چطور ملک غیرقابل تقسیم خود را بفروشیم؟
تصور کنید یک کیک بزرگ دارید که این کیک را به همراه چند نفر دیگر از دوستانتان با هم خریداری کرده اید.
هر کدام از شما مالک یک تکه از این کیک هستید اما دقیقا مشخص نیست که کدام تکه برای کیست! یعنی همه شما می توانید کل آن کیک را بخورید اما شما و هر یک از دوستانتان نمی توانید بگویید که این تکه مال من و اون تکه برای تو.
این کیک همان ملک مشاع است! به عبارت دیگر یعنی یک ملک، زمین یا خانه که چند نفر با هم مالکش هستند.
هر کدام، از این ملک سهمی دارند اما سهم هریک به طور دقیق مشخص نیست و نمی توان گفت که سهم یکی از آنها کجای آن ملک قرار دارد و کدام قسمت است.
ملک غیرقابل افراز ملکی است که به دلایل مختلفی اعم از شکل هندسی پیچیده، موقعیت خاص یا اختلافات میان مالکان و … امکان تقسیم فیزیکی آن به نسبت سهم هر یک از مالکان وجود ندارد
همچنین ممکن است به هر دلیلی شرکای یک ملک مشاعی دیگر علاقه ای به ادامه شراکت خود نداشته باشند و در خصوص نحوه تقسیم و میزان آن به توافق نرسند.
این موضوع زمانی که یکی از آنها قصد فروش ملک را داشته باشد و بین آنها در خصوص فروش اختلاف وجود داشته باشد می تواند برای مالکان دردسر آفرین باشد وگرنه در صورتی که همگی به فروش رضایت داشته باشند صرف مشاع بودن دردسر آفرین نیست..
در این مقاله، قصد داریم به بررسی مراحل فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه، شرایط لازم برای انجام این فرآیند، حقوق و تکالیف مالکان بپردازیم.
آیا فروش ملک غیرقابل افراز امکان پذیر است؟
ملک مشاعی که قابل تقسیم نیست، مثل یک پازل ناقص است که هیچ وقت کامل نمی شود.
اگر شما هم یکی از این پازل ها را دارید، این مطلب مخصوص شماست. ما به شما کمک می‌کنیم تا با روش های قانونی و ساده، ملک غیرقابل تقسیم تان را بفروشید و به زندگیتان با خیال راحت ادامه دهید.
فروش ملک غیرقابل افراز نیازمند طی مراحل قانونی خاص و پیچیده‌تری نسبت به املاک قابل افراز است. در این فرآیند، دادگاه نقش مهمی در تصمیم‌گیری و نظارت بر مراحل فروش ایفا می‌کند.
با توجه به پیچیدگی‌های قانونی فروش ملک غیرقابل افراز، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک به شدت توصیه می‌شود. وکیل می‌تواند در مراحل مختلف این فرآیند به شما کمک کند و از حقوق شما به بهترین نحو دفاع کند.
نحوه فروش ملک غیرقابل افراز
ملک غیرقابل افراز ملکی است که به دلایل مختلفی مانند شکل خاص، قوانین ساخت و ساز یا توافقات قبلی، امکان تقسیم آن بین مالکان مشاع وجود ندارد.
این موضوع ممکن است برای مالکانی که قصد فروش ملک خود را دارند، چالش‌برانگیز باشد.
در ابتدای امر بهتر است به معنا و مفهوم ملک غیر قابل افراز بپردازیم و بدانیم منظور از افراز و غیر قابل افراز بودن چیست؟
تعریف افراز به زبان ساده:
افراز در اصطلاح حقوقی به معنای تقسیم و جدا کردن سهم هر یک از مالکان در یک ملک مشاعی است. به عبارت دیگر، زمانی که چند نفر مشترکاً مالک یک ملک هستند، افراز به این معناست که این ملک به قطعات کوچکتری تقسیم شود و هر یک از مالکان، سهم مشخص خود را به صورت جداگانه دریافت کند.
مثال: تصور کنید شما و دوستتان یک خانه را به طور مشترک خریداری کرده اید. هر دوی شما در این خانه سهم دارید. اگر تصمیم بگیرید که هر کدام سهم جداگانه داشته باشید، باید ملک را افراز کنید تا سهم هر یک از شما مشخص شده و به صورت جداگانه و نسبت به سهم خود سند مالکیت مجزایی دریافت کنید.
