموال به بالاترین قیمت ممکن موجب می‌شود که بدهکار بتواند بدهی خود را بپردازد و در عین حال از کمترین ضرر ممکن برخوردار باشد.
-
اعتماد عمومی به سیستم مزایده:
رعایت دقیق تشریفات و شفافیت کامل در این فرآیند، باعث افزایش اعتماد خریداران به مزایده‌های قانونی می‌شود و آنها را ترغیب می‌کند که در این فرآیند مشارکت کنند.
در پایان فرآیند مزایده، مال به شخصی تعلق خواهد گرفت که بالاترین پیشنهاد قیمت را ارائه کند.
تکلیف قانونی در صورت عدم فروش مال در مزایده اول
اما گاهی ممکن است علی‌رغم رعایت تمامی اصول و تشریفات، مال مورد نظر تا پایان ساعت مقرر برای مزایده به فروش نرسد. این مسئله می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد، از جمله:
- عدم وجود خریدار مناسب در جلسه مزایده
- قیمتی که خریداران آن را بالاتر از ارزش واقعی ملک یا مال بدانند
- بعضی اوقات مالی که معرفی شده مشتری چندانی ندارد مثلا متاسفانه بدهکارانی هستند که اموال غیر قابل فروش را به اجرای احکام معرفی می کنند تا همه را به دردسر بیندازند مثلا چندی پیش در اجرای احکام، بدهکار یک نوع خاک خاص که در صنعت خاصی استفاده می گردد را به عنوان مال معرفی کرده بود! اجرای احکام نیز مطابق وظیفه اش نسبت به برگزاری مزایده اقدام کرد.
در چنین مواردی، قانونگذار برای پیشگیری از ابهام یا توقف فرآیند، صراحتاً تکلیف را مشخص کرده است.
در این حالت، برگزاری مزایده بعدی به‌عنوان راهکاری قانونی پیش‌بینی شده است که با درخواست بستانکار و رعایت شرایط خاص خود اجرا می‌شود.
قانون در مورد مزایده بار دوم چه می گوید؟
قانونگذار با دقت و شفافیت تلاش کرده تا فرآیند برگزاری مزایده‌ها را به صورتی دقیق و منظم تدوین کند و مانع از ایجاد ابهام یا اتکا به احتمالات شود و سرنوشت مردم را به دست نظرهای قضایی متفاوت بسپارد.
یکی از مواردی که قانون به آن پرداخته است، زمانی است که در مزایده اول هیچ خریداری شرکت نکند.
در چنین شرایطی، طلبکار یا محکوم‌له می‌تواند از میان گزینه‌های قانونی زیر انتخاب کند:
۱-معرفی مال دیگری برای توقیف:
طلبکار حق دارد که مالی دیگر از اموال محکوم‌علیه (شخص بدهکار) را به دوایر اجرایی معرفی کرده و درخواست توقیف و برگزاری مزایده برای آن مال را ارائه دهد.
این اقدام زمانی کارآمد است که اموال ارزشمند دیگری وجود داشته باشد.
در این زمینه بسیار محتاط عمل کنید چرا که معرفی مال دیگری برای توقیف نیازمند بررسی دقیق و اطلاعات کامل از وضعیت مالی محکوم‌علیه است.
اگر طلبکار بدون اطلاع کافی اقدام به معرفی مال دیگری کند، ممکن است مشخص شود که محکوم‌علیه اساساً مال دیگری برای توقیف ندارد.
در چنین حالتی، امکان دارد که از مال قبلی رفع توقیف شود و مال جدیدی هم در دسترس نباشد.
از طرف دیگر، این نکته بسیار مهم است که طلبکار پیش از درخواست توقیف و معرفی مال جدید، اطلاعات مالی محکوم‌علیه را از طریق ابزارهای قانونی موجود بررسی کند، مانند استعلام‌های بانکی، املاک ثبت‌شده یا پلاک های موجود به نام شخص که از طریق راهور ناجا قابل استعلام است تا حقوق خود را از دست ندهد.
۲-قبول معادل طلب خود از مال مورد مزایده:
طلبکار می‌تواند معادل بدهی خود را از مال به قیمت کارشناسی شده قبول کند.
در این حالت، مال مستقیماً به مالکیت طلبکار منتقل می‌شود و فرآیند مزایده متوقف می‌گردد.
این گزینه بیشتر در شرایطی مورد استفاده قرار می‌گیرد که مال مذکور برای طلبکار کاربرد یا ارزش مناسبی داشته باشد.
موردی که فراوان در مزایده های املاک مشاهده می کنیم.