مشاع بودن ملک به چه معناست؟
واژه مشاع به معنای شریکی و مشترک است و معنای حقوقی آن چندان از مفهوم لغوی آن دور نیست.
مشاع بودن ملک یعنی اینکه مالکیت ملک بین دو یا چند نفر مشترک است به نحوی که مالکیت هر یک از شرکا در ذره ذره آن ملک محرز و نمایان است.
چطور ملک مشاعی می شود؟
شراکت یا مالکیت مشاع در اغلب موارد به صورت ارادی مثلا خرید یک خانه توسط چند نفر با هم است و بعضی اوقات قهری و خارج از اراده است مانند ملکی که ورثه به ارث می برند و غیر قابل تقسیم است و یا هدیه دادن قسمتی از ملک به دیگری.
به عنوان مثال تصور کنید شما و دوستتان با هم یک خانه را خریداری کرده اید. این خانه ملک مشاعی است.
اگر شما بخواهید در داخل حیاط این خانه یک آلاچیق بسازید قبل از هر اقدامی باید از دوستتان اجازه بگیرید همچنین اگر بخواهید خانه را بفروشید باید با توافق دوستتان اقدام به فروش کنید.
چرا ملکی غیرقابل افراز می‌شود؟
دلایل مختلفی برای غیرقابل افراز بودن یک ملک وجود دارد که برخی از مهم‌ترین آنها عبارتند از:
- شکل خاص ملک: ملک‌هایی که شکل نامنظم یا پیچیده‌ای دارند و تقسیم آنها به قطعات مساوی امکان‌پذیر نیست.
- قوانین ساخت و ساز: قوانین شهری یا منطقه‌ای ممکن است اجازه تقسیم ملک را به شما ندهند.
- توافقات قبلی: توافقات بین مالکان قبلی ممکن است مانع از تقسیم ملک شود.
- ارزش ملک: اگر ارزش ملک پس از تقسیم کاهش یابد، ممکن است تقسیم ملک به نفع مالکان نباشد.
چطور ملک غیر قابل افراز خود را بفروشیم؟
همانطور که در ابتدا به آن اشاره شد فروش ملک غیرقابل افراز پیچیدگی های قانونی بسیاری دارد و شما به راحتی و تنها از روی دانش اندک نمی توانید برای فروش ملک غیرقابل افراز خود اقدام نمایید به همین منظور اکیدا توصیه می کنیم از هر گونه اقدام خودسرانه و بدون مشورت با وکیل خودداری کنید و فروش ملک غیر قابل افراز خود را به یک وکیل متخصص در امور املاک بسپارید.
در صورت غیرقابل افراز بودن یک ملک، به طور کلی دو روش اصلی برای فروش آن وجود دارد:
۱.فروش ملک غیرقابل افراز به صورت مشاع:
در این روش، کل ملک به صورت یکجا و بدون توجه به سهم‌الشرکه هر یک از مالکان به فروش می‌رسد و ثمن حاصل از فروش آن به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می شود.
لازم است بدانید که در این روش خریدار باید با تمام مالکان ملک به توافق برسد و امکان فروش ملک غیرقابل افراز به صورت یکجا و بدون رضایت حتی یکی از مالکان امکان پذیر نیست.
این روش ممکن است بسیار زمان بر و پیچیده باشد، زیرا نیاز به هماهنگی بین تمام مالکان دارد. بنابراین توصیه می کنیم در صورتی که با سایر شرکا به فروش یکجا ملک به توافق نرسیده اید از روش دوم استفاده کنید.
۲.فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه:
براساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورتی که توافق بین مالکان برای فروش ملک به صورت مشاع و یک جا امکان پذیر نباشد، هر یک از مالکان که قصد فروش ملک را دارد به واحد ثبتی (اداره ثبت اسناد و املاک کشور) که ملک در حوزه آن قرار دارد، مراجعه و درخواست فروش ملک مشاع را مطرح خواهد کرد.
اداره ثبت پس از ثبت درخواست شریک متقاضی فروش ملک مشاع به بررسی قابلیت تقسیم و یا غیرقابل افراز بودن ملک خواهد پرداخت.
در این مرحله اداره ثبت با جلب نظر کارشناس و احراز قابلیت تقسیم و افراز با رعایت مقررات و میزان سهم و حقوق شرکا نسبت به افراز ملک اقدام می کند و در غیر این صورت ملک را غیرقابل افراز اعلام خواهد کرد.
اما در صورتی که اداره ثبت، ملک را غیر قابل افراز بداند چه باید کرد؟
تصمیم اداره ثبت مبنی بر قابل افراز یا عدم قابلیت افراز از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستانی که ملک در آن حوزه قرار دارد قابل شکایت و اعتراض است.
اما اگر دادگاه نیز تصمیم اداره ثبت را صحیح بداند و آن را تایید کند شریک متقاضی فروش باید درخواست فروش مال مشاع را به دادگاه تقدیم کند.
بنابراین در صورتی که با شرکای خود به فروش مشاعی ملک به توافق نرسیدید می توانید راساً و یا از طریق وکیل درخواست فروش ملک را مطرح و پیگیری نمایید.
دادگاه پس از بررسی درخواست و طی مراحل قانونی، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
جالب است بدانید که اگر دادگاه دستور فروش ملک را صادر کند اجرای آن نیاز به صدور اجراییه ندارد.
در این روند فروش ملک غیرقابل افراز به صورت مزایده و تحت نظارت دادگاه صورت می گیرد و مبلغ حاصله به نسبت سهم الشرکه بین مالکین تقسیم می شود.
در این حالت تصویری از دستور به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می شود تا اقدامات لازم برای برگزاری مزایده و فروش مال مشاع صورت پذیرد
افراز ملک در اداره ثبت چقدر طول می کشد؟
مدت زمان افراز ملک در اداره ثبت به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پرونده، تعداد مالکان، همکاری مالکان و بار کاری اداره ثبت بستگی دارد و نمی‌توان زمان دقیقی برای آن تعیین کرد.
به طور کلی ممکن است این فرآیند چندین ماه تا یک سال طول بکشد اما در برخی موارد خاص ممکن است کوتاه تر یا طولانی تر شود.
گاهی اوقات نیاز است برای افراز یا تفکیک ملک از شهرداری، راه و شهرسازی و یا جهاد کشاورزی استعلاماتی اخذ شود.
مثلا براساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین دادگاه ها موظفند در هنگام دریافت درخواست افراز و تفکیک ملک و اراضی در محدوده و حریم شهرها تنها به نقشه هایی عمل کنند که قبلا به تایید شهرداری رسیده باشد و اگر شهرداری ظرف ۳ ماه تکلیف را معین نکند مالک حق دارد که تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تقدیم کند.
رضایت شرکا در فروش ملک غیرقابل افراز: شرطی ضروری یا قابل چشم‌پوشی؟
در پاسخ به این پرسش که آیا رضایت شرکا در فروش ملک غیرقابل افراز ضروری است یا خیر باید بگوییم در حالت کلی بله؛ اصولا رضایت همه شرکا برای فروش ملک غیرقابل افراز ضروری است.
همانطور که می‌دانید، ملک غیرقابل افراز ملکی است که به دلایل مختلفی از جمله شکل خاص ملک، قوانین ساختمانی یا توافقات قبلی، امکان تقسیم آن بین مالکان مشاع وجود ندارد. در چنین مواردی، هر یک از مالکان سهمی در ملک دارند و تصمیم‌گیری در مورد آن نیازمند توافق همه آن‌هاست.
چرا رضایت همه شرکا ضروری است؟
- حقوق مالکانه: هر یک از شرکا حق مالکیت بر سهم خود در ملک را دارند و نمی‌توان بدون رضایت آنها در مورد اموالشان تصمیمی گرفته شود.
- یکپارچگی ملک: ملک غیرقابل افراز به عنوان یک واحد کامل تلقی می‌شود و فروش بخشی از آن ممکن است به حقوق سایر شرکا لطمه بزند.
- قوانین مدنی: قوانین مدنی نیز بر لزوم رضایت همه شرکا برای فروش ملک مشترک تاکید دارند.