۳-درخواست تجدید مزایده:
اگر طلبکار تشخیص دهد که شرایط بازار یا وضعیت مالی بهبود یافته است، می‌تواند تقاضای برگزاری مزایده مجدد برای همان مال توقیف‌شده را ارائه دهد.
در این حالت، مزایده دوم بر اساس درخواست رسمی طلبکار برگزار می‌شود.
نکات قانونی و الزامات برگزاری
برگزاری مزایده دوم، مطابق قانون، تنها در صورت وجود درخواست رسمی و صریح از سوی طلبکار (محکوم‌له) ممکن است.
در غیر این صورت، دوایر اجرای احکام یا دفاتر ثبت نمی‌توانند به صورت خودسرانه اقدام به برگزاری مزایده دوم نمایند.
این نکته قانونی به منظور حفاظت از حقوق طلبکار و ایجاد شفافیت در فرآیند اجرایی مزایده وضع شده است.
رفع توقیف از مال
در صورتی که طلبکار تمایلی به قبول مال نداشته باشد و گزینه‌های دیگر نیز انتخاب نشوند، از مالی که به مزایده رفته است رفع توقیف می شود.
و مال به مالک اولیه خود بازگردانده می‌شود. این اقدام در راستای رعایت عدالت و جلوگیری از تضییع حقوق مالک اولیه صورت می‌گیرد.
ملاحظات مهم
در برگزاری مزایده دوم باید به امور زیر توجه شود:
۱-ارزیابی مجدد مال: پیش از برگزاری این مزایده، ممکن است نیاز به ارزیابی مجدد مال توقیف‌شده وجود داشته باشد.
ارزش‌گذاری دقیق و مطابق با شرایط روز می‌تواند جذابیت مال را برای خریداران افزایش دهد و شانس موفقیت مزایده بعدی را بیشتر کند.
افزون بر این مورد مطابق قانون کارشناسان رسمی دادگستری:
« در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود»
۲-اطلاع‌رسانی به ذینفعان: در فرآیند این مزایده ، اطلاع‌رسانی صحیح و به‌موقع به تمامی ذینفعان ضروری است.
این اطلاع‌رسانی باید شامل جزئیات مربوط به زمان، مکان، و شرایط مزایده باشد تا هیچ‌گونه شبهه‌ای در شفافیت فرآیند مزایده ایجاد نشود.
۳-حفظ حقوق محکوم‌علیه: حقوق محکوم‌علیه باید در تمام مراحل مزایده رعایت شود.
بدهکار همچنان می‌تواند اعتراض های قانونی خود را در خصوص نحوه برگزاری مزایده یا ارزیابی مال ارائه دهد و هیچ حقی از او به خاطر برگزاری مزایده مجدد، سلب نمی شود.
۴-رفع توقیف: در صورتی که طلبکار حاضر به پذیرش مال نشود و مال در مزایده دوم نیز به فروش نرسد، از مال رفع توقیف صورت می‌گیرد و به مالک اولیه بازگردانده می‌شود.
بخشنامه ممنوع الخدمات کردن محکومین مالی
چالش اصلی در برگزاری مزایده دوم
این موضوع که آیا در مزایده دوم مال می‌تواند به قیمتی کمتر از ارزش کارشناسی به فروش برسد یا خیر، محل اختلاف میان صاحب‌نظران حقوقی و قضات است و یکی از چالش های مهم در برگزاری مزایده دوم است.
در ادامه به بررسی دیدگاه‌های مختلف و دلایل حقوقی این چالش می‌پردازیم.
چارچوب قانونی مزایده دوم
براساس قانون، در صورتی که مالی در مزایده اول خریداری نداشته باشد، محکوم‌له حق دارد یکی از این سه اقدام را انجام دهد:
۱-معرفی مال دیگری از محکوم‌علیه برای توقیف و مزایده.
۲-قبول مال توقیف‌شده به قیمت کارشناسی‌شده به‌عنوان طلب خود.
۳-درخواست تجدید مزایده برای مال توقیف‌شده کند.
در گزینه سوم، قانون تصریح می‌کند که مال “به هر میزانی که خریدار پیدا کند” به فروش خواهد رسید. این عبارت ظاهراً دست دوایر اجرایی را برای فروش مال با قیمتی پایین‌تر از ارزش کارشناسی باز می‌گذارد. اما اختلاف دیدگاه‌ها از این‌جا آغاز می‌شود.