در چه مواردی رضایت همه شرکا برای فروش ملک غیرقابل افراز ضروری نیست؟
نه ناامید نشوید درست است که رضایت همه شرکا برای فروش ملک غیرقابل افراز ضروری است اما استثنایی نیز بر این مورد وارد است.
در برخی موارد خاص و با توجه به شرایط پرونده دادگاه ممکن است به درخواست یکی از شرکا و با رعایت حقوق سایر شرکا دستور فروش ملک را صادر کند و این معمولا زمانی رخ می دهد که توافقی برای فروش ملک وجود نداشته باشد و یا مصلحت یکی از شرکا به فروش ملک غیرقابل افراز اقتضا کند.
مراحل فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه
گفتیم زمانی که ملک قابل افراز و تقسیم نباشد و یکی از مالکان یا تمامی آنها تمایل به فروش ملک داشته باشند دادگاه به عنوان مرجع صالح جهت حل اختلاف وارد عمل می شود.
فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه روندی قانونی است که طی یک فرایند قانونی، ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از فروش، عواید و مبالغ به دست آمده آن بین مالکان به نسبت سهم هر یک از ملک تقسیم می شود.
ما در این بخش مراحل فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه را شرح خواهیم داد.
به طور خلاصه فروش ملک غیرقابل افراز از طریق دادگاه به شرح زیر اقدام نمایید.
۱.تعیین غیرقابل افراز بودن ملک:
برای اینکه بتوان فروش ملک را از طریق دادگاه انجام دهید در مرحله اول نیاز است که غیرقابل افراز بودن ملک احراز شود.
همانطور که اشاره شد در این مرحله اداره ثبتی که ملک در حوزه آن قرار دارد با جلب نظر کارشناس متخصص، به بررسی قابلیت تقسیم و افراز ملک می پردازد.
در این مرحله ابتدا کارشناس رسمی دادگستری با بررسی ملک گزارش کاملی از وضعیت ملک شما و در صورت غیرقابل افراز بودن دلایل خود مبنی بر غیرقابل افراز بودن را ارائه میدهد.
سپس اداره ثبت محل وقوع ملک نیز با بررسی اسناد و مدارک ملک نظر خود در خصوص قابل یا غیرقابل افراز بودن ملک را اعلام می کند.
در صورتی که ملک شما قابلیت تقسیم و افراز داشته باشد اداره ثبت خود راساً اقدام به افراز ملک می نماید.
اما اگر ملک شما غیرقابل افراز شناخته شد، می توانید به مرحله بعد بروید.
۲.تقدیم دادخواست:
پس از غیرقابل افراز شناخته شدن ملک، یکی از مالکان و یا مالکی که قصد فروش ملک را دارد درخواست خود مبنی فروش ملک مشاع را از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی و یا وکیل پایه یک دادگستری به دادگاه ارائه می دهد.
توجه داشته باشید که در دادخواست علاوه بر درخواست فروش ملک باید خواسته های دیگری مانند تعیین قیمت پایه ملک، تعیین سهم الشرکه هر یک از مالکان و تعیین تکلیف هزینه های دادرسی نیز عنوان شود.
تعیین خواسته و تنظیم دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز از جمله مواردی است که نیاز به دانش حقوقی و تخصص دارد و با توجه به متفاوت بودن هزینه و غیرقابل جبران بودن خطا در این موارد بهتر است این کار را به وکیل کاردان و متخصص در امور ملکی بسپارید و با خیال راحت نظاره گر به نتیجه رسیدن درخواست خود باشید.
۳.صدور دستور فروش:
با ارائه دادخواست به مرجع قضایی صالح، دادگاه پس از بررسی درخواست و مستندات دادخواست ارائه شده و … به صدور دستور فروش ملک اقدام می کند.
دستور فروش صادر شده از دادگاه به تمامی مالکان ملک مشاعی ابلاغ می شود تا در صورتی که به این دستور اعتراضی دارند، آن را در دادگاه مطرح و ابراز کنند.
۴.تعیین قیمت پایه و برگزاری مزایده:
پس از رسیدگی به اعتراضات و قطعی شدن دستور فروش، کارشناس رسمی دادگستری به دستور دادگاه و با توجه به شرایط ملک و مظنه بازاری و اقتصادی، قیمت پایه ملک را تعیین می کند.
پس از تعیین قیمت پایه تشریفات و ابلاغ به طرفین، برای برگزاری مزایده انجام خواهد گرفت.
مزایده فروش معمولا به صورت الکترونیکی و یا حضوری از طریق سامانه ستاد برگزار می شود و بالاترین قیمت پیشنهادی به عنوان قیمت فروش ملک در نظر گرفته و تایید می شود.
نحوه برگزاری مزایده از طریق سامانه ستاد
هنگامی که ملکی به دلیل شرایط خاص قابل تقسیم بین مالکان مشاع نباشد و توافقی برای فروش آن صورت نگیرد، دادگاه حکم فروش ملک را صادر می‌کند. این حکم به سامانه ستاد ارسال شده و مزایده به صورت الکترونیکی برگزار می‌شود.
در این سامانه، اطلاعات کامل ملک از جمله مشخصات، قیمت پایه و تاریخ مزایده درج می‌شود. متقاضیان با ثبت نام در سامانه و واریز سپرده می توانند در مزایده شرکت کنند. بالاترین پیشنهاد قیمت، برنده مزایده خواهد بود.
پس از تایید برنده توسط دادگاه، خریدار موظف به پرداخت کامل مبلغ مزایده است و سند ملک به نام وی منتقل می‌شود.
مزایای برگزاری مزایده از طریق سامانه ستاد شامل شفافیت، سرعت، کاهش هزینه‌ها و دسترسی آسان برای همه افراد است. همچنین، این روش از بروز اختلافات بین مالکان جلوگیری کرده و به عدالت در فرآیند فروش کمک می‌کند.
برای شرکت در این مزایده‌ها، توصیه می‌شود قبل از آن با یک وکیل مشورت کرده و اطلاعات کاملی در مورد ملک مورد نظر کسب نمایید.
جهت اطلاع از جزییات بیشتر درباره نحوه برگزاری مزایده به مطلب زیر مراجعه نمایید.
۵.تقسیم مبلغ فروش:
در پایان مبلغ حاصل از فروش ملک غیرقابل افراز به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکان تقسیم و به حساب اعلام شده از سوی هر یک از آنها واریز می شود.
فروش ملک غیرقابل افراز فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است که نیاز به دانش حقوقی و تجربه دارد. با توجه به پیچیدگی‌های این موضوع، توصیه می‌شود که از همان ابتدا با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا بتوانید بهترین تصمیم را اتخاذ کنید.
مدارک مورد نیاز برای فروش ملک غیرقابل افراز
فروش ملک غیرقابل افراز به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و نیاز به دخالت دادگاه، مستلزم ارائه مدارک خاصی است. این مدارک به دادگاه کمک می‌کند تا در مورد درخواست فروش ملک تصمیم‌گیری کند و روند فروش را به صورت قانونی و شفاف انجام دهد.
به طور کلی، مدارک مورد نیاز برای فروش ملک غیرقابل افراز به شرح زیر است:
- سند مالکیت: اصل سند مالکیت ملک که نام تمامی مالکان و سهم هر یک از آنها در آن قید شده باشد.
- گواهی عدم افراز: گواهی‌ای که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و نشان میدهد که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده است.
- استعلام از شهرداری: استعلام از شهرداری مبنی بر عدم وجود بدهی مالکان به شهرداری.
- گواهی پایان کار ساختمان: در صورتی که ملک دارای ساختمان باشد، ارائه گواهی پایان کار ساختمان الزامی است.
- گواهی انحصار وراثت: در صورتی که یکی از مالکان فوت کرده باشد، ارائه گواهی انحصار وراثت برای وارثان وی الزامی است.
- تقاضانامه فروش ملک: تقاضانامه‌ای که توسط یکی از مالکان یا تمامی مالکان تنظیم می‌شود و در آن درخواست فروش ملک غیرقابل افراز قید شده است.
- وکالتنامه: در صورتی که یکی از مالکان وکالت فروش ملک را به فرد دیگری داده باشد، ارائه وکالتنامه الزامی است.
- شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکان: ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکان برای احراز هویت آنها الزامی است.
- ارزش‌گذاری ملک: گزارش کارشناسی مبنی بر ارزش ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری تهیه می‌شود.