دیدگاه‌های حقوقی درباره قیمت نهایی مال
۱-عدم کاهش قیمت زیر ارزش کارشناسی: عده‌ای از حقوق‌دانان معتقدند که مال توقیف‌شده نباید به قیمتی پایین‌تر از ارزش کارشناسی به فروش برسد. دلایل آنها به شرح زیر است:
- جلوگیری از ورود ضرر به صاحب مال (محکوم‌علیه).
- رعایت انصاف و عدالت در معامله.
- جلوگیری از سواستفاده از موقعیت طلبکار یا خریداران در فرآیند مزایده.
این دیدگاه بر این باور است که هدف قانون، حفظ تعادل و جلوگیری از تضییع حقوق محکوم‌علیه است و فروش مال زیر قیمت کارشناسی این تعادل را برهم می‌زند.
۲-فروش با حفظ تناسب و جلوگیری از غبن فاحش: دیدگاه دوم به شرطی امکان کاهش قیمت مال و فروش زیر ارزش کارشناسی را مجاز می‌داند که این کاهش به سطح “غبن فاحش” نرسد.
به عبارت دیگر، اگر فروش مال با قیمتی کمتر، اما نزدیک به ارزش کارشناسی انجام شود و منافع طلبکار و بدهکار هر دو در حد معقولی تامین گردد، این دیدگاه آن را منطبق بر قانون می‌داند.
۳-اجازه فروش به هر قیمتی: دیدگاه سوم، با استناد به ظاهر قانون، معتقد است که اجرای احکام می‌تواند مال را به هر قیمتی، حتی بسیار پایین‌تر از ارزش کارشناسی، به فروش برساند!
طرفداران این دیدگاه بر این باورند که شرط “به هر میزانی که خریدار پیدا کند” در قانون، دست دوایر اجرایی را برای تعیین قیمت باز می‌گذارد، هرچند ممکن است به ضرر محکوم‌علیه باشد.
همراهان گرامی از ارایه مشاوره رایگان معذور هستیم. این حقوق شما است که با مشاوره رایگان زیر پا گذاشته می شود.
تأثیر اختلاف نظر بر قیمت فروش مال
انتخاب هر یک از این رویکردها به‌طور مستقیم بر قیمت نهایی فروش مال و مقدار بدهی باقی‌مانده محکوم‌علیه تاثیر می‌گذارد. برای مثال:
- در دیدگاه اول، مال تنها به قیمت کارشناسی فروخته شده و ممکن است خریداران علاقه‌مند کمتری وجود داشته باشند.
- در دیدگاه دوم، امکان فروش مال با تخفیف‌های محدود فراهم شده، اما همچنان ارزش کلی حفظ می‌شود.
- در دیدگاه سوم، مال ممکن است با قیمتی بسیار پایین‌تر فروخته شود، که این امر نارضایتی محکوم‌علیه را به دنبال دارد هرچند خریداران به آن راضی هستند!
مسئولیت طلبکار و بدهکار در فرآیند مزایده دوم
- طلبکار: طلبکار باید با آگاهی کامل از ارزش مال و تحلیل قوانین، تصمیم بگیرد که آیا درخواست تجدید مزایده دهد یا به گزینه‌های دیگر (قبول مال یا معرفی مال دیگر) روی آورد. همچنین، هزینه آگهی مجدد مزایده بر عهده او خواهد بود.
- بدهکار: بدهکار باید به حقوق خود در این فرآیند آگاه باشد و در صورت لزوم اعتراضات خود را به قیمت کارشناسی یا نحوه فروش مال مطرح کند. او می‌تواند با ارائه دلایل قانونی، از کاهش شدید قیمت مال جلوگیری کند.
نتیجه‌گیری
چالش اصلی مزایده دوم به تعادل میان حقوق طلبکار و محکوم‌علیه برمی‌گردد. از یک سو، طلبکار حق دارد که طلب خود را وصول کند، و از سوی دیگر، محکوم‌علیه انتظار دارد که مال او با قیمتی عادلانه به فروش برسد.
برای دستیابی به نتیجه‌ای منصفانه، ضروری است که دوایر اجرایی، قضات، و صاحب‌نظران حقوقی در راستای اجرای صحیح قوانین و رعایت عدالت تلاش کنند
و منافع دو طرف قضیه را در نظر بگیرند تا در عین اجرای عدالت، محکوم علیه احساس نکند که به او ظلم شده است.