توجه داشته باشید که لیست فوق کلی بوده و ممکن است بسته به شرایط هر پرونده، مدارک دیگری نیز مورد نیاز باشد. بهتر است قبل از شروع مراحل قانونی، با یک وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید تا از تکمیل بودن مدارک خود اطمینان لازم را حاصل کنید.
هزینه درخواست فروش ملک غیرقابل افراز:
انجام هر عمل حقوقی هزینه معین و خاص خود را دارد. فروش ملک غیرقابل افراز نیز به دلیل پیچیدگی های قانونی و آنجا که نیاز به طی مراحل قانونی متنوع و بسیاری دارد معمولا با هزینه هایی همراه است.
این هزینه ها بسته به عوامل مختلفی مانند ارزش ملک، پیچیدگی پرونده، مراحل قضایی و هزینه های دادرسی اعم از حق الوکاله، هزینه کارشناسی و …. متفاوت هستند.
هزینه‌های فروش ملک غیرقابل افراز ممکن است در هر پرونده متفاوت باشد و بهتر است قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از هزینه های آن به صورت دقیق مطلع شوید.
کدام دادگاه به درخواست فروش ملک غیرقابل افراز رسیدگی می کند؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست فروش ملک غیرقابل افراز، دادگاهی است که ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است. این به این معناست که شما باید به دادگاهی مراجعه کنید که ملک مورد نظر در حوزه آن دادگاه است.
به عنوان مثال اگر ملک در شیراز می باشد برای انجام این امور باید به شیراز مراجعه کنید و اینکه شرکای ملک هر کدام در نقطه ای از ایران هستند مثلا یک کدام تهران است و دیگری در بوشهر است و دیگری در شمال ایران تفاوتی در قضیه ایجاد نمی کند و شما باید به دادگاه های شیراز مراجعه کنید.
نقش وکیل در فروش ملک غیرقابل افراز
قبلا به این موضوع اشاره کردیم که فروش ملک غیرقابل افراز به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و مراحل دادرسی، نیازمند تخصص و تجربه حقوقی است. در این فرآیند، نقش وکیل بسیار حیاتی بوده و می‌تواند در موفقیت آمیز بودن فروش ملک بسیار موثر باشد.
وکیل در فروش ملک غیرقابل افراز به طور کلی وظایف زیر را بر عهده دارد:
- مشاوره حقوقی: وکیل با توجه به قوانین و مقررات موجود، شما را در مورد مراحل فروش ملک، مدارک مورد نیاز، هزینه‌ها و سایر مسائل حقوقی مرتبط مشاوره میدهد.
- تهیه دادخواست: وکیل با توجه به شرایط پرونده، دادخواستی را تنظیم می‌کند و به دادگاه ارائه میدهد.
- پیگیری پرونده در دادگاه: وکیل در تمامی مراحل دادرسی از جمله جلسات دادگاه، حضور داشته و از حقوق شما دفاع می‌کند.
- تامین مدارک: وکیل به شما کمک می‌کند تا تمامی مدارک مورد نیاز برای پرونده را جمع‌آوری و تکمیل کنید.
- ارزیابی ارزش ملک: وکیل می‌تواند به شما در انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ارزش ملک کمک کند.
- مذاکره با سایر مالکان: در صورتی که ملک دارای چندین مالک باشد، وکیل می‌تواند در مذاکره با سایر مالکان و جلب رضایت آنها برای فروش ملک کمک کند.
- نظارت بر مزایده: وکیل در زمان برگزاری مزایده حضور داشته و بر روند آن نظارت می‌کند تا از حقوق شما به بهترین نحو دفاع کند چرا که مزایده همیشه با خطر ابطال رو به رو است و این وکیل است که با نظارت دائم بر روند مزایده از ابطال مزایده جلوگیری می کند.
برگزاری مزایده برای فروش ملک غیرقابل افراز، فرآیندی پیچیده و طولانی است که مستلزم طی تشریفات قانونی متعددی است. از جمله این تشریفات می‌توان به صدور حکم فروش توسط دادگاه، تعیین قیمت پایه توسط کارشناس رسمی دادگستری، انتشار آگهی مزایده، برگزاری جلسه مزایده و در نهایت، صدور حکم قطعی فروش اشاره کرد.
این فرآیند به دلیل ماهیت پیچیده املاک مشاع و اختلافات احتمالی بین مالکان، با چالش‌های مختلفی همراه است.
یکی از سختی‌های اصلی در برگزاری این نوع مزایده‌ها، تعیین قیمت پایه مناسب برای ملک است. کارشناسان رسمی دادگستری با توجه به شرایط ملک، بازار ملک و نظرات کارشناسی، قیمت پایه را تعیین می‌کنند. اما این قیمت همیشه مورد توافق همه مالکان نیست و ممکن است منجر به اعتراض و طولانی شدن روند مزایده شود.
در نتیجه، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور املاک، برای فروش موفق ملک غیرقابل افراز بسیار توصیه می‌شود. با کمک وکیل، شما می‌توانید با اطمینان خاطر مراحل قانونی را طی کرده و به هدف خود یعنی فروش ملک برسید.
سوالات متداول در خصوص فروش ملک غیرقابل افراز
فروش ملک غیرقابل افراز به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و حقوقی، سوالات زیادی را برای مالکان به همراه دارد. در این بخش، به برخی از سوالات متداول در این زمینه پاسخ می‌دهیم:
چه ملکی غیر قابل افراز محسوب می‌شود؟
ملکی که به دلیل ویژگی‌های خاص خود (مانند شکل نامنظم، وجود بناهای مشترک، یا عدم امکان تقسیم عادلانه بین مالکان) قابل تقسیم به سهم‌های مشخص و مجزا نیست، غیرقابل افراز محسوب می‌شود.
چه زمانی نیاز به فروش ملک غیرقابل افراز است؟
- اختلاف بین مالکان: زمانی که بین مالکان اختلافات جدی وجود داشته باشد و امکان توافق برای ادامه مالکیت مشترک وجود نداشته باشد.
- نیاز مالی: زمانی که یکی از مالکان یا تمامی آنها به پول نیاز داشته باشند و فروش ملک تنها راه تامین مالی آنها باشد.
- عدم استفاده از ملک: زمانی که ملک مورد استفاده قرار نگیرد و نگهداری آن هزینه‌های اضافی برای مالکان داشته باشد.
مدت زمان فروش ملک غیرقابل افراز چقدر است؟
مدت زمان فروش ملک غیرقابل افراز به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، تعداد مالکان و سایر مسائل حقوقی بستگی دارد. اما به طور معمول، این فرآیند ممکن است چندین ماه به طول بینجامد.
آیا می توان از فروش ملک غیرقابل افراز جلوگیری کرد؟
در صورت پشیمانی از فروش ملک مشاع می توانید دادخواست خود را از دادگاه پس بگیرید تا ملک طبق مزایده به فروش نرود، همچنین اگر اثبات کنید که ملک قابل افراز است می توانید از فروش ملک جلوگیری کنید.
چه زمانی باید به وکیل مراجعه کرد؟
بهتر است از همان ابتدا که قصد فروش ملک غیرقابل افراز را دارید، به یک وکیل پایه یک دادگستری مراجعه کنید. وکیل می‌تواند شما را در مراحل مختلف این فرآیند راهنمایی کند و از حقوق شما دفاع نماید.
توجه: اطلاعات ارائه شده در این متن صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی داشته و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای دریافت مشاوره دقیق و کامل در خصوص وضعیت خاص خود، حتماً با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.
آیا دفتر وکالت عدل گر، پرونده فروش ملک غیرقابل را می پذیرد؟
پذیرش یا عدم پذیرش پرونده شما مستلزم بررسی دقیق جزئیات و شرایط پرونده شما در وقت مشاوره است.
وکلای ما در دفتر وکالت عدل گر با تجربه بیش از 20 سال سابقه وکالت تخصصی در زمینه های مختلف حقوقی آماده ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان در داخل و خارج از کشور هستند.
چگونه می توانم با وکلای عدل گر صحبت کنم؟
جهت رزرو مشاوره می توانید از طریق لینک زیر اقدام و یا از طریق راه های ارتباطی زیر با ما تماس بگیرید.
رزرو آنلاین مشاوره
راه های ارتباطی دفتر وکالت عدل گر:
- 021-58784
- 021-88657789
- 0998-1288800