مطلب تصادفی: فروش مال غیر و مجازات آن
مزایده سوم: واقعیت‌های قانونی و نظریات حقوقی
یکی از سوالات اساسی که ممکن است در فرآیند مزایده پیش بیاید، این است که روند مزایده تا چه زمانی ادامه دارد؟
اگر مالی در مزایده دوم نیز خریدار پیدا نکند و محکوم‌له حاضر به پذیرش آن نشود، آیا امکان برگزاری مزایده سوم وجود دارد؟
پاسخ به این سوال از نظر قانونی و عملی نیازمند تحلیل دقیق مقررات و نظریات حقوقی است.
عدم پیش‌بینی مزایده سوم در قانون
براساس مواد 131 و 132 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قانون صراحتاً برگزاری مزایده سوم را پیش‌بینی نکرده است.
در صورتی که مالی در مزایده اول و دوم خریدار نداشته باشد و محکوم‌له نیز از پذیرش آن خودداری کند، مال مورد نظر باید به صاحب آن بازگردانده شود.
این موضوع نشان‌دهنده این است که قانونگذار نظر به برگزاری حداکثر دو مزایده داشته است.
نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه
اداره حقوقی قوه قضاییه در تبیین این موضوع اظهار داشته است که برگزاری مزایده سوم به‌طور کلی مغایر با قانون است.
در عین حال، این نظریه یک استثنا نیز قائل شده است. بر اساس این دیدگاه:
۱-شرایط عادی: اگر مزایده دوم هم به نتیجه نرسد، اموال باید به مالک اولیه بازگردد و امکان برگزاری مزایده سوم وجود ندارد.
۲-شرایط خاص: در مواردی که شرایط فروش مال در اثر گذر زمان یا عوامل دیگر تغییر کرده باشد، دادگاه می‌تواند با احراز این تغییرات و ضرورت اجرای حکم، اجازه برگزاری مزایده سوم را صادر کند.
۳- این اقدام نیازمند بررسی و تشخیص توسط مرجع قضایی مرتبط است.
ضرورت ارزیابی مجدد در شرایط خاص
یکی دیگر از نکات کلیدی که در این زمینه مطرح است، اعتبار نظریه کارشناسی است.
اگر مزایده سوم مطرح شود، معمولاً نظریه کارشناسی قبلی دیگر معتبر نیست و باید ارزیابی جدیدی صورت بگیرد.
این موضوع از آن‌جا ناشی می‌شود که تغییرات بازار، وضعیت مال و شرایط کلی اقتصادی ممکن است ارزش واقعی مال را دستخوش تغییر کند.
مطابق قانون کارشناسان رسمی دادگستری، در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.
مدت زمان اعتبار نظریه کارشناسی
جمع‌بندی مزایده سوم
- مزایده سوم به‌طور کلی مغایر قانون است، مگر اینکه دادگاه شرایط خاصی را احراز کند.
- در موارد خاص، مانند تغییر قابل‌توجه شرایط فروش مال، برگزاری مزایده سوم ممکن است با تشخیص مرجع قضایی مجاز باشد.
- در این صورت، ارزیابی مجدد مال ضرورت پیدا می‌کند و نیاز به اخذ نظریه کارشناسی جدید خواهد بود.
این ملاحظات نشان می‌دهند که فرآیند مزایده تابع قوانین دقیق و چارچوب‌های مشخصی است، اما در عین حال امکان انعطاف در شرایط استثنایی نیز وجود دارد
مزایده دستور فروش مال مشاع
هرچند اشاره کردیم که برگزاری مزایده سوم غیر قانونی است اما این امر در مورد مزایده ای که به علت دستور فروش مال مشاع برگزار می گردد جاری نیست.
در مورد دستور فروش مال مشاع چاره ای جز تجدید مزایده نیست حتی برای چندین بار، تا هنگامی که مال مشاع به فروش برسد.
به عبارت دیگر،در مورد دستور فروش مال مشاع حتی امکان برگزاری مزایده سوم و چهارم نیز می باشد و این امر تا جایی ادامه پیدا می کند که دستور دادگاه اجرا شود و مال به فروش برسد.
دعوای ابطال مزایده بعد از اعلام صحت مزایده
سوال های کوتاه
در چه شرایطی مزایده دوم برگزار می شود؟
اگر مال در مزایده اول به فروش نرود و طلبکار مال را به جای طلبش قبول نکند، بنا به درخواست او مزایده دوم برگزار می گردد.
در این مزایده مال به چه قیمتی به فروش می رود؟
همان گونه که در متن اشاره کردیم نظرها در این زمینه بسیار متفاوت می باشد.
مزایده سوم؟
در قانون برگزاری مزایده سوم پیش بینی نشده است و غیر قانونی است
آیا دفتر وکالت شما در زمینه مزایده پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.
اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند
چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.
شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
021-88657789
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18
